首次区分定价！北京四批次6地块全部竞“现房销售”
这是严肃君的第 577 篇推送
“雷声大，雨点小”，北京四批次集中供地于10月25日正式挂牌，最终只上架了6宗。
相较于网传的25宗，预公告的10宗，数量不及预期，总起拍金额122.9亿元。
不流拍前提下，2022年北京土地创收预估在1603亿左右，只有去年的3/4。
注意，6宗地达到土地合理价格上限后，将全部转入现房面积竞争。
与以往相比，一方面竞现房地块比例前所未有的达到100%，北京推广现房销售力度可见一斑；
另一方面，竞现房这一调控工具，也出现了“新迭代”，石景山地块首次就期房和现房定价做出了明确区分。
1.
有正式挂牌的，就有未能成功转正的。
房山长阳地块、延庆小营村地块、经开区0032地块和大兴黄村6021地块，预公告阶段由于没有房企报名，只能等待下次集中供地。
除了地块本身区位一般，还可能与近日财政部引发的一则通知有关---
“不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。”
禁止城投兜底，民企又有心无力，像延庆等片区，今年只能颗粒无收。
2.
成功“激活”的6宗宅地，朝阳占去3宗，平房村村2宗，奶西村1宗，销售指导价都是8.5万/㎡。
平房村地块，严肃君已经在上一篇介绍过，不再赘述。今天结合朝阳几个“出圈儿”项目，聊聊朝阳新房市场。
一个是中建·玖合府，从拿地到户型曝光，从意向登记到最终选房，一直都是今年北京新房市场关注的焦点。
本站房产数据中心统计显示，开盘月余，中建玖合府已签约247套，成交金额超54亿，销售均价11.7万/㎡，稳拿今年朝阳新房销冠。
未能跻身“百亿俱乐部”，只是因为只有10栋楼，全盘货值80亿左右。
全部现房销售，尚未开盘的朝阳劲松地块，想必也会是“一把清”的局面。
另一个是望京樾，9月29日开盘当天，发出热销51亿海报，国庆假期结束后，又宣称销售额约6.26亿，销售单价最低下探到8万/平；
从网签来看，速度就慢下来了。截至目前签约95套，成交金额近10亿。
3.
这样的流速，在朝阳新房市场，已经很久没有出现过了。
2021年集中供地以来，朝阳累计出让了22宗宅地，除了上文提到的3个项目，尚未开盘的十八里店金隅地块，以及事实性售罄望京养云，其他项目嘛---
都还有得挑。
能在朝阳新房市场“红海”里脱颖而出，中建·玖合府除了价格倒挂，关键在于区位上靠近望京，吸引的却是全北京的购房者。
就像年初的海淀，曾经的学府壹号院、中建壹品·学府公馆、圆明天颂。
而奶西区域，更像现在的海淀永丰。
从量上来说，区域土地规划显示，奶西区域还有大量待出让住宅用地；
地块之间也有区分，待拍的321地块，与望京樾各项规划指标都一样，但没有70/90限制。
最近还有新的好消息，区域内将要引进北京知名学校分校。
嗯，熟悉的配方。
4.
值得关注的，还有石景山老古城地块，也是此次6宗宅地中两个唯一地块---
唯一现房竞拍不设上限地块，意味着如果现场竞争激烈，这可能是继劲松后，第二个全部现房销售的地块；
该地块建控规模70795㎡，竞现房面积上限为65273㎡，考虑到配建要占去部分建面，相当于竞现房面积不设上限。
现房期房首次区分定价地块，意味着拿地房企有了更为自由的定价权。
不仅期房可以顶着7.58的上限卖，现房也可以顶着7.88的上限卖，如果再考虑到5%的浮动，现房最高可以卖到近8.3万/㎡。
当然，现房部分最终能否顶格卖，还得看三年后的新房市场情况。
老古城1608-626地块，用地规模30556.978平，建控规模70795平，容积率2.32，控高60米。
具体位于中海金玺公馆东侧，直线距离1号线古城站约900米。
一站地铁可达苹果园商圈，西侧1公里也能辐射到首钢园新地标，各类生活配套比较完善。
在石景山的地盘上，听说中海志在必得。
5.
通州永顺镇FZX-0501-6007地块，是此次唯一需要执行套内7090的地块。
容积率为2，限高36米，销售指导价6.5万/平，周边二手房均价在4.5万/㎡左右。
具体位置在北京物资学院西侧，近地铁6号线物资学院路站。
另外，从区域土地规划来看，该片区未来还有住宅和托幼用地待出让，此次上架的是相对较小的纯R2用地。
最后，门头沟永定镇南区MC00-0015-6050地块，临近目前在售的新房项目长安麓府。
该地块为R2居住用地性质，容积率仅1.4，限高18米，未来大概是5-6层低密洋房，与长安麓府产品相似。
本站房产数据中心统计显示，长安麓府自2021年10月份开盘，截至目前网签116套，去化过半，成交均价为5.4万/㎡。
而新入地块销售指导价6.1万/㎡，能不能卖到这个价，就要看后续产品实力了。
互动时刻：
规自委挂牌出让公告文件显示，四批次6宗地将于11月28日截止竞价，现场竞拍大概率将在29日举行。
对于以上6宗地，你最看好哪块？欢迎在评论区留言讨论~