腾讯豪掷64亿拿下北京土地，互联网大厂热衷“圈地”意欲何为？

拾盐士|出品

2024年，互联网巨头“买地”热情依然不减。

近日，腾讯再次大手笔在北京拿地。据北京市规划和自然资源委员会网站消息，腾讯底价摘得北京市海淀区学院路北端A、B、C、J地块B4综合性商业金融服务业用地、B23研发设计用地，成交金额64.2亿元。

在此之前，腾讯还曾拿下海淀区西北旺东路10号地块建设腾讯北京总部大楼，该项目于2019年建设完毕投入使用，总投资18亿元。

近两年来，部分房地产企业在土地市场上由激进转为审慎，而诸多科技互联网巨头的拿地热情却在持续高涨。据不完全统计，过去一年华为、京东、阿里巴巴等企业均有拿地动作，拿地金额近90亿元。

在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，腾讯此番拿地反映出中国互联网企业持续看好中国市场，并积极投资未来的决心和行动。

腾讯豪掷64亿北京购地

拿地价格较前任买家低了近2亿

据悉，腾讯豪掷64亿元拿下的地块总面积7.06万平方米，规划建筑面积不超过28.55万平方米，容积率为5/3.5，限高80米，并有临时三通一平的规划要求。

根据出让资料，该地块需建设地上建筑规模约7000平方米公交场站，无偿移交相关主管部门；该项目研发设计用地地上、地下全部建筑规模自持，自持年限为最高土地出让年限。

可以看到，腾讯购入的这块土地，用地性质明确并且对研发涉及用地提出自持要求。对于购地用途，腾讯回应称，本次交易将主要用于满足公司对办公用地的需求，为公司员工提供稳定集中的办公场所。

公开资料显示，腾讯此次拿得的海淀区学院路地块系二次出让，该地块之前的“主人”是紫光集团。

2019年，紫光股份曾发布公告称，公司与紫光集团、紫光国芯和紫光科技组成的联合体，其计划在该地块上建立“紫光全球智能科创总部”，作为紫光的全球总部及人工智能、集成电路、云计算和大数据等的研发中心。

当年，紫光股份以66.09亿元的总价拿下该地块的使用权。但由于逾期未缴纳土地开发建设补偿费超过90日以上，导致地块被退回，因此不得不重新出让。

时隔近五年，该地块再次出让给腾讯的成交价，较紫光当时的拿地金额降了接近2亿元。

事实上，此次也并非腾讯在北京首次拿地。早在2014年，腾讯曾拿下海淀区西北旺东路10号地块，并在此建设成腾讯北京总部大楼，在2014年10月举行开工仪式，于2019年投入使用，项目总投资18亿元，规划占地面积77525平方米，总建筑面积308640平方米。

除了北京地区，腾讯近年来在全国范围内积极拿地，在深圳、成都、广州、上海、天津、武汉等城市均持有土地和地产。

据拾盐士不完全统计，2006年腾讯腾讯第一次在深圳南山区拿地建立腾讯大厦，是腾讯第一座自建写字楼；2011年腾讯在深圳南山区科技园内建了滨海大厦作为新的全球总部；2015年5月腾讯在前海桂湾拿下一宗地块，建设腾讯前海大厦；2019年，在北京总部建成入驻不久后，腾讯又以底价85亿将深圳大铲湾地块拿下，声称要在此建设腾讯“互联网+”未来科技城，也叫“企鹅岛”。

“大厂”购地热情不减

用途和拿地特点具有多样性

事实上，科技互联网“大厂”拿地早已不是新鲜事。经历了黄金发展时期的互联网巨头积累了海量的财富，员工数量也越来越多，买地建楼自持不仅能够节约成本，也是一笔收益可观的投资。

近些年来，在部分房企开始审慎拿地的时候，互联网巨头仍然保持较高的拿地频率。据不完全统计，过去一年，华为、京东、阿里巴巴等多家科技互联网企业均有拿地动作，拿地金额近90亿元。

其中，华为分别以2946万元、2.916亿元、2432万元、1.22亿元在南昌、东莞、安徽、太原拿地；京东则以31.12亿元在北京亦庄新城拿下一宗商住用地；阿里及其关联公司蚂蚁集团在杭州分别以3289万元、15.4亿元的价格拿下两宗地。

以京东集团为例，公司财报中“开发房地产的资本支出”这一项数据2022年为60.97亿元；2018年曾达到88.57亿元，近六年来这一部分合计支出超过了260亿元。

从拿地面积上来看，京东也堪称“地皮大户”。

2023年2月，京东以31.12亿元底价夺得北京亦庄新城一宗地块，地块正对面为京东集团总部大厦，该地块除了商业用地外，还包含一块居住地块；2021年6月18日，京东联合卓越，在上海首批集中供地中，以接近100亿元的价格竞得上海普陀237坊地块。

早在2009年，京东就开始在全国各地购买仓储用地，先后拿下了上海嘉定、江苏宿迁的两处约共计37万平方米的地块。2013年-2014年，京东加快拿地脚步，先后在广东揭阳、武汉新洲和重庆巴南等地购地，开发电商产业园和物流基地等项目；2012年，京东以底价2.95亿元的价格，成功拿下了位于北京亦庄的土地；2010年，京东买下北京亦庄经济开发区的面积13万平方米的土地，计划建造亚洲最大的电子商务中心。

除了京东，字节跳动于2019年开始自己的“圈地运动”。从90亿收购大钟寺中坤广场，到20.42亿拿下上海杨浦东外滩平凉街道1街坊南块，3年时间共斥资约228亿元，拿下的6个项目总建面近百万方，基本都为“总部级”。2020年6月，字节跳动全资子公司深圳今日头条科技有限公司，以10.82亿元在深圳粤海街道拍下一宗商业用地。

除了互联网“大厂”，其他科技互联网巨头买起土地来也毫不手软。

2020年10月，小米以5.31亿元拿下后海总部基地一宗商业用地；2020年11月，美团65.41亿元竞得上海市杨浦区定海社区地块，用于建新上海总部；2021年1月，哔哩哔哩豪掷81亿元，购买上海杨浦区一宗地块，计划建设新总部，与美团购入的土地仅一路之隔；2021年10月，华为以底价2.98亿拿下深圳龙华一宗产业用地……

从买地用途来看，除了用于建设办公楼或工厂园区，也有少部分企业买下住宅用地，用来建设员工福利房。如小米联合华润摘得北京市昌平区一宗地块，该地块上建设的万象华府项目则由小米员工优先购买，且可享受9.2折购房优惠。

值得一提的是，互联网巨头早期眼光投向了北上广深超一线城市，由于营商环境、资源优势等重要因素，互联网巨头自然而然将行政总部落户于一线城市。不过，互联网大企扎推在一线城市，使增长用户逐渐趋于饱和，且在一线城市需要支付较高的租凭成本、人力成本。

此外，二三线城市相较于一线城市，不仅企业租凭成本低，也具有较为丰富的人力资源，据市场数据统计，西安、武汉、成都建设的“双一流”高等学校数量，均位居全国前十。所以为了探索新业务，互联网企业开始将视线瞄准二三线等下沉市场，建立区域性总部、第二总部等。

拾盐士还关注到，除了在北上广深等超一线城市集中布局，以及转战一二线下沉市场开辟新业务，还有一些土地的选址是互联网巨头创始人的家乡。比如，李彦宏将百度云计算中心设在老家阳泉；刘强东在宿迁买下300亩地，建设全球客服中心；雷军也在武汉光谷买下大块地皮，用以建设超大研发总部。

“多赢”背后也需关注潜藏风险

科技互联网大厂热衷于买地的原因也是多方面的。

柏文喜认为，随着业务的发展，这些企业需要大量的数据中心、研发中心、办公区域等基础设施，而购买土地可以更好地保障这些设施的稳定供应。随着互联网技术的不断发展，互联网大厂的业务范围也在不断扩大，需要更多的空间来容纳更多的员工和业务。

“经过多年的调控，目前楼市处于行业低点，此时入市成本与风险都比较低，再加上各地政府各类招商引资政策和产业落地政策的加持，都促进了当前的互联网大厂的买地运动。”柏文喜称。

此外，企业在核心城市购买地皮，建设自持的总部大楼，不仅有助于提升品牌形象，吸引高端人才，提升企业竞争力，还是一个面向未来的投资行为。在短时期内斥巨资买地盖楼虽然是一笔不小的投入，但将远光放长还是一笔十分划算的买卖。

这些企业运用自身较好的现金流，趁低价购买地自建物业，或者自市场低成本吸纳物业以自用，除了可以提高自身办公物业稳定性和有效降低租赁成本之外，还可以低风险获取潜在投资收益。

多年以来，一二线城市房地产价值长期呈单边上涨趋势，地产能实现保值增值，而且不动产更方便企业在需要资金的时候抵押做融资。例如当年陷入资金链困境的乐视，就曾拿出乐视大厦用于抵押贷款，缓解了当时的燃眉之急。

不过，既然是投资也并非完全没有风险。柏文喜建议，在风险和收益之间平衡的问题上，互联网大厂也需要考虑多方面的因素。

首先买地需要耗费大量的资金，因此需要考虑公司的财务状况和现金流状况，确保不会因为购买土地而导致资金链断裂；其次，需要考虑土地所在地区的政策、法律环境、市场前景等因素，以确保投资的安全性和回报率；此外，还需要考虑土地的用途、规划、环保等方面的问题，以确保符合相关法规和标准，并做出符合公司发展战略的决策。同时也需要关注市场变化和政策调整，及时调整投资策略和风险控制措施。

还有分析人士认为，互联网企业能够频繁低价拿地，也是和政府互利互惠、互相成就的好事。政府为了支持地方经济发展，愿意给出较为便宜的地价，甚至是底价、定向出让，而企业也能在合适的地方拓展业务，助力地方经济的发展、促进地方就业并吸引更多人才。

综合来看，互联网大厂购买土地对企业长久发展无疑是利好的。分析人士判断，未来互联网巨头在地产领域的布局有望进一步扩大，成为推动经济发展和企业多元化发展的新力量。