天津楼市不装，姗姗来迟松绑

天津楼市终于不装了，狗不理包子自由了，买房也自由了，就在前几天，天津终于完全松绑限购了，可以说大家等这一天已经蛮久了，因为天津本不应该是坚挺到现在才松绑的二线城市，因为现在全国就剩下北上深和海南的部分城市还在维持限购了，所以坚持到现在还是出乎不少人的意外的，因为天津有比较强的教育优势的，户籍如果落到天津来高考的难度大家都懂得，虽然比不上北京，但是相比河南、山东还是好上了一大截，而天津的价格其实这几年大家也都看到了，确实是跌了比较多的，除了和平的话，其他区域其实都下跌的比较明显，而 从中指的数据来看，今年第三季度天津住宅供应是192.7万平方米，同比下降了近两成；而成交164.4万平方米，同比下降了14%，整体成交还是在萎缩的。

而对于很多天津客户来说，现在松绑限购的这种政策，其实是比不上买房落户和上学的政策的，因为愿意在天津买房的人还是看中孩子后续上学的机会，当然，对年轻人来说，因为结婚率的降低和生育率的降低，对学位的需求反而没有这么强烈了，当然，天津已经有外围区域在不断放宽落户限制了，就像滨海新区也出了征集意见，在本区域买90平以上新房，40周岁以下在北京缴纳社保三年的可以申请住房落户。

而现在天津还是依靠这个红利吸引一些购房者，只是说楼市的本质还是杠杆和债务，现在购房者不愿意轻易接盘属于开发商的高杠杆了，也就导致地方卖地出现了比较明显的困难，这时候，除非有第三者出来接盘这些债务，不然的话，整个卖地卖房和买房的三角游戏是很难持续玩起来的，存款利率已经降低到历史低点了，但是这就能逼大家把钱拿出去消费吗，未可，多数普通人会更加珍惜每一分钱了，不轻易做太多无用的冲动消费。

所以从现在来看，天津现在的松绑是比较晚的，而且这种措施也很难给市场太多的预期了，因为大家早就知道了你会松绑，只是你强装镇定而已，心里其实早已经汹涌澎湃了，现在其实除了北京一环，其他地方都没有限购的必要性了，不用担心大家的抢购潮，要是有抢购潮还更好，这样能帮助更多的房企去化了，因为广州都完全放开了，现在也没看到哪个二手小区或者新盘出现所谓的持续抢购潮，现在还是要追求量的阶段，没有市场的交易量去谈价格的回暖那就是耍流氓，很多人都说现在大家都在唱衰楼市，其实楼市真不是靠唱来的，事实情况是如此，跌了就是跌了，涨了就是涨了.

因为大家现在收入确实有所下降了，而且买房也不是一个必需品了，更多人还是希望过好自己的一生，而不是被三十年的房贷所束缚住，加上现在房贷利率虽然下降了，但是力度还是有限的，也让很多人对未来利率的调整还是心有余悸的，因为LPR是浮动的，现在可以降，将来一样可以涨上去，而市场行情如此不好的情况下，银行都不舍得让利出来把利率差抹平到新房利率的水平，等行情一旦变好，还能寄希望银行会割肉继续保持低利率吗，恐怕是比较难的，患难见真情，见不到的时候就说明没啥真情，都是想着多赚你点利息而已，能拖一个月是一个月了。

而截止到9月底，天津的去化周期已经超20个月了，可以说去化难度还是比较大的，这波松绑之后，可能会带来短期的小高潮，但也是局限在相对核心区域和学区优势的地方，多数区域估计还是会比较平淡，甚至这个消息都没怎么上热搜了，要是换作以前肯定都是头版的份了，因为现在大家看麻木了，广州松绑都没怎么震惊市场，何况二线的天津了，如果上海完全裸奔松绑的话，说不定可以上一上热搜，毕竟是金融中心还是要尊敬一下的，但是天津的地位就差了一大截了。而统计局的数据来看，8月天津二手房的价格环比是下跌了0.6%，同比更是跌幅6.7%,官方数据最为致命，9月的市场大家也都看到了，政策还在频繁发布，还在用传统操作来稳楼市，只是市场不怎吃这一套了.

因为一线没有探底之前，大家的观望情绪绝对就不会结束，当然也有专家说2025年楼市会触底，这个咱们现在不能妄下定论，我们每个季度都会预测下一季度的房价走势，大家感兴趣可以在过往文章中去看哈，今年第四季度的预测也已经发过了，因为楼市是政策市和信心市，所以我们只敢预测下一季度的情况，未来一年或者三年的情况咱们没这个底气判断，变化太多了，但是一季度的情况还是有把握的，因为楼市的政策一般会发酵三个月到半年的时间才能完全奏效，不像股市一样前一天晚上的政策可能第二天就发酵了，因为楼市需要量的冷启动，这是和股市比较明显的不同，而且楼市的启动资金也会比股市大很多，现在被大A套牢的小白还在继续等待解套中，因为楼市都没玩明白的就冲到股市里，只能做最底层的韭菜了.

股市对多数人是短期主义，频繁交易的结果大概率就是亏本，楼市是被迫长期主义，只要这个周期大盘涨了，多数人的房子就被动涨了，当然同理，大盘跌了，也同样面临下跌的宿命短期没法离场。而楼市现在是希望刺激新房的去化，二手房最好留在大家手里，但是这是矛盾的，新房和二手房天然就是同时存在的，排除人为限制的情况下，不可能新房卖的热火朝天，二手房完全冰冷无人问津，这也就是要真正把市场做起来，二手和新房缺一不可，不要想着圈新人接盘新房就可以了，二手房业主也不是傻的，都在盯着每项政策看呢，而房地产税虽然挺久没提了，但依然是刺激大家不断卖房的一个潜在动力，一旦逐步进入大家的视野，这个感觉会更加强烈了.

当然，人为造一个楼市牛市也是可以的，那时候就是二手和新房一起找接盘侠各显神通之时了，只是接盘进来的人就得苦哈哈了，当然，楼市未来是涨是跌，这个还需要继续观察，大家都在看跌的时候，也说明距离触底可能真正不远了，因为物极必反，合久必分分久必合，天下大势皆是如此，楼市也是一样，只是这个触底肯定是分化的，没办法普涨的触底，就像最近说要去货币化棚改100万套房子，也是针对少数大城市的，多数城市是吃不到这杯羹的，而这些拿到钱的拆迁户，是重新买房还是做其他的操作，相信大家心里也都有数，楼市还需要观察，希望一线尽快出尽政策把，大家等太久了。