外环内跌得最惨的地方
外环内房价跌得最惨的地方，不是别人，正是宝山淞南。
这一轮行情下行全市很多老破小板块房价跌回2016-2017年大家已经见怪不怪；
但外环内的商品次新虽然经历回调，但大家体感上房价比起2016年还是保留了10-15%的涨幅。
但淞南的商品次新成交价率先跌破2016-2017年，比最高点跌了大约35%，甚至跑输外环外的很多小区！
2024年成交价
2016年成交价
2024年成交价
2017年成交价
外环内跌出了远郊的行情，为什么偏偏是淞南？
在蕰藻浜两侧混的，都得搞清楚这一片谁才是老大。
淞南的名字已经暴露出曾经的小弟定位：淞南淞南，吴淞以南。
吴淞工业区在建国初期地位非凡，规划范围横跨蕰藻浜两侧层有有部、市属钢铁、造船、纺织、化工、造纸、能源等大中型工厂企业150多家。
淞南跟着吴淞吃香喝辣，上钢一厂、玻璃仪器一厂等上海重点企业都在淞南。
钢铁经济给淞南带来带来了一波工人红利，工人新村也由此开始发展。
但淞南真正意义上的人口大迁徙，却在90年代中期。
但论居住属性，淞南初始定位很低，是不折不扣的动迁安置基地，还是鄙视链底端的那种。
举个例子大家就明白了。
这几年随着桃浦智创城的开发，承接当初”三湾一弄滚地龙动迁的桃浦新村被拿出来反复鞭尸。
你看，就说你们桃浦从古至今都很差吧。
每每看到，淞南都暗自捏了一把冷汗。
还好板块缺乏炒作概念，不然自己承接最大棚户区虹镇老街动迁户，岂不是要被遗臭万年？
时代的一粒泥点，甩落在地就是一个城镇。
虹镇老街的泥点子一甩，落成了淞南好几个动迁小区。
至今淞南和虹镇老街之间，依然有直达公交车往来。
当初给富人们腾地方来了淞南，现在坐公交车回去逛逛太阳宫，也算享受到动迁成果了。
有这样的历史渊源，淞南想发展成更高端的居住区难度很大。
不说同在中外环之间的共康、上大都成了市区中产的外溢承接地，光是隔壁的高境发展就一直压淞南一头。
早些年淞南人民去联通营业厅办个套餐，都得坐公交车到高境。
最难过的是，早前被淞南人民看不上的顾村都已经翻身农奴把歌唱。
要知道十几年前远在外环外的顾村，坐公交车过去都要一个多小时，在淞南眼里和西伯利亚没什么区别。
现在顾村不仅商品房一波接着一波，还有三甲医院大公园，生态环境更是比淞南好了一大截。
淞南去年的财政收入大约是月浦的三分之一，顾村/杨行的二分之一，高境的七分之五，险胜连地铁都没有的罗泾镇。
钢铁制造业的落日余晖能给淞南的庇佑越来越少，钱袋子瘪瘪的淞南想做城市更新也有心无力。
虽然一些小区外立面已经破成这样，但美丽家园还得再等几年。
淞南也只能反复念念自己是中外环之间的地段紧箍咒，长长自己志气了。
地段更好的淞南被顾村、杨行赶超，更大的原因是这些年板块发展太慢，远赶不上上海郊区平均速度。
从虹镇老街的动迁大居到现在，淞南经过二三十年发展，却只达到县城水平。
虽然但对淞南人民来说不论是家庭消费还是下馆子吃饭，沿街底商都算方便实惠。
但在别人拼命建商业广场，shoppingmall的时候，还守着沿街底商过日子，就只能给别的板块贡献GDP了。
在淞南的消费链里，小买一点到家门口的小五角广场；稍微买多一点，就去高境的长江国际，如果要更高端的消费还是得去取代了四川北路的五角场。
让人最遗憾的是，淞南作为一个中外环板块，却迟迟没有发展出一个像样的商业体。
淞南的3号线比隔壁7号线早了3年，按理来说长江南路做地铁商圈潜力极大。
但不巧路的南侧一些沿街地块军属产权，大佬的地没人敢打主意；
北侧原定长江南路地铁上盖商业却变成了烂尾楼，沦为地方公交总站。
论住宅，板块除了淞南x村这个最大组团，后来也没有发育出更高端的大居住社区。
长江南路地铁站附近仅有盛世宝邸一二期、枫桥湾名邸三个小区抱团取暖；
淞肇路西侧的保利、三湘虽然房子房龄都不错，但城市界面和路边往来的集卡败笔太多。
板块整体价值低迷，导致淞南的次新房在每轮大涨中涨幅也并不算多，行情下行时自然跌得更多。
而在淞南的住宅鄙视链中，曾经自带主角光环的吴淞大哥家里的房子都是好的，现在大哥家道中落，最好的变成烂泥里建成的新江湾城。
外部精神寄托换了一茬又一茬，这些年淞南自身的成就却少之又少。
除了18号线开通，就剩借助18号线建成同济创园引入了少量产业，以及人气稀疏的保利悦活荟。
淞南发展缓慢的罪魁祸首，钢铁产业没落，自身硬件还差；
板块的有效开发面积太小，发展结界太多。
淞南镇的面积有13.65平方公里，但现在看来有效开发的不过长江西路南侧4.5km²。
北侧遗留了吴淞工业区大量废旧工厂和码头，成为淞南开发沉重的历史包袱。
有限的“沃土”，还被铁路分割得支离破碎。
自驾进入淞南，得先破逸仙路高架、蕰藻浜、铁路任意一个结界。
沿着逸仙路一路往北到军工路，路况和街景都停留在上个世纪。
不仅外面的很难进来，里面的人也很难出去。
虽然地铁3号线2006年就通到了淞南，但主要目的是服务吴淞，淞南只有板块边缘蹭到两个站点。
镇中心的居民乘坐地铁大多数要先乘公交车或者电动车接驳，地铁站门口成了电动车的海洋。
板块人民更加期盼的，是18号线地铁二期，真正造福淞南居住区。
除此之外，淞南未来还将迎来19号线，在板块西侧设有江杨南路、呼玛路、二八纪念路三个站点。
让淞南居民郁闷的是这些站点都在吴淞工业区遗留片区，对本地居民来说有些鸡肋。
莫非和3号线一样，19号线也把淞南人民抛弃了？
先说句扎心的，淞南目前的现状，光靠几个地铁站想要逆天改命几乎无可能。
全是老破小和厂房，雇10个开发商来炒作都未必能炒热。
和18号线的历史使命不同，19号线其实是为大吴淞而来。
淞南北部工业区的转型之痛，是整个宝山的转型之痛。
何以解忧？唯有大吴淞。
大吴淞东至长江-双江路-闸殷路，南至殷高路-保德路，西至蕰川公路-南北高架路，北至马路河，面积约110平方公里。
规划范围涉及宝山区、浦东新区、杨浦区和静安区。其中，长江、黄浦江水域面积约22平方公里。
淞南想要彻底翻身，北面的吴淞工业区必须紧跟大吴淞节奏拆了重建。
在大吴淞的规划设想中，淞南北部的工业区被定位为主打金融商贸、综合服务以及科技创新的大吴淞主要功能承载区。
其中最大亮点是淞南有部分进入吴淞副中心核心区，被赋予在整个大吴淞唯一能承载金融商贸功能。
金融业是上海的立城之根本，淞南抱上这条大腿起码在定位上是稳了。
大吴淞对淞南的意义极大，可谓继建国后吴淞工业城之后最大利好。
要知道淞南的痛点不仅是拉跨的交通结界、城市界面、难拆的工业区遗留，还有房子本身。
镇中心核心的4.5km²开发成熟，却以中低端住宅产品为主；
板块的改善客群，想换个好的居住环境或者买新房还是得去顾村、杨行或者其它。
虽然大吴淞规划中淞南未来新腾出的土地，将有部分住宅用地，填补板块向上置换通道。
但短期来看淞南没有发展出扎实的中产组团，人口将呈现持续流出趋势。
还有一些期望产业导入后带动房价的，前提现有房子本身真的存在营销的空间。
淞南寥寥无几的商品次新房和大批量动迁老破小，作为租房过渡还可以，让人买房接盘难度有点大。
并且淞南未来发展也面临着一定的外部利空。
隔壁邻居杨浦、虹口曾经的重仓区都在区域腹地，五角场-新江湾城和虹口的大柏树、虹口足球场都迎接过高光时刻。
曾经两大市区在腹地的资源投入，惠泽了高境、淞南这些邻近郊区板块。
随着城市发展战略定调，一江一河成了上海发展主基调。
淞南上游两大市区，集中资源投入到北外滩、东外滩的建设，淞南能得到的外溢进一步减少，甚至成为被虹吸的一员。
一个班的尖子生都送去重点班了，还拿什么刷985升学率？
大利好与利空大碰撞之下，你觉得还要多少年淞南才能逆天改命？