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楼盘聚焦：

1、武昌二环内，正地铁口，地段和配套相对还可以。

项目位于武昌二环内，地铁5号线余家头站正地铁口，这里还有个地铁10号线正在建设中，届时余家头站是5号线和10号线双地铁交汇；而且门口就是和平大道主干道，可直接通过门口匝道上二环线；无论地铁还是自驾出行还是很便利的。

尤其和平大道往南2站地铁，就是武昌滨江商务区的核心板块，聚集了一众大型商业综合体，包括武昌万象城、龙湖武汉滨江天街、京东Mall、中商世界里等。

目前地块的最新划片是对口杨园学校，在武昌算是第三梯队学校，比上不足比下有余；而且据说项目旁边会引入一个9年一贯制学校，具体引入哪个学校目前还未确定，但应该比杨园学校要好，后期大概率对口这个九年一贯制学校。

整体来说，这个地段和配套基本都是及格线以上，没有明显的短板。

2、刚需/刚改产品，首开M1地块1#，2#建面约98、112、119㎡毛坯房源。

项目有2个地块，首开的是M1地块，只有两栋楼，这个地块容积率相对高点；1#14层，层高3米，2个单元，2梯2户；2#46层，层高3米，1个单元，4梯5户。

因为地块要顺着和平大道的方向，所以两栋楼都不是正南朝向，都是西南朝向；1楼和2楼都是商业。

整个户型分布如图所示，1#都是119㎡户型，2#从西向东分别是112、98、98、112、98㎡户型，是一个L型，其中东边的112㎡户型位于转角处。

从这个面积段来看，这就是一个刚需，刚改产品；起步98㎡在目前的武昌二环内属于一个最低门槛了。优化后得房率约85%，虽然没有自称四代住宅产品，但得房率确实还不错，快赶上准四代住宅的得房率了。

虽然是一个比较刚需的产品，但是项目距离武昌江滩约700米左右，步行可达；而且2#有46层，而旁边橡树湾小区楼层基本在29-33层左右，所以2#的部分高层房源（高于33层）是可以看江的。

3、楼面价13400元/㎡，预计1.8-2w/㎡左右的价格，入手总价门槛较低。

项目目前还没有放风价，但小妹根据周边新房和二手房的价格，预测项目大概1.8-2w的价格。

目前距离项目1公里的绿城梧桐里应该算是一个最直接的竞品，绿城梧桐里目前在售最小面积是111㎡，均价约15000-16000元/㎡；但绿城梧桐里紧邻二环高架桥，有噪音和灰尘的影响，此外绿城梧桐里距离地铁站较远；武昌首府的均价应该会稍高于绿城梧桐里。

而比武昌首府地段更好（武昌内环），产品也更好的城投金沙府，目前均价21500元/㎡左右；如果武昌首府价格高于城投金沙府，那基本上属于给城投金沙府助攻了。

所以小妹预测武昌首府价格应该介于绿城梧桐里和城投金沙府之间；而项目隔壁的橡树湾小区，目前二手房成交价在1.8-2.1w/㎡左右。武昌首府的价格预测会在1.8-2w左右。

其实这个预测的价格，相对于它的13400元/㎡的楼面价是偏低的；但是在现在的这个市场，M1地块偏刚需刚改，定价上会低一点；后面的M2地块产品据说偏改善点，至于M2地块的价格，还得看后续的市场走势而定。

这个单价再加上98㎡起的小面积产品，武昌首府的总价大概会在200万左右，应该算是武昌二环的一个较低门槛了。

总体来说，这个项目主打一个比我配套好的没我便宜，比我便宜的没我配套好；对于预算有限，但想在武昌二环内置业，需要地铁通勤的购房者，不妨可以等等这个项目的小面积产品。

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一、加推房源

武昌首府共有2个地块，其中M1地块2栋楼，1#14层，层高3米，2个单元，2梯2户；2#46层，层高3米，1个单元，4梯5户。

M2地块5栋楼，围合式布局，3#32层，4#分别为39、45层，5#44层，6#分别为28、46层，7#13层。

首开的是M1地块1#和2#，其中1#全是119㎡户型；2#户型呈现L型分布，从西向东分别是112、98、98、112、98㎡户型，其中拐角处是112㎡户型；整体优化后优化后得房率约85%左右。

二、楼盘整体数据

项目规划总建筑面积19.17万方，计容总建筑面积14.32万方（其中住宅面积12.89万方，商业及商务面积14296.81平米，其他配套4362.15平米），非计容面积4.86万方，容积率3.92，绿地率30%，车位1250个。

项目分为M1地块和M2地块，M1地块为2栋住宅楼，总户数254户；M2地块为围合式布局，主要为5栋住宅楼，总户数742户；两个地块总户数996户。

日照分析图：

项目楼栋效果图：

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