细则出台 月底前存量房贷利率将迎统一下调

本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

9月底调整存量房贷利率的倡议发布后不到两周，近日已有多家银行陆续发布调整细则。

根据调整细则，存量房贷利率将于10月底前进行统一调整，多地首套房和二套房贷款利率调整下限一致，均为LPR（贷款市场报价利率）-30BP，低于这一标准的存量房贷不参与此次调整。

《中国经营报》记者注意到，当前北京、上海、深圳等地二套房贷款利率下限仍高于首套房，若不满足“二套转首套”条件，相应地区二套房贷款利率调整将以政策下限为准；同时由于贷款重定价日不同，不同客户具体调整时间也有所差异。多位受访人士表示，此轮存量房贷利率下调减轻购房者还贷压力的同时，也有助于缓解提前还贷压力，降低信贷违约风险，促进金融稳定。

首套及二套房均适用

实际上，对于存量房贷利率调整，今年9月底央行指导市场利率定价自律机制发布的相关倡议就已明确，主要商业银行原则上应不晚于10月12日发布操作细则，应于10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。

根据近日多家银行发布的细则，此次调整主要是针对利率高于LPR-30BP的存量房贷，调整幅度多是降至该利率水平。

目前，5年期以上LPR为3.85%，照此计算，月底前存量房贷利率将统一调整至3.55%。

由于目前多地首套房和二套房贷款利率下限一致，因此符合条件的首套房及二套房都将参与此次贷款利率调整，多家银行表示无须客户申请，将于10月底前统一进行调整。不过，目前是固定或基准利率定价的贷款，若要参与此次调整，则需客户先主动申请转为浮动利率定价。

值得注意的是，若当前房贷利率已低于LPR-30BP，则不参与此次调整，商住两用房、商铺等商用房也不在此次调整范围内。同时，由于贷款发放时约定的贷款重定价日可能是贷款发放日，也可能是次年1月1日，因此不同客户贷款利率调整时间可能有所差异。

“本次调整的房贷类型涉及范围广，包括首套及二套房。政策落地节奏以及各商业银行执行时间均较紧凑，对于稳定市场预期将产生更加积极的作用。”中指研究院政策研究总监陈文静表示，央行此前要求房贷利率重定价周期最短为一年，近期明确将取消这一限制，有利于畅通货币政策传导。

央行近期发布的公告明确指出，自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期。

此外，上述公告还明确允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度，借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度。

各地略有差异

对于此次调整，相应倡议除明确LPR-30BP的调整下限外，还明确应不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限。

当前，北京、上海和深圳尚未取消首套和二套房贷利率下限，首套房贷款利率下限低于此次调整下限，二套房则因区域不同有所差异，因此相应城市二套房贷款利率调整与其他城市也有所不同。

具体来看，若上述城市二套房贷款符合转首套条件，此次调整需客户先行联系贷款行办理“二套转首套”，审批通过后利率将下调至LPR-30BP。若不满足相应条件，按照当前相应城市二套房贷款政策下限，北京市五环外将调整至LPR-25BP，五环内将调整至LPR-5BP；上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区将调整至LPR-25BP，其他地区调至LPR-5BP；深圳全辖则调整至LPR-5BP。

不过相比当前主要贷款利率，相应调整也将降低居民还贷压力。如北京市五环外二套存量房贷利率当前为4.9%，调整之后可以降至3.6%，下调130BP，以贷款200万元等额本息还款方式计算，贷款30年，月供将减少1521.6元，总利息将减少54.8万元。

若以当前二线城市主流房贷利率为LPR不加点计算，假设5年期以上LPR保持3.85%不变，调整后房贷利率将下降30BP。以贷款100万元等额本息还款方式计算，贷款30年，调整后月供将减少约170元，总利息将节省约6.1万元。

“此次存量房贷利率调整能够减轻还贷压力、刺激住房消费，提振市场预期。”麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪认为，此次存量房贷利率调整也是央行系列稳经济政策中的重要一环，有助于降低信贷违约风险，促进金融稳定。

（编辑：王金龙 审核：童海华 校对：颜京宁）