下调首付比例 降低首套存量房贷款利率 对于楼市的未来意味着什么

在全国楼市一片萧条之际，各大城市的楼市成交套数和成交面积不断下跌的情况下，救市政策姗姗来迟，为楼市注入一阵强心剂。

近期，楼市的两大利好消息分别是下调首付比例，以及降低存量首套房利率。

中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于调整优化差别化住房信贷政策的通知。

其中提出，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

据央行网站最新消息，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

那么，这两个政策推出的逻辑是怎么样的，有什么弦外之音呢？

目前楼市中新房的成交量并不好，一方面是楼市的预期下行，一方面是购房者的收入焦虑，造成这些结果的原因，主要是经济下行期间，个人面临收入锐减，失业、降薪、被裁员的风险，企业面临增效降本的选择，生意难做，而对于拉动经济的三驾马车，外贸、基建投资、居民的消费，这三个板块都在处于下行期。

而财政收入的主要来源，大部分来自卖地的收入，最近几年的土拍市场都是国企主导，很多民企基本处于不拿地的状态，更多的房企民企都面临是否能活下去的问题；企业和个人的税收，因为经济的下滑，导致企业和个人的收入普遍都在降低，税收的收入实际上也处于下滑。

在这样的情况下，房地产关系到国家的各行各业，可以说是经济的晴雨表，楼市上下游的产业链非常多，楼市也关系到金融系统的安全和稳定，必定楼市与银行高度绑定，救楼市就等于救经济，因此，救楼市也是救金融系统。

在这样的情况下，该怎么救楼市最最优解呢？

提升经济的水平，让老百姓都有钱，愿意去买房，买房有涨价的预期，形成一种正循环。

但是，这样的思路和方案，需要很长的时间和周期，再加上目前的大环境是朝着相反的方向前行，在大家都困难的情况下，每个人所处的地位不同，所思考的角度不同，得到的答案就不同。

上面认为目前楼市疲软，有一部分原因是政策所导致的，特别是购房的首付比例过高，首付金融过大，导致这部分的人没有安居乐业。

于是乎，降低购房的准入门槛，无论是首套刚需的婚房，还是二套置换的改善型住房，都降低了门槛，取而代之的是，向银行贷款的金额更大更多，每个月的月供压力更大。

此次下调首付比例的政策思路，目标群就是这样一群人，上面希望更多人买房入局，买房救市救国，当然上面以为还是有韭菜的。

降低存量首套房利率，那么则是另外一种思路了。

降低存量首套房利率的风声已经吹了很久了，大概今年年初就有这样的声音出来，可见这样的政策讨论酝酿了很久，各方都在平衡各自的利益，目前的结果是各方利益平衡的最佳状态。

降低存量首套房利率的缘由是今年年初大量的提前还贷，以及大量操作的转贷，让银行最优质的资产和回报，面临极大的挑战和威胁。

在经济下行期间，人们对未来的预期不高，无论是个人的收入预期，还是国家的经济预期，都处于非常悲观的状态，降低杠杆，以及提前还贷的确是最佳选择。

在提前还贷，以及各大银行转贷如雨后春笋般涌现后，银行的利益的确受到了很大的挑战，降低存量房贷利率，有降低这样的提前还款潮，也有可能减少各种转贷的事件，银行降低首套存量房贷的利率，是两害取其轻。

当然，银行当然不愿意降低很多房贷利率，谁愿意将吃到嘴边的肥肉吐出来，只能适当性的象征性的略微降低预期。

新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

这样的表述，说明了一城一策，一行一策，一人一策，银行依旧拥有绝对的自主权和决定权，借款人与银行的关系本来就不是对等的，协商这个词汇意味深长。

不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，有非常多的操作空间，发放时的首套房利率政策下限与贷款利率之间，有非常多的可能性，发放时的首套房利率政策下限是多少，从哪里可以得知，都充满诸多不透明的因素。

当然，降低首套存量房的贷款利率，与之对应的是储蓄存款的利率在下调。

当然，政策只是政策，每个人根据自己的情况而定，没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恨，更没有无缘无故的便宜可占。