新城事·正乘势丨供需两端持续发力 政策组合拳促进市场平稳健康发展
央广网北京12月25日消息（记者门庭婷）2023年是房地产市场深度调整的一年，也是各类利好政策频出的一年。这一年，“房地产市场供求关系发生重大变化”的定调为房地产发展开启了新篇章。多部委明确政策优化方向，从供需两端政策、防范房企风险以及保障性住房建设等方面释放积极信号。各地政府因城施策，持续推出覆盖方方面面的政策优化举措。
12月11日至12日举行的中央经济工作会议为2024年市场的发展指明了方向，定下“稳中求进、以进促稳、先立后破”的总基调，强调要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
12月21日至22日召开的全国住房城乡建设工作会议则明确了2024年重点任务：推动住房城乡建设事业高质量发展再上新台阶。会议指出，明年的工作要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，重点抓好4大板块18个方面工作。在构建房地产发展新模式方面，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，实施好“三大工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。
优化政策不断加码 提振市场信心
在中央不断出台政策，推动房地产行业健康发展的同时，面对房地产市场的变化，地方层面也不断有新政面市。
12月14日，北京、上海接连优化房地产调控政策，覆盖降首付、降利率以及优化普宅认定标准等多个层面，大幅降低了居民置业门槛和购房成本。这也是继11月深圳降低首付比例、优化普宅认定标准后，一线城市的又一次大动作。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，政策大力度优化后，预计京沪市场活跃度将明显提升，进而稳定价格预期。京沪市场预期好转或将进一步提振整体市场信心，推动全国市场加快筑底企稳。
北京、上海的房地产优化政策将今年全年房地产市场的政策调整推向高潮，2023年全年，全国各地调控政策持续优化。将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，将全国首套、二套房商贷首付比例下限降至20%、30%，下调二套房贷利率下限至5年期以上LPR+20基点，降低存量首套房贷利率，延长换房退个税优惠时间至2025年底等一系列政策，以降低购房成本、降低购房门槛为目标，引导市场预期稳步修复。
根据中指监测，截至11月，已有200余省市（县）出台房地产调控政策超600次，多数城市限制性政策完全放开。目前全国多数城市均已执行首套房“认房不认贷”，积极落实差别化住房信贷政策。限购方面，南京、合肥、济南、青岛等14个二线城市全面取消限购政策，另有多个二线城市从优化购房套数、优化限购范围、放松购房限制条件等方式放松限购。一线城市中，广州成为首个部分开放限购的城市。此外，优化公积金贷款、降低限售年限、发放购房补贴等也是各地因城施策的手段。
今年以来，从中央到地方积极从需求端持续优化楼市政策，力促房地产市场平稳运行。不过，当前房地产市场仍然处于调整之中，修复节奏比较缓慢。根据国家统计局1-11月销售数据显示，全国商品房销售面积同比下降8%，商品房销售额同比下降5.2%。
业内分析人士认为，短期来看，各项支持政策落地见效仍需要一定时间。未来政策调控仍将渐进式推进，需求端政策大概率将继续围绕降低购房门槛、降低购房成本进一步展开。
房企融资利好不断 防范化解风险
需求端政策频繁出台，促进购房需求释放的同时，针对供给端政策的支持力度也在继续加大。
从去年开始，以“金融16条”为先导，金融业支持房地产业进入复苏期。今年，监管部门明确继续落实“金融16条”及“第二支箭”政策，强调要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划。住建部也表示要“抓两头、带中间”，支持优质国企、民企改善资产负债状况，对于出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规进行处置，防范化解风险。
近期，中央金融工作会议再次明确一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求后，多部委表示要支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。据媒体报道，金融监管部门提出“三个不低于”改善企业融资环境，并制定涵盖50家规模房企的白名单。进入名单的企业将获得信贷、债券和股权融资等多方面支持。若相关支持政策真正落地，房企资金压力有望缓解。
今年以来，金融机构通过信贷、债券等融资渠道已对房企进行了有力支撑。有数据显示，为支持民营房地产企业发债融资，今年1月至10月，房企公司债券及资产支持证券发行超过2300亿元。通过中证金融公司与地方担保公司“央地合作”模式增信支持民营房企发行债券。此外，首批保障性租赁住房不动产投资信托基金（REITs）发行上市，促进盘活存量资产。
金融政策支持房企融资的同时，“保交楼”配套资金也在加速落地。据了解，金融部门配合推出两批共3500亿元保交楼专项借款。设立2000亿元保交楼贷款支持计划，引导商业银行积极提供配套融资。8月初央行明确将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。从效果来看，根据住建部截至8月初的统计，保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。
多地取消土地限价 稳定房价预期
“限地价”开始于房地产行情高涨时期。2016年底首次提出“房住不炒”，越来越多的城市开始有意识地限制高地价。至2021年，全国大部分重点城市基本均已实施“限地价”相关政策。今年7月，中央政治局会议明确提出适时调整优化房地产政策，在楼市过热时期出台的限制性政策迎来调整良机。“限地价”无疑是其中重要部分。
据媒体报道，9月底，自然资源规划部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包括取消土拍中的地价限制、取消远郊区容积率1.0的限制等。此后全国多地陆续公告土地出让环节取消限价。中指研究院监测数据显示，10月以来，集中供地的22城中已有成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、杭州等城市响应。
多城官宣取消地价限制，恢复“价高者得”。业内分析人士认为，让地价回归市场，一定程度上有利于提振土地市场情绪。成熟区域地价限制取消之后，优质地块地价或有所上涨，进而带动市场交易上行预期，对当前“稳房价”“稳预期”亦将产生积极带动。
此外，根据房地产市场新形势，中央积极推进“三大工程”，在规划保障性住房上，拓展配售型保障性住房的新路子，实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。据住建部9月披露，今年全国筹集建设保障性租赁住房204万套（间）的任务目前已完成72%，各地筹集建设进度不断加快。
对于2024年政策方向，中指研究院表示近期召开的中央经济工作会议释放了更加积极的信号，明年宏观政策或将继续发力稳经济，中央加杠杆、央行降准降息均有一定空间，“先立后破”的政策基调也给房地产政策带来了更强的优化预期。如果明年房地产政策能够协同发力，包括在需求端继续优化限制性政策，在供给端支持房企合理融资需求、化解企业风险，同时加快推进“三大工程”建设，房地产市场有望逐步实现筑底企稳。
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