信托进退 中国金茂23.85亿回购成都两项目

观点网在中国金茂众多项目当中，都有着信托机构的身影，这一次退出的是位于成都的两个项目。

最新消息显示，5月16日早间，中国金茂发布公告称，该公司以23.85亿元的代价成功收购成都隽茂49%股权、成都悦茂49%股权。

据了解，前者为成都锦江金茂府的开发商，后者为成都悦湖金茂悦的开发商。

此次收购之后，申万宏源等所持有的嘉兴文茂贰号以及华润信托所持的嘉兴振茂，正式从上述两项目当中退出。

业内人士表示，通过股权投资在项目公司当中持有一定份额，并选择在合适时机推出，是信托公司惯有的模式。

信托进与退

中国金茂成都的两个项目当中，信托机构已然完成自身使命。

5月16日早间，中国金茂发布公告称，金茂西南以11.92亿元的代价收购成都隽茂49%股权；同时，以11.93亿元代价收购成都悦茂49%股权。

其中，成都隽茂负责开发建设成都白鹭湾板块锦江金茂府项目。

早在2022年9月，开盘不到一个月的锦江金茂府进行增资扩募，随后嘉兴文茂贰号投资合伙企业（有限合伙）出资10.47亿元成为该项目的新合作方，持股比例为49%。

资料显示，嘉兴文茂贰号共有四家合伙人，分别为金茂西南企业管理（天津）有限公司，持股49.9535%；申万宏源集团股份有限公司，持股46.5116%；北京金茂信通咨询有限公司，持股3.4419%；以及海南启茂咨询服务有限公司，持股0.0930%。

查阅发现，金茂通信、海南启茂均由金茂投资全资持有。

同样在2022年12月，成都悦茂开发建设的武侯区悦湖科技城板块悦湖金茂悦项目，以同样方式来引入资方。

彼时摘牌的机构为嘉兴振茂投资合伙企业（有限合伙），投资金额为11.37亿元，对应持股比例同样为49%。

嘉兴振茂由华润信托、金茂西南企业管理（天津）有限公司各持股49.973%，海南启茂咨询服务有限公司持股0.0539%。

值得注意的是，无论是嘉兴文茂贰号或是嘉兴振茂，在成都两个项目当中更多进行财务方面的把控，项目实际控制权仍在中国金茂手中。

在业内人士看来，通过将股权让渡给信托公司，从而获得融资，是项目开发建设阶段的常见手段。

而今项目走向尾声，嘉兴文茂贰号、嘉兴振茂“功成身退”，通过企业回购的方式，从上述两个项目当中抽身离开。

不过，信托公司这一进一出之间，也时常被外界解读为“明股实债”。

毕竟，根据监管层面的界定，明股实债是一种债权融资工具，在投资方式上不同于纯粹股权投资或债权投资，而是以股权方式投资于企业，但以回购、第三方收购、对赌、定期分红等形式获取固定收益的投资方式。

金茂资本局

针对信托的此番进退，是否涉及“明股实债”，市场却众说纷纭。

“信托机构入股开发商项目，属于股权类投资，算不上是创新模式。”也有市场人士表示。

实际上，信托机构躬身入局与房企共担风险的案例并不少见。

一般来说，房企在拿地之后，往往会通过增资的方式引入信托公司，由此企业得以募集资金进行项目开发建设。

上述市场人士强调，在项目销售、回款结束之后退出，也属于常规流程。

观点新媒体查阅发现，此次涉及的锦江金茂府及悦湖金茂悦均已完成销售，并在今年三月正式竣工。

其中，锦江金茂府于2022年8月21日开盘销售，此前还创下首开去化率100%、七开七罄的成绩。

从成都住建蓉e办披露的消息发现，自2022年8月至今，锦江金茂府共计获取了8张预售许可证，共计销售15栋住宅产品及其配套车位，产品涵盖165-255平方米的平层,以及400-500平方米的大平层。

其中，首张预售证共计推出136套住宅产品，预售面积为3.37万平方米，最终项目去化率达到83.64%，而后获取的七张预售证当中，涉及住宅产品的六张，分别去化61.15%、94.12%、85.61%、91.39%、53.44%及100%。

数据来源：成都住建蓉e办、观点指数整理

查阅发现，上述产品当中，未售部分基本上是各个楼栋的一层住宅，均已进入清退流程。

如若以预售均价粗略计算，锦江金茂府共计实现销售额约20亿元。

从第三方中介处获悉，悦湖金茂悦亦仅有少量一层住宅或公寓产品在售，同样处于尾盘清盘的状态。

该项目分别于2022年10月及11月获取预售证，共计推出564套住宅、公寓产品，销售均价约2.6万元/平方米，目前项目的整体去化情况达到89.46%。

数据来源：成都住建蓉e办、观点指数整理

显然，两项目均已完成销售及建设，不再涉及融资需求。

中国金茂在公告当中亦表示，通过本次交易，成都隽茂、成都悦茂将成为公司的间接全资附属公司，这可确保该项目成功收尾，相关各项事宜顺利完成。

公告还明确，中国金茂此次收购成都隽茂49%股权的代价包括11.75亿元的股权对价及0.17亿元的借款利息，对比此前增资涉及的10.47亿元对价，溢价13.85%。

同样的，收购成都悦茂49%股权所涉代价为11.59亿元的股权对价及0.34亿元的借款利息，对比增资价格溢价4.93%。

实际上，过去几年，信托机构在房地产行业当中，更多扮演资金方的角色。但近两年，随着房地产行业流动性风险频出，信托机构更多承担起“白衣骑士”的角色，通过承债式收购的方式，化解房地产项目的风险及压力。

比如，此前华融联手6家银行、中信信托，对融创上海董家渡项目注入120亿元新增融资；光大信托、五矿信托接盘恒大位于重庆、东莞、佛山、广州的四个房地产项目……

不过，业内人士强调，信托机构接盘房地产公司项目股权后，一般只会在财务上把控，后期通过转手、引入代建方等方式，推进项目并实现退出。