学者两建议 活化闲置空间 招商补财务

台北市宣告进入大都更时代，中继宅的需求成为北市府亟需解决的课题。图为0403花莲大地震后台北市长蒋万安（右三）视察南机场整建住宅灾情。（本报资料照片）

台北市宣告进入大都更时代，随之而来的都更住户安置问题也成为烫手山芋，但已供不应求的社会住宅，如今又增加中继宅需求，也成为北市府亟需解决的课题。有学者指出，在合理容积范围内，公部门改建可适当增加容积，释出更多空间做公共服务，北市六张犁派出所公办都更即是相当成功案例，以都更方式活化闲置空间，改建后纳入地方民众居住及活动需求。

政治大学不动产研究中心咨询委员、政大地政学系教授林左裕肯定机关空间改造作法，他建议可以提高建筑自偿率，透过1楼释出商业空间获得租金收入，不仅可以再回填补助加速社宅兴建，也有机会透过补贴盈亏再压低社宅租金，相辅相成。

林左裕表示，在目前高房价趋势下，显示都市供给不足，楼板面积也会愈来愈贵，所以解决高房价的其中一个手段，就是增加公部门供给，最直接就是透过国、公有土地兴建社宅，也可一并解决少子化的公共托育、解决人口老化的日照机构。

他坦言，在政府有限预算内，以全额补助方式兴建，无法快速增加，可能一次只能盖几栋，但若是提高「财务自偿性」，财务自偿性愈高，便有机会能遍地开花愈盖愈多。

林左裕指出，在预算限制下，可考虑增加商业空间使用，例如社宅1楼可尽量当作商用空间使用，出租店面给店家或对内、对外营业餐厅，只要增加商业空间就可提高财务自偿性。

淡江大学建筑系教授郑晃二认为，在合理容积范围内，公部门改建可适当增加容积，假设公部门厅舍原本因容积率、建蔽率可盖到8楼，但当初是做特定用途的公共设施，所以只盖2层楼，改建时可以增加法定容积，释出更多空间做公共服务。

以六张犁派出所公办都更为例，就是市府清点低度利用、包括老旧办公室、宿舍再次运用活化，改建成地下4层、地上12层的多功能复合式住宅大楼。

郑晃二提到，政府释放容积是公共财，透过新建案提高容积当诱因，换取建商兴建公共设施可节约政府财政支出，但过度使用容积奖励也会增加都市空间负荷、用掉下一代都市品质，他认为活化再利用闲置、老旧空间较符合都市永续。