易席谈 | 陆国强：琶洲提速，数字经济及科创成新引擎

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本期嘉宾：第一太平戴维斯广州项目及开发顾问部董事 兼华南区战略顾问中心区域发展理事会首席战略官陆国强

近10年深度参与琶洲相关项目，熟悉琶洲规划定位、产业发展、商业地产开发等最新动态

谁是广州下一个CBD？

近年来，关于上述问题的争论甚嚣尘上。随着竞争队伍的不断膨胀，CBD这个词的份量，某种程度上却遭到“稀释”。

拨开泡沫，我们还能看到什么？

在角逐者之中，琶洲或许不是最具“网红”特质的板块，但却是最踏实突围的“实力派”，正以肉眼可见的速度更新迭代。

背靠广州塔地标，与珠江新城隔岸对望，这是琶洲的“地利”；2003年依托会展经济起步，2013年后开始承接成熟商务区需求外溢，这是琶洲的“天时”；抢占总部经济产业和互联网创新红利，在明确的规划导向中高速崛起，这是琶洲的“人和”。

广州CBD1.0版本的珠江新城，从规划到成型，花了接近20年；作为2.5版本，集齐“天时地利人和”的琶洲，又要花多少时间？激流勇进中的琶洲，真的能打赢一手好牌吗？本期本站房产《易席谈》，专访第一太平戴维斯项目及开发顾问部董事陆国强，还原一个处于快车道中的真实琶洲。

图片来源：网上公开城市设计规划资料

谈规划：

明确的产业导向，是升级版CBD的重要体现

本站房产：首先能否请您大致介绍下，目前政府对于琶洲板块各区的整体规划？

陆国强：自2003年广交会迁址以来，琶洲已经发展超过15年，回顾各个阶段，琶洲岛可以划分为3个板块，另外琶洲南区也在去年11月纳入了琶洲整体发展规划：

首先是琶洲西区（或称琶洲A区）：即琶洲总部经济集聚区和互联网创新集聚区，这个区域的产业导向非常明确，以发展总部经济和互联网及电商产业为主导。前者像欧派、赫基、星河湾、TCL等集团总部，已经拿地开发；后者像国内知名龙头企业，阿里巴巴、腾讯、唯品会、小米等也已在热火朝天建设中。

然后是琶洲中区：其中，中1区，即会展龙头企业引领区，也是广交会123期所在的板块，着重发展会展产业，并与琶洲西区联动探索“互联网+会展”的新业态融合发展模式。而中2区，即会展综合服务区，包含琶洲村城市更新（含保利广场、洲际酒店、天幕广场）和众多大型商务办公综合体区域，比如东凌总部、万胜广场等综合项目。

琶洲整体规划图

最后是琶洲东区：这个板块外界相对陌生，因为目前规划还在编制和讨论中，但我相信这里将是琶洲发展下一步经济爆发的新引擎。今年5月广州已通过《琶洲人工智能与数字经济试验区建设总体方案》，我相信装上人工智能和数字经济两大新引擎的琶洲将迎来更高更广阔的发展机遇，同时琶洲数字经济创新试验区也将成为推动建设粤港澳大湾区国际科创中心的广州重要节点。

值得一提的是，在我们部门承接的广州市规划与自然资源局委托的《广州东部沿江发展带产业发展策划》里，琶洲岛东端的部分区域已经被划入到广州第二CBD的规划范围，其未来的发展将为广州全力构建全球城市做出重要的贡献和积极的作用。

另外，琶洲南区是在2018年11月审议通过的《琶洲地区发展规划纲要（2018-2035》中提出的琶洲岛向南延伸的概念，未来将承接“互联网+会展”拓展产业，预计未来也将成为琶洲重要的功能发展区。

本站房产：前广州市长陈建华曾说，珠江新城是广州CBD的1.0版，金融城是2.0版，而琶洲西区将是2.5版，您怎么理解这种说法？琶洲西区具备哪些成为CBD2.5版本的优势条件？

陆国强：首先我们来回顾一下CBD在广州的发展历程。

广州商务区从80、90年代开始，在环市东一带形成了商务办公集聚的带状发展，到90年代末、21世纪初，形成天河北围绕天河体育中心周边一圈的商务集中区，再到2010年，进入开发高潮的珠江新城，正式成为广州第一代CBD。

作为首个明确提出建成广州城市CBD概念的区域，珠江新城在1992年开始规划，但由于国内外经济因素的影响，一直没有发展起来，直到2002年的珠江新城规划检讨后，珠江新城的开发逐渐有了起色，2010年亚运后则迎来了开发的高潮。可以说，珠江新城发展其实经历了一波三折。

而珠江新城最终的成功，为广州带来宝贵的城市建设与区域开发经验，其中非常重要的一点就是：产业体系以及主导产业的构建。而这一点，在2.0CBD国际金融城和2.5CBD琶洲西区的规划里，都有考虑到了，这也是国际金融城和琶洲西区作为升级版CBD的重要体现。

琶洲西区发展的优势条件，主要体现在三方面：

首先是明确产业规划。琶洲西区的产业规划相当明确，就是总部经济产业和互联网创新产业集聚。在土地出让时就带有较强的定向出让导向，确保未来开发企业的总部进驻，以及吸引相关上下游企业，这就为将来这个片区的开发建设主体与入驻企业类型奠定了总方向。

其次是背靠琶洲地利。广交会作为广州的名片，已经有超过60年的历史，在这个大城市IP的转战琶洲的加持下，外界对琶洲的认可度早已打下基础。而广州塔作为广州的城市地标，就位于琶洲西侧，所以无论是公众关注度、游客影响力，还是媒体曝光度，琶洲都直接受到辐射和带动，迅速降低了陌生感。

最后是发展时机利好。琶洲的大力发展始于2010年之后，此时的珠江新城已经逐步发展成型，甚至慢慢出现饱和的迹象，在这种情况下，城市建设和商务氛围外溢，很容易就扩散到与珠江新城仅一桥之隔的琶洲。可以说，琶洲的崛起，是天时地利人和的结果。

谈未来：

会展经济+互联网电商=数字经济下永不落幕的广交会

本站房产：除了降低陌生感，会展经济给琶洲带来了什么？未来成熟的会展经济和崛起的互联网电商总部，可以如何形成合力?

陆国强：首先是产业带动上，会展经济的发展使国内外厂家、贸易商、会展相关专业服务公司对琶洲这个区域形成了依附感。其次是区域建设上，为会展产业而配套的酒店业、商务办公等在围绕着广交会展馆周边的开发、建设、扎推，对提升琶洲地区的整体开发建设进程有着巨大的作用。

而会展和电商的结合，其实也是业界关注的焦点。

我认为，电商总部集聚发展是会展经济的再发展和延伸，我们可以尝试换个角度理解，会展经济在互联网电商产业的加入后有点像数字经济下永不落幕的广交会，只是我们换了一个场所和渠道，从客观线下的交易场地换成了虚拟线上的交易平台，在时间和空间维度上看，都拓宽了更广阔的天地。

而这个变化，我觉得符合新时代数字经济背景下，对过往单一、常规的交易模式的崭新尝试，两者未来的发展和融合，可能在经济总量或交易总量上，具有产生几何次方级数增长的潜质。

本站房产：今年年底琶洲西区预计将有阿里等3个项目投入使用，此外，琶洲还取得哪些实质性的进展？未来市场应该重点关注哪些动向？

陆国强：除了项目建设与产业导入，最重要就是交通配套。

交通上，琶洲共规划11条轨道交通线路，设站19座，其中：地铁8条（4号、8号线已通车，11号、12号、18号线在建，19号、23号、28号已规划）、城轨2条（广佛环城际、穗莞深琶洲支线,均在建）、有轨电车1条（已通车），还规划有港澳客运码头。

重点来讲，11号大环线已经动工；大力在建中的城市地铁快线18号线也会经过琶洲西区；同时广佛环线也会在琶洲设点，位置就在香格里拉到广交会展馆一带，未来去到广州南站、广州白云机场只要20多分钟。另外，琶洲也将会设立去往港澳码头，未来琶洲预计将成为广州中心城区去往香港澳门水路的重要枢纽，这也成为粤港澳大湾区对于湾区内各地交通互通互联规划下在水上交通这块的较大突破。

琶洲本来是一座孤岛，而交通的提升，使琶洲可以在粤港澳大湾区宏伟蓝图下发挥更大价值，未来将对整个广州的产业经济，乃至大湾区的科技创新和发展，产生深远影响。

谈对比：

琶洲冲击珠江新城，2020-2021年写字楼供应将有一波高峰

本站房产：以前珠江新城走的是“住宅先行”的道路，但反观目前琶洲，一手断货，宅地稀缺，这种差异如何造成？会不会导致“物以稀为贵”，琶洲住宅房价暴涨？

陆国强：珠江新城选择“住宅先行”其实是无奈之举，因为当初政府城建资金不足，发展住宅有利于土地出让和提高土地收入，并且通过引进开发商建设配套，加快整体开发进度。琶洲与珠江新城，各自发展背景与阶段不同，不能用相同的标准来衡量。

我更认同琶洲的用地规划，以产业为主导，更能在城市及区域层面集聚适合于CBD的产业，提高土地价值和产出效益。

但我们应该适当预留弹性，在琶洲及周边合适的区域配套居住物业。毕竟琶洲将有大量的中高端产业人口进驻，同时琶洲西区乃至整个琶洲岛的规划，都是按城市最高级别来推进建设的，如果在某项城市功能有缺失，也不利于其均衡发展。

此外，像琶洲南部，金融城北部的居住区，未来也可以承接这部分居住需求的外溢。

本站房产：统计显示，今年上半年，琶洲写字楼租赁成交占全市写字楼成交比首超珠江新城，占比全市之最。据您观察，目前琶洲的写字楼市场显露出怎样的特点？未来供应体量和租金水平呈现怎样的趋势？

陆国强：客观原因是珠江新城的写字楼供应断档，目前主要是换租或续租，而琶洲正处于供应入市的上升期，因此总体表现抢眼，吸纳强劲，去化速度快于其他子市场。可以说，这1-2年，琶洲商务办公市场的发展进入了快速通道， 租金录得显著的增长，今年第三季度琶洲写字楼录得月租金在152.5元/平左右。

由于前几年出让的项目目前还在施工建设当中，我们预计琶洲的供应高峰会在2020-2021年出现，届时租金水平有较大的下行压力，空置率也会视多个项目的消化期长短而产生较大波动。而除了对琶洲自身的冲击外，对天河等成熟商务区的影响也相当明显，这都值得琶洲及其他商务区写字楼业主们注意。

本站房产：作为2.0版本的金融城，长期由于进度缓慢等问题饱受诟病，您认为，作为2.5版本的琶洲，比金融城升级的地方在哪？未来5年，您怎么看金融城和琶洲之间的赛跑？

陆国强：首先，我个人认为琶洲和金融城之间不应该是直接高低对比的关系。琶洲与珠江新城、国际金融城一起共同组成城市新中轴一江三城的广州大CBD地区，琶洲和金融城都是以相当先进的理念来规划的，没有本质上的你高我低的显著差别。

另外我想澄清，金融城的发展其实并没有停滞，区域内的基础建设、地下商业、配套工程，一直都没有停，只是地面由于受到限高的影响，没有给外界带来直观的建设推进感受。

金融城其实没有我们想象中状况那么不好，沿着黄埔大道分布的竣工项目，实际招商情况表现不俗，租赁和入住特别多的是科韵路和东圃的中小型互联网、信息科技公司。

而琶洲由于没有限高的影响，整体土地出让和项目建设工期，都能在良好的进度预期当中。所以，从时间维度上来讲，琶洲发展在整体速度上优于金融城。到2021年之后，可以预判，天河北、珠江新城等CBD的商务办公需求，会率先往琶洲区域转移。

谈旧改：

未来3-5年，珠江啤酒厂还有15万平待改造

本站房产：琶洲村的整村改造在广州树立了旧村改造的标杆，可以说，琶洲的发展与广州旧改分不开，您也参与了琶洲珠江啤酒厂的改造工作，能否介绍下这个项目的特色和进度？

陆国强：的确，琶洲的发展与城市更新分不开。

琶洲珠江啤酒厂的改造，关键词是“潮”，我们定位的功能和业态，都是围绕着这个概念来生成的。按策划方案已经开业的项目，包括利用江啤酒厂原始酿酒设备所在车间而打造的创新精酿啤酒体验中心；利用原有珠江啤酒的煤棚所打造的文化、艺术、时尚发布、展览空间等等，我们当时构想这个项目时就是想让旧厂特色建筑与潮流文化有机结合。目前这个项目也已经在广州年轻和潮流群体当中建立了口碑。

珠江啤酒厂旧改地位置示意

但其实琶洲珠江啤酒厂还有超过15万平米的建筑面积在待改造开发当中，这块地的补地价工作在前两个月刚刚完成，未来还会有包括创意办公、文化体验、酒店等功能和业态。预计三到五年逐步按计划改造开发，当整体开发完成后，将成为广州、粤港澳大湾区、乃至全国具有鲜明工业遗产特色的城市更新商业项目。

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