一线探访   多措并举多点发力，广东省老旧小区改造稳步推进

今年以来，广东扎实推进城镇老旧小区改造工作。广东省住房和城乡建设厅数据显示，截至2024年7月底，广东省已开工改造老旧小区1281个，获批中央各项资金共计24亿元，创历史新高。

老旧小区改造是广东省十件民生实事之一，事关群众获得感。今年以来，广东省住建厅先后举办城镇老旧小区改造动员部署会、住房城乡建设领域无障碍环境建设和适老化改造工作部署会，部署推进老旧小区改造工作。

近日，羊城晚报全媒体记者探访改造一线了解到，在老旧小区改造过程中，广东多地在资金筹措、改造模式等层面发力创新。

在广州，全省首例业主筹资自拆自建项目已经动工；在佛山，国企深度参与落实无障碍环境建设和适老化理念，打造完整社区；在珠海，社区居民参与规划，自筹资金改造公共设施……一批老旧小区得以焕发新生机，居民生活质量显著提高。

推进政策创新，新模式落地“有法可依”

白云区黄石花园小区是一个建设于上世纪90年代的大型小区，常住居民多达1800余户。据社区工作人员介绍，小区居民中超过30%为60岁以上的老年居民，进行适老化改造势在必行。

黄石花园所在的白云区黄石街道周边创意产业资源丰富，年轻就业者众多，同时小区住宅中还包括353套广州市直管公房（其中66套为闲置公房）。为筹措黄石花园老旧小区改造项目资金，同时解决后续的持续管养问题，黄石花园改造创新采用了设计施工运营一体化模式（EPCO），这是广州首次在老旧小区改造中尝试该模式。

通过整合闲置的直管公房资源，黄石花园引入不动产管理企业——愿景集团对小区改造进行投资。企业在对小区的基础设施、公共空间等投资改造的同时，也能通过改造、运营、出租闲置直管公房获得一定收益，并持续反哺小区后续的运营管养。

据介绍，黄石花园对6个闲置架空层公共空间进行改造，整体提升改造为小区居民日常休闲活动、社交休憩的功能区域。同时，黄石花园建筑外立面、公共道路、排水及排污管网、小区绿化等基础设施也进行了整体提升改造，提升公共空间约15处、适老化设施79处。

在花都区广州北站东侧老旧小区成片连片微改造中，一栋并不起眼的5层小楼——集群街2号开创了广东省居民筹资拆危建新的先河。

集群街2号楼位于花都区新华街丰盛社区，始建于20世纪70年代，房屋本体损坏严重，经鉴定为D级危房，居民改造意愿强烈。“我在这里住了有15年了，这栋楼时间久了，防水不好，漏水是比较严重的问题。”业主代表钟女士是集群街2号3楼的住户，在她的讲述中，漏水、落灰、厨卫布局等问题持续影响着一家四口的生活质量。

由于微改造已无法解决集群街2号房屋安全问题，且根据相关规定，老旧小区微改造资金不能用于危房拆除重建，花都区以集群街2号楼为试点，积极探索多产权业主危旧房屋拆除重建路径，在全市率先出台危旧房屋拆除重建试点方案，按照“谁受益、谁出资”的原则落实业主出资责任。据估算，集群街2号拆建投资需约800万元，以居民出资为主，由业主按4600元/平方米的估算价于2024年3月初完成资金预缴。

针对原房屋功能不完善、住宅非成套的情况，项目在严格控制增加建筑量的前提下，根据居民意愿定制化设计，对非成套住宅进行成套化改造，确保每户独立成套、户型方正、日照充足，厨、卫面积达到《住宅设计规范》标准。同时，在不减少原户型套内面积、满足规范标准的基础上，外挂电梯调整为内置电梯，避免增设电梯侵占外部道路。据悉，集群街2号项目预计于2024年底完成新楼主体工程建设。

黄石花园改造模式的创新离不开政策层面的支持，广州市住建局编制《广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法》，鼓励社会资本参与老旧小区改造项目投资、设计、建设、运营和管养等实施工作，通过提供公共服务和增值服务，以运营收益反哺社区管养。

花都区集群街2号项目则是广州在旧城自主更新模式上的探索，今年7月，广州印发《广州市城镇危旧房改造实施办法》，支持通过维修加固或拆除翻建的方式改建危旧房屋。针对危旧非成套住宅和不满90平方米的成套住宅，允许进行成套化改造并适当增加建筑面积，以满足基本生活需求，改善人居环境。

补齐民生短板，完整社区惠及老幼

惠景城小区是佛山市禅城区最大的住宅小区，该小区建于1995年，惠景社区6500户居民中，5600户居住于惠景城小区。惠景社区老旧小区改造针对基础设施老化、功能缺失、配套不完善等民生短板，开展了雨污分流、道路提升、车位规划、增设活动区等一系列改造，使得小区公共空间面貌焕然一新。

惠景城小区共有住宅106栋，其中91栋为无电梯居民楼。随着近年来老旧小区加装电梯工作的持续推进，2024年，《佛山市既有住宅加装电梯管理办法》正式印发，以联合审查的方式推进电梯加装方案审批，鼓励实施“统一规划、集中申报、集中联审、批量施工”的成片连片加装电梯模式。得益于此，惠景城小区目前已建成的电梯70部，7部已申请审批，加装率达84%。

据社区有关负责人介绍，惠景社区3558名60岁以上老年居民。在微改造过程中，惠景社区充分利用公共物业，在社区内打造了长者饭堂、老年大学、文体课室、图书自习室等公共活动空间，并将无障碍坡道、无障碍电梯等适老化设计融入其中，充分考虑到了老、幼群体的需求。暑假期间，不少居民来到这些公共空间休闲、学习。来自周边学校、教育机构的志愿者也能够为社区的小朋友们带来陶塑、美术、电子琴等各类免费的兴趣辅导。

居民响应，打通老旧小区改造的“最后一米”

“基层工作最难做的是人的工作，实施改造前，我们备案过的议事会就开了60多次，没有留下记录的会议也有很多”，珠海市新城市中心广场居民华先生向记者表示，作为建筑设计行业从业者，华先生在前期便以社区规划师的身份深度参与到了自家小区的改造工作中。

珠海市南村社区党委书记林文胜介绍，早在2017年，新城市中心广场小区的改造就借着业委会和业主大会的换届成立自发开展。2017年以来，按照居民和议事代表意愿，新城市中心广场小区使用自有的公共资金进行了停车场改造、街角花园改造、老球场改造和空调排水管建设等一批项目。“公共资金的使用需要经过业主大会、业委会、议事会、监事会的多轮参与，重点用于社区的公共环境改造、公共区域费用等，以保障社区的良性运转和自我更新。”

从“局外人”到“主人翁”的参与度提升在多个老旧小区的改造中都有体现。“现在我们小区每栋楼电梯都装上了，希望楼道改造也能尽快提上日程。”在已经实现加装电梯全覆盖的珠海市公交花园小区，一位居民向记者表达了对小区进一步改造的需求。在公交花园的改造中，珠海市以政府补贴、财政共担等方式调动居民积极性，对完成电梯加装的楼栋单元，每台电梯合计约10万元，占加装总花费20%左右。梅华街道有关负责人向记者表示：“公交花园有不少居民都是公交公司老职工，第一台电梯加装以后，其他楼栋的居民也都能看到切实的好处，让居民观念从‘要我改’变成‘我要改’。”

文、图 记者 范晗越