致辞暨卓越指数•2024房地产卓越表现报告发布

陈诗涛（观点机构、博鳌房地产论坛创始人）：尊敬的各位来宾，下午好！

记得前一段时间，好多业内朋友问我及那我们的团队，你们确定房地产论坛还可以开的起来吗？我当时很肯定的回答，可以开，而且继续保持质量地认真地开！

当然，这个时候，发展商代表一定是不愿意上台来多发言，因为觉得业绩不好，面对这个经济周期，企业活着都很难，哪里有心情发言呢，而且很担心说多错多，届时舆论一放大，那更可怕。但是，可以参与并当面交流，就如今天，大家可以看见，会场里面，还在奋斗的企业大多数都来了！

请大家看这张图，3月28日，观点网及观点指数号上刊发了恒隆陈启宗先生的两份股东函及儿子陈文博的简函，28至今日，他们的文章持续在发酵传播，这三份函分别从全球、中国国内时政、经济、房地产、商业领域乃至城市商业分类到项目开盘考量都充分真实做了分析，恒隆是一家有64年历史的一家企业，经历过濒临破产到今天仅仅商业项目的在低谷的年份，年租赁收入也超百亿。几个周期，他们不断调整与改变来应对，可以说，唯一不变的就是从老板到整个董事会都非常努力，一直非常有信心去面对与调整。我觉得，各位都不放认真读完它们，恒隆应该是当下士气低沉的企业及个人都可以借鉴的样本。

我也希望如2024观点年度论坛的主题“信心的周期”一样，我们敬畏，但是我们不害怕，因为我们有信心。

那么，我将延续过往，用《卓越指数·2024房地产卓越表现报告》的发布来表达我对行业坚守者们的敬意。

请看大屏幕，现在由我正式发布：《卓越指数·2024房地产卓越表现报告》

本报告是观点指数研究院出品。因为全文内容比较多，我们的PDF版本会在观点网、观点指数号上发布，大家可以全面阅读。

先说一下市场，现在的市场就是以价换量。我们看到中海的销售额现在是400多亿，上海贡献了190多亿，香港的项目销售了30多亿，这两天在广州也有二三十亿的销售。最近我们看到越秀、中海、华润、新世界在广州的销量都非常好，新世界在3月29号那天，它的一个楼盘就卖了192套，表现也是非常好的。

我们有同事担心房价起不来，其实在座的开发商是很清楚的，先有量之后价才会起得来。

宏观的情况就不再多说了，关键词是：新模式、利率市场化、一视同仁。大家看到这张报表，这两天我们重点都会谈到房地产的流动性，融资和拿地销售比等等，包括中长期贷款，去年国家政策不断放宽，效果是有的。我们也看到销售承压，主要还是销售去化上，这一块可以带来很好的流动性。还有一个关键词是债务重组，对于房企的债务重组，中央也非常重视，也在请一些金融机构进行探讨。

去年全年的政策，包括现在的化债，这些都是在座各位比较了解的，我就不做过多介绍。

土地方面，现在大家还在讨论土地财政收入会不会是未来中国地方政府要做改变的地方。去年土地收入是下降的，拿地销售比也是下降的，表现好一点的是长三角以及大湾区。

这里重点发布卓越指数的一系列榜单。榜单其实是在挑选现在还可以稳健发展，还可以活着，而且努力地活下去和活得更好的企业。我们不是为了发榜而发，而是可以从中找出它很大的特色。我们的方法就不赘述。

这是卓越100，我们有4个指标，第一是运营指标，也就是权益销售+权益土储。第二个是品牌，第三是管理，第四是商业模式。这几个指标，在前几年高涨的时候，很多企业对后面几个指标不太在乎，但是最近我跟各大行了解，他们对这个开始非常在乎。包括我现在每天收到一些询问的信息，这个企业我不了解，它的债能不能买，它的团队稳不稳定。卓越100排前三的是：保利、中海、万科。大家都知道去年保利是一匹黑马，销售相对是比较狠的。这里面有部分企业掉得比较厉害，对于出险的企业，我们进行了筛选，现在至少还能够活着或继续积极努力的都还是要给予肯定。

做一个简单的点评，保利发展登顶，中海、万科、华润占了前四。这里点了保利的一个产品，中海的销售一如既往的平稳。万科虽然最近在风口浪尖，但是我们会感觉到，我们的物流团队一直在跟踪万纬物流，它的表现其实是很好的，包括最近我们看到它的REITs也表现不错。华润就不用说了，它一直是超级稳定的，而且现金流也比较好。

市占率方面，前100强的市占率是下滑的，布局的优势当然是比较明显的，长三角和大湾区是最重要的区域。这里的去化周期，我们做了一个表，头部房企继续析出。拿地方面，现在有一个关键词就是城中村，今天上午我们看到广州有一个做城市更新的董事长过来，他现在也是重点在推城中村改造。

地产G30报告。去年开始传统的房地产开发我们从30家调整为20家，新经济地产企业被我们调进来。现在的上市不光是IPO，还有一个最重要的是发REITs。今年登顶的是华润，第二是中海，第三是保利。这个改变是比较大的，特别是前面这20家房企都是非常稳健，而且有一些经过了波折。运营指标占20分，最重要的是财务指标。

商业地产方面我们排了5家：恒隆、华润、新鸿基、嘉里和太古，它们占到前5。新经济地产，也就是物流和产业方面，国家推的REITs这部分，我们甄选了5家，首先是凯德，它现在收购了数据中心，并购了腾飞。第二是张江家口，之后是ESR、上海临港、顺丰房托，这是上市30强企业，我们总共有5个指标，对于卓越100增加了财务指标，这里面的细分指标大家可以看一下。

华润拔得头筹，中海紧跟其后，恒隆、凯德投资位居前列。

房企盈利能力收窄了，偿债能力薄弱，大家看30个样本房企的财务情况，从2019年到2023年的状况大家可以看一下。

商业地产目前主要是消费类REITs打开了一个通道。新经济地产去年的营收有一部分是下降的，产业的REITs整体打了折。

信用表现报告，我们专门在特殊时间发了一个信用表现报告，我们甄选了10家，包括中海、华润、保利、龙湖、越秀、招商等。

信用的冠军给了中国海外发展，大家可以看到它的变化，以及其它样本企业的变化。主体的评级，去年到今年再次下调，境外债发行现在基本停滞。

品牌表现方面，我们甄选了10家，冠军给了龙湖。其实民企不易，龙湖在所有的调研中，它得到了很大的推荐。

管理的模式，冠军给了万科。我们认为万科遇到再大的风波，整个管理层团队还是非常稳定地在应对。我们的调研认为他们的组织架构也是比较合理的。

商业模式方面，我们把表现最好的给了中海。

运营、服务与开发协同，万科、华润、保利显优势。

权益销售方面，随着这次年报的发布，我们做了一些更新，大家可以看一下，保利还是冠军。总体的规模是下降，头部是稳定的。

我们做了代建的榜单，我们把它归到房地产板块，综合来看，绿城管理排第一，之后是华润、金地管理。还有政府的公建，包括马上要开全运会，湾区之心的南沙也是华润主打的项目。政府代建住房类的表现，绿城、蓝城、融者共创排前三。商业代建方面，我们看到金地是比较强的，它在这方面一直是独树一帜的。之后是华润、绿城。

代建现在大家都在做，今天上午也有嘉宾讲到，接下来的代建是多元化的打。

我们在十几年前就开始研究非内地房地产，在中国做投资和发展的，迄今我们一直认为我们的研究做得非常好，有新加坡、港资在国内的企业，现在大家看这10家有没有出险，有没有出现倒闭？没有。我们的指标跟前面其实是一样的，我们看到恒隆、凯德、新世界、新鸿基、嘉里、恒基、太古、丰树、瑞安、九龙仓，它们的表现依然强劲。我们是从运营、品牌、管理、商业模式这四个方面做的研究。

最后是特别表现的榜单。

这里面的数据不一定是绝对的完整，但是也请在座的各位给我们一些指正，稍后大家可以看我们全文版的报告。