中建鹏宸云筑地铁优势显著。项目距离 10 号线南坑站约 700 米
中建鹏宸云筑交通优势显著。项目距离 10 号线南坑站约 700 米，距离光雅站约 850 米，周边还有 5 号线民治站、6 号线白石龙站以及规划中的 22 号线，地铁通勤便利
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位于梅林关的中建鹏宸云筑计划11月份取证入市，将首推3/5栋，共368套房源，面积有79㎡的3房2厅2卫，89-99-119-142㎡的4房2厅2卫户型。
项目总建面达31万㎡，规划2092户，全部是商品房。目前，此项目已开放巡展展厅、预计11月份将开样及入市。
产品——6大细节
看懂“2024年深圳楼市卷王”
今年2月，中建壹品+湖北文旅联合体以51.79亿拿下龙华A808-0025宗地，之后定名“鹏宸云筑”。
随着“纯新规首发项目”、“超100%使用率”消息的传出，犹如一颗重磅炸弹砸向了市场。
但仅仅只是户型还不够，如果看完鹏宸云筑的6大细节，就会明白关注度为何会这么高了。
（1）细节一：超100%的使用率
先说最近市场讨论最多的户型使用率。
今年5月，深圳发布了新版的《建筑设计规则》，允许阳台进深超过2.4米，并且凸窗进深从0.6m增加到0.8m。
而鹏宸云筑，正是首批落实该政策的楼盘，不仅公摊面积缩减，户型使用率做到了更高。
值得一提的是，项目户型带有设备平台，是绝大多数楼盘所不具备的，号称深圳“三高”住宅——超高赠送率、超高得房率、超高舒适度。
初步测算了下赠送率和使用率，赠送面积20多㎡起步，最终使用率均超100%，据说能达到100-105%，可谓做到了同等面积多1房、同等房型多1卫。
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具体来看，主要是通过阳台面积和凸窗尺寸的加大，使得户型使用率明显提升。
比如约79㎡，做到了标准的3房2卫竖厅设计，实用性大大提高，三代同堂或者多孩家庭住起来也不会太局促。
要知道此前市面同面积户型多是2房或3房1卫，鹏宸云筑则实现了同等面积多1房+多1卫，让买小户型的家庭也可以居住地更加从容与舒适。
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以及约88㎡直接升级到了4房2卫，这在以前根本不敢想，能做4房的基本要100平起步了。
现在鹏宸云筑光飘窗就送了近12平，像主卧和一间次卧都是双飘窗设计，无形之中又多了几处可用面积。
而且如果不需要那么多房间，主卧和临近的次卧，可以改造为主卧+衣帽间+梳妆台+独立卫浴，提升居住私密性和舒适度。
再看约100㎡户型，是舒适度拉满的4房2卫大横厅设计，一眼望去是一整圈的赠送。
除了两间卧室是双飘窗设计，玄关、餐厅也都带有飘窗，后期可以做成置物柜、餐边柜，增加收纳空间。
而且该户型还带有一个进深约1.65m、开间约5.7m的双开间阳台，使用面积有7平多，女主人的小花园、男主人的跑步机都能装得下。
对尺度和舒适度有更高要求的，可以选择约121㎡的4房2卫横厅，实际使用率也是目前4个户型里最高的。
入户处就是一个3平多的独立鞋帽间，往里走有10多个飘窗，且主卧带有独立衣帽间。
该户型的另一大亮点，还在于有一个连通客厅和次卧、开间约6.3m的双开间阳台，且中间无承重墙，可以打通升级为一个面积30多平的超级客厅，进一步拓展公区空间提升居住的舒适度。
（2）细节二：双国企联袂
至于开发商，鹏宸云筑是中建壹品联合湖北文旅在深圳拿的第一宗宅地，深圳人或许对这两家房企比较陌生。
但深究之后会发现，都是低调而有实力的选手。
首先中建壹品的母公司正是中建三局，全球最大投资建设集团中国建筑旗下排头兵，打造过众多知名的基建项目，像深圳的地王大厦、平安金融中心、春笋、会展中心等多个地标都由其承建，据统计在深承建工程总建面积逾3亿m²，涵盖2200多项深圳地标及民生工程，入深40余载与深圳共生长。
目前，中建壹品在北上广深一线城市全面布局，这几年拿地速度非常猛，拿地质量也很高，推出的多个产品均受到了购房者的追捧，具体可以看下表。
而且在今年1-8月全国房企销售业绩排行榜中，中建壹品已经冲进了前20强，实现了业绩稳步增长，并成为了拿地一哥，可谓是冲出来的一匹“黑马”。
再看湖北文旅，作为湖北巨头国企，已经连续6年蝉联全国旅游集团20强，拥有3000平方公里旅游资源，如神农架、恩施大峡谷等。
（3）细节三：绝对纯粹的圈层
其实仅从地块的素质来看，鹏宸云筑的含金量就很高。
项目是深圳近10年最大的纯居地块，总建面约31万平，无公租房、无保障房、无人才房，圈层纯粹，这一点很难得。
要知道，这几年深圳出让宅地基本会要求建一定比例的保障性住房，从而导致了小区居住属性的不纯粹。
试想下，当五六折的安居房人才房出现后，无疑会对同小区商品房进行价格挤压。
但鹏宸云筑从根本上杜绝了这点，这样一来客群接近居住圈层更稳定，不用担忧居住体验、保值增值的影响。
▲鹏宸云筑过程效果图
（4）细节四：户户朝南的设计
实际上这几年中建壹品联合湖北文旅打造过多个项目，会发现即便地块本身素质已经过硬，但在后期产品的打造上也有着严苛的要求，包括这次在深圳的首个项目鹏宸云筑亦是如此。
先说个细节——朝向。
鹏宸云筑采用的是围合式布局，且每栋视线错开，照顾到了每户的视野和日照。
重点还是清一色的朝南设计，是最受本土人士青睐的住宅朝向，因为在深圳南向住宅东暖夏凉，符合深圳人的居住习惯。
加上项目南侧是民治水库和银湖山，因此实现了低区赏园景、中区赏湖景、高区赏山景，再一次提升了居住的舒适度。
▲鹏宸云筑南侧民治水库和银湖山
（5）细节五：新岭南风格的园林
抛开朝向，鹏宸云筑在景观园林上同样独具一格。
整体以岭南建筑美学理念，将繁华都市感与岭南文化融合与焕新，打造一处具有岭南文化特色的轻奢山水雅集居所。
走进这座岭南园林，立体生活院落空间的呈现，岭南特色元素的搭配，实现了一步一景。
值得一提的是，美感呈现的同时，项目也充分考虑到了居住者的现实需求。
例如大家在意的儿童活动区、老年康养花园等，同样给配置齐全了，因此整个园林既有意韵，也够实用。
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▲园林局部效果图
（6）细节六：极具竞争力的价格
或许很多人还不知道，鹏宸云筑虽是招拍挂项目，但并不限价，入市价格由开发商自行定价，会相对更加灵活。
那鹏宸云筑价格会在多少？
摊开地图，项目东侧一路之隔就是均价8.1万的龙岸君粼，南侧是7.5万的天湖岛，西侧是多期入市的深国际项目（6.6-7.6万），北侧是7万+的中海明德里和恒壹四季。
这些项目入市时间在18-23年之间，折后价格在6-7万左右，但如果按照大多数项目实际使用率80%左右测算，相当于实际使用面积单价为8-9万了。
而鹏宸云筑预计6万左右，加上超100%的使用率，这样一对比与周边新房的价差有2-3万的差距。
配套——4大必看项
看懂好房子是如何由内而外练成的
产品之外，外部配套的加持，同样是衡量好产品的关键。
在鹏宸云筑，至少有四大必看项，也对应了自住客最关注的配套四件套：地铁、商业、学校、公园。
（1）必看项一：家门口的两所学校
按现有情况，项目周边已有两所优质学校——华南实验学校、万科双语学校，均是九年制，一公立一私立。（学区划分以教育局公布为准）
其中万科双语学校实行小班制教学，有中考和国际两个升学选择，能满足不同家庭就学需要。
更加分的是，项目旁边规划有一所72班九年制学校+一所18班小学，一所就在家楼下，一所过条马路就到，实现了目送式上下学，家长们不再焦虑。
▲底图来自详规“一张图”
其中9年制学校总建面约7万平，将规划2160个小学学位、1200个初中学位，目前方案及初步设计已经中标，下一步就等动工了。
值得关注的是，9年制学校的建筑标准中提到，要以广东省一级学校为建设标准，秉承“一流校、示范校、实验校”的办学要求。
所以这所9年制学校也没那么简单，毕竟从定位和4.9亿的投资额看，怎么都不像是一所普校。
▲图源建研深圳
（2）必看项二：家门口的水库公园
很多人或许没注意到，鹏宸云筑属于家门口自带稀缺景观资源，正南侧便是民治水库和银湖山，高区是可以看景观的。
不止是景观的享受，民治水库正在升级中，将来这里会有一个占地约37万㎡的民悦公园。
按照规划，民悦公园将环水库建设人行步道、娱乐广场、运动休闲设施、游乐设施等，今后业主可以将其当成生活的后花园，成为平日里休闲放松的好去处。
▲民悦公园规划总平面图，仅供参考
说实话，当下在核心区寻找资源型住房并不容易，尤其看湖望山的新盘更是少有。
每有这种资源型住房出现，总能成为市场追捧的对象，毕竟除了能带来更加舒适的生活环境，同样影响着房价。
从早先的罗湖银湖板块，到后来的福田香蜜湖、南山华侨城，无一不印证着这点，核心区+景观面的房子，不仅享受着高品质的隐居生活，更是价值的龙头。
就像目前香蜜湖、华侨城的资源型房源，价格去到了15万+、20万+，无论市场如何变动，价值始终坚挺。
而鹏宸云筑，家门口集齐了山水湖公园景观，做到了够稀缺，非常舒适宜居。
▲鹏宸云筑南侧民治水库和银湖山
（3）必看项三：6条地铁+1条大道
鹏宸云筑周边有4、5、6、10、22、27号线6条地铁环绕，其中4条已开通、2条正在建设中，地铁通勤还是很便利的。
尤其是去福田中心、深圳北站很方便，从距离项目约600米的10号线南坑站出发，可以2站到福田、4站到深圳北、5站到岗厦北。
如果想前往留仙洞总部基地、宝中、前海，2站换乘5号线就能实现。
而且待22号线建成后，可以从横岭站搭乘地铁，一线直达香蜜湖。
若是不坐地铁，自驾出行也很便捷，开车去深圳北站十来分钟。
且项目左侧就是改造中的梅观大道，今后开车去福田中心区也就十多分钟。
或者转南坪快速，半小时左右畅达南山、宝中。（以上为高德地图测量，抛开高峰期）
值得一提的是，距离项目2-4个地铁站便是深圳北站、五和交通枢纽两大交通枢纽中心，乘坐高铁出发去香港、广州、佛山等地都很方便，开启了粤港澳“1小时生活圈”。
（4）必看项四：福田+北站+红山配套辐射
往小了说，家旁边的学校、公园、地铁集齐外，商业也没落下。
鹏宸云筑往北，临近8号仓奥特莱斯，往南又是星河COCO Park，都在步行可达的范围内，可见自住客买房的“四件套”在家门口一次性给配齐了。
往大了看，区位上项目近福田、北站、红山，意味着除了近处的配套外，可近距离享受到三大中心的配套。
算下来，直线距离约3km范围内，享超50万㎡繁华商业配套、北站/红山城市级“五馆一体”、两大市级三甲医院等，满足日常生活所需。
如果稍微把范围再扩大一些，还能前往福田中心解锁更多。
话说回来，其实深圳买房人都是“贪心”的，对配套的要求，除了要“有”，还要“多”，更要“近”。
回过头看鹏宸云筑，出门就有学校、公园、地铁、商业，亦代表着繁华、效率、休闲就在步行可抵达的范围内，是既住得舒服，又生活得方便。
鹏宸云筑的面积段设计较为合理，将使得总价门槛相对较低，对于首次购房者和预算有限的购房者来说，是一个易于入手的选项。
项目有4种户型，建面79㎡3房2厅2卫、约89㎡4房2厅2卫、约99㎡4房2厅2卫、约119㎡4房2厅2卫。
建面79平米：
3房2厅2卫，传统的竖厅动静分区格局，S墙体设计有预留冰箱位，厨房和客厅相连墙体非承重墙，方便改造，可以是传统厨房设计，也可以是开放式设计；客厅开间3.4m，阳台大小为3.4＊１.６ｍ，80平米的建面，开间3.4米算是还可以，阳台比传统（1.2-1.5米）的稍宽；主卧面积（不包括卫生间和飘窗）约9平米，其他两个次卧分别是8平米和4.3平米；新政后飘窗的款是80cm，之前一般是60cm，主卧和其中一个次卧都是双飘窗设计，增加了赠送面积，房间采光性更好；79平米做到3房2卫，算是功能齐全的紧凑3房，各个功能间都是勉强够用，已经很不容易了。
该户型得房率78.8%左右，套内面积62.25平米（不包括飘窗，阳台算一半），包括赠送+飘窗在内，实际使用率在96%左右。
建面89平米：
3房2厅2卫，传统的竖厅动静分区格局S墙体设计有预留冰箱位，厨房和客厅相连墙体非承重墙，方便改造，可以是传统厨房设计，也可以是开放式设计；整体户型设计和79平米户型相似度非常的高，基本就是增强版本，各个功能间都少有少许变化。
建面99平米：
4房2厅2卫，横厅设计南北通透格局；99平米做4房，肯定比价紧凑，虽然赠送面积接近17平米，但是各个功能间只能说勉强够用；餐客厅大概21平米，5.7米的宽景阳台大概7.6平米；主卧的面积比较宽敞，不包括卫生间和飘窗有11平米，飘窗是双面设计，采光得到很好的保障，其他次卧分别是8平米、5.6平米、5平米；
该户型得房率78.3%左右，套内面积77.6平米（不包括飘窗，阳台算一半），包括赠送+飘窗在内，实际使用率在97%左右；横厅户型空间使用率比较高，走道的浪费比较少。
建面119平米：
4房2厅2卫，横厅设计南北通透，119平米做4房，从各个功能间的面积大小+赠送的面积来看，还算是比较宽敞；项目99平米4房和119平米4房整体的户型设计格局也是十分相似，只是功能间的大小有所变化；变化比较大的是进门处有一个3.4平米的收纳间；
该户型得房率78.7%左右，套内面积94平米（不包括飘窗，阳台算一半），包括赠送+飘窗在内，实际使用率在98%左右；
项目有4个面积段，建面79㎡3房2厅2卫、约89㎡4房2厅2卫、约99㎡4房2厅2卫、约119㎡4房2厅2卫；其实质只有2种户型，横厅3房2卫，以及竖厅4房2卫，79㎡和89㎡户型基本一致，99㎡和119㎡基本一致，差别就是各个功能间的大小变化。
中建作为新政后龙华第一个项目，从户型设计图看，没有明显的缺点；新政后户型的得房率变化倒不大，但是整体的空间使用率增加了很多，第一点就是阳台的宽度，第二就是飘窗的宽度；光明满京华.金硕华府同样是光明新政后的第一个楼盘，整体的使用率在95%左右，按照新政，以后楼盘空间使用率都会有所增加。
中建鹏宸云筑开发商售楼处咨询/看房电话☎☎：400-083-0338（中介勿扰）
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