中建智地重注北京 组团拿下朝阳112亿捆绑地块

观点网 6月13日，北京朝阳成交一宗“巨无霸”地块项目。

据北京规自委消息，中建智地置业有限公司、江苏绿建开发置业有限公司和北京市朝阳城市建设综合开发有限责任公司联合体，以底价112亿元摘酒仙桥等组团地块，成交综合楼面价3.96万元/平方米。

项目位于朝阳区酒仙桥街道、孙河乡前苇沟组团、中关村朝阳园北区，分别为朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0005、0006、0007地块、孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目3006-006、008、009、010、011地块、中关村朝阳园北区2905-0017地块。

其中，住宅部分挂牌起始价约91.76亿元，公建部分挂牌起始价约20.24亿元，总建设用地面积为15.7万平方米，建筑控制规模约28.3万平方米。

值得一提的是，此为北京首次将“住宅+产业+商业”三种不同业态用地进行一次性捆绑供应。

酒仙桥、孙河乡、中关村组团

据悉，此次地块产业、住宅、配套建筑规模总体占比约30%、60%、10%，将弥补区域结构功能短板，静态构建起相对合理的职住平衡关系。

具体来看，酒仙桥地块位于东北四环外，与望京隔机场高速相望，建面约4.17万平方米，规划建筑规模约10.48万平方米，规划用途为二类居住用地、托幼用地，容积率2.8，规划9班幼儿园，地上建筑规模3200平方米。

经了解，酒仙桥旧改是北京中心城区规模最大的旧改项目，也是一次性征收涉及住家最多、人数最多、产权单位最多和征收安置、实施拆除情况最为复杂的项目。

公开资料显示，该旧改项目位于朝阳区东四环外酒仙桥街道，占地42.56公顷，规划建设面积约74.17万平方米，涉及3个社区、14家国有企业产权单位、95栋楼房、26处平房，有居民6465户、近4万人。

从周边楼市看，自2018年绿城中交壹亮马后，酒仙桥板块鲜供新宅地，二手房挂牌均价在5-6万/平方米。其中，北京天鸿房地产燕莎后均价7.1万/平方米，首创·阳光上东均价9万/平方米，壹亮马则突破10万成区内标杆。

而此次酒仙桥宅地销售指导价为12.5万元/平方米，浮动约8%。

孙河乡前苇沟地块，则位于五环外机场高速南侧，建面约8.25万平方米，规划建筑规模约9.61万平方米，住宅容积率1.2，限高18米。规划用途为二类居住用地、商业用地、机构养老设施用地、社区综合服务设施用地及社区卫生服务中心用地。

据悉，孙河乡前苇沟宅地销售指导价7.98万元/平方米，浮动8%。邻近的在售新盘中建璞园，同由中建智地开发，共983套房源，目前项目销售159套，去化率16.17%，销售指导价7.98万元/平方米，实际网签均价7.4万元/平方米。

此外，区内坐落多个别墅项目，如套价6000万起的九章别墅、单套过亿的远洋LAVIE等。周边中海首开拾光里均价9万元/平方米，首开卓锦万代均价8.6万/平方米。

从限价方面看，上述两宗地都一定程度反映了这些区域房地产市场的高端定位。

据北京“4.30”新政，在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。

恰好在政策目标区域的孙河前苇沟地块，或将乘着“热风”，更好承接北京居民外溢的改善需求。

至于中关村朝阳园北区地块，建设用地面积约3.28万平方米，规划建筑规模约8.21万平方米，规划用途为其他类多功能用地。

同时，地块须引入符合中关村朝阳园园区定位的高新技术企业，入园企业年产值合计不低于200亿元，入园企业至少1家在2020-2023年均营业收入增长率不低于30%。

区位上，该地块紧邻地铁15号线崔各庄站，北侧与阿里巴巴北京总部、望京国际人才公寓一路之隔，项目东侧的2905-0018地块为综合性商业金融服务业用地，未来，板块内的商业配套也将逐渐补齐。

此外，该组团项目鼓励建设全龄友好社区。

总体上，此“巨无霸”地块覆盖酒仙桥、前苇沟和电子城三大区域，地理位置优越，发展潜力巨大，势必进一步提升朝阳区的整体发展水平，为城市更新注入新活力。

同时，“住宅+产业+商业”用地的联合供应模式，不仅可以满足多个需求，同时也有助于提升区域整体价值，拉动周边区域经济和房地产市场的发展。

再入朝阳

值得注意的是，“地三鲜”出锅前，中建智地已有了“小动作”。

5月24日，北京兴阳房地产开发有限公司成立，注册资本1亿元，法人为中建智地董事长樊飞军，经营范围含商业综合体管理服务；非居住房地产租赁；停车场服务；城市绿化管理等。

股东信息显示，该公司由中建智地持股97%，朝阳城开持股3%。

于5月27日，兴阳地产便启动了酒仙桥地块和孙河项目的方案设计、监理服务等招采工作，预计招标公开发布在6月30日和7月1日。

据观点新媒体了解，中建智地为中国建筑股份有限公司旗下中建一局的房地产业务统一经营运作平台，总部位于北京，经营区域集中在北京、江苏，也落地广州、上海等地区。

于2023年年中工作会议上，中建智地总经理吴国强曾强调“誓死达成公司年度指标，全力冲刺确保年度经营目标任务圆满完成”。

近几年，中建智地在董事长樊飞军与吴国强的带领下，的确很“卷”。

2020年-2022年，中建智地净利润在中建一局的占比，分别为4.31%、8.43%、17.55%。

4月27日，中建一局披露2023年财报，房地产开发与投资业务营收142.12亿元，占总营收的9.38%，而中建智地在期内实现168.7亿元的销售金额。

另据观点指数发布数据，2024年1-5月房地产企业权益销售金额表现榜单中，中建智地以51.11亿元位列48名，以18.93万平米的成绩居全口径销售面积榜单第79位。

同时，中建智地始终没有放缓北京市场的抢占步伐，销售排名迅速上升，成为圈内新势力。

相关数据显示，2020年，中建智地在北京市场并未受到关注。而2023年权益销售，冲入区域前十，较2022年均有大幅提升，并跻身百亿阵营。

经了解，自2021年开始，北京每一场土拍，中建智地几乎“形影不离”。尤其在2022年第四批供地中，报名参拍了全部6宗地块。

据观点新媒体不完全统计，于此次拿地前，中建智地2021年以来在北京共收8宗地，斥资近200亿元，多数地块主要围绕房山区域。

京内，中建智地主要有宸系、府系和印系三个产品系列，2021年推出的首个项目京西印玥，为北京年度新盘销售冠军，成交1051套，销售额近33亿元。

第二个项目顺义新城的中建宸庐，则是2021至今的“红盘”。一期开盘当年成交套数、均价、总销售额在顺义新老城区均列榜首。截至2023年11月，一期、二期累计销售额近70亿元。

2023年房山区新盘中建国贤府，开盘未启用分销的情况下，卖出323套。

朝阳区域内，2022年6月，中建智地以29.8亿元溢价13%摘奶西村地块；于2023年4月以底价40.4亿摘孙河乡前苇沟002、003地块。

两宗地块分别对应中建宸园和临近此次组团地块中前苇沟地块的中建璞园。

其中，中建宸园首期开盘洋房基本售罄，叠墅在无任何展示情况下去化近一半。中建璞园主打74-125平米两居到四居的刚需刚改产品，成为中建智地在别墅区打造的一个差异化产品，项目开盘首日认购268套，销售21.8亿元。

此次将“巨无霸”收入囊中，或也将为中建智地带来足够丰厚的回报。

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