中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，一线城市限购优化预期加强

21世纪经济报道记者李莎 北京报道中共中央政治局9月26日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。

会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

中指研究院政策研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，本次会议对房地产的内容和提法较为积极，是首次提出要促进房地产市场止跌回稳，进一步表明当前稳定房地产市场对于稳定宏观经济的重要性。

东方金诚首席宏观分析师王青向21世纪经济报道记者表示，本次会议对大幅强化房地产行业供需两端支持政策作具体部署，将有效提振市场信心。

在多项政策利好带动下，9月26日午后A股房地产板块表现强劲，截至收盘上涨8.21%，绿地控股、华侨城A、首开股份、万科A、保利发展等20多只个股涨停。

促进房地产市场止跌回稳

今年以来，供需两端房地产政策陆续推出，特别是5月17日央行“四箭齐发”，释放多项房地产金融政策利好，其后重点城市落实相关政策，包括降低首付比例、取消房贷利率政策下限、下调公积金贷款利率等等，带动市场短期回暖。

但政策效果存在边际减弱。上海易居房地产研究院数据显示，在新房市场，8月百城新建商品住宅成交面积同比下降27.0%，相较7月18.5%的同比降幅有所扩大。在二手住宅市场，1-8月22个重点城市二手房成交套数同比下跌3%。

从房价来看，据国家统计局数据，8月各线城市房价均处于环同比下降状态，70城整体房价环同比分别下降0.7%和5.7%。房地产开发投资继续调整，1-8月全国房屋新开工面积和房屋竣工面积同比降幅均超二成。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当前房地产市场下行压力较大，已形成预期疲弱和量价下行的负反馈循环。房地产市场亟需进一步的政策支持。

此次中央政治局会议明确提出，要促进房地产市场止跌回稳。这是2021年下半年房地产市场转入调整阶段以来，中央政治局会议对房地产工作的最新部署。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道记者表示，止跌既包括成交量的止跌，也包括成交价格的止跌。此次中央政治局会议释放“止跌回稳”信号，意味着第四季度各地或将推出重磅政策，更好稳定市场交易和价格。

对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量

此次政治局会议强调，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。

在土地利用方面“严控增量”并不是新说法，去年1月19日，自然资源部副部长刘国洪就在国新办新闻发布会上谈到，在土地利用和保护上，采取的政策措施就包括严控增量、盘活存量、优化结构和提升效率。

去年6月，自然资源部印发《关于在经济发展用地要素保障工作中严守底线的通知》，要求严控新增城镇建设用地。今年4月底，自然资源部在《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》中进一步明确，要合理控制新增商品住宅用地供应，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制，住宅去化周期超过36个月的，暂停新增宅地出让。

而在商品房建设和利用方面，4月30日，中央政治局会议首次提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。在此基础上，7月30日，中央政治局会议强调，坚持消化存量和优化增量相结合。这次中央政治局会议进一步明确，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。

上海易居房地产研究院全国百城库存数据显示，8月百城新建商品住宅去化周期为25.2个月，目前去化周期已连续7个月超过两年的去化水平，市场去化压力较大。

陈文静表示，这次中央政治局会议“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”的表述，与此前“消化存量和优化增量相结合”的提法有所不同，在增量上更加强调要严格控制，这也就意味着未来各地土地供应量、住房供应量等均将结合城市自身实际需要推进，不能盲目扩大各类住房供给量，或将以住房的真实需求为基准。

王青表示，受商品房销售低迷影响，当前楼市库存处于高位。为此要“严控增量”，避免楼市库存进一步垒高，增加楼市下行压力。

陈文静表示，要优化存量，那么对现有存量住房进行升级改造、改规划盘活利用等或将成为重要方向；会议明确要提高商品房建设质量，当前“好房子”建设或已经是基本要求，促进“好房子”建设的配套政策有望继续落地。

调整住房限购政策

这次中央政治局会议明确提出，要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率。

当前仅北京、上海、广州、深圳、天津和海南部分地区还在执行或部分执行限购，其他城市均已退出限购。

陈文静认为，本次中央政治局会议之后，预计未来北京、上海和深圳的限购政策将进一步优化调整，广州等其他地区限购政策有望全面放开。北京、上海和深圳更大力度优化限购政策将有助于发挥大城市带动效应，提振市场信心。

王青表示，在任何一个经济体，房贷利率都是左右楼市的关键。当前制约房地产市场止跌回稳的主要障碍是计入物价因素，实际居民房贷利率仍处于历史高位附近。

去年8月，央行就推动商业银行有序降低存量房贷利率，今年5月17日，全国房贷利率的政策下限取消，再一次拉大了新老房贷的利差。日前央行明确，拟指导银行对存量房贷利率进行批量调整，将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均下降幅度在0.5个百分点左右。

此次中央政治局会议再提降低存量房贷利率，在受访专家看来，日前明确的存量房贷利率下调政策将加速落地。王青预计，后期存量房贷利率还将跟进新发放居民房贷利率持续下调。

本次中央政治局会议还提出，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。

记者从9月24日国新办新闻发布会上获悉，截至目前，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付。在协调机制的带动下，金融机构对房地产行业的支持力度也在不断扩大。

陈文静表示，城市房地产融资协调机制已经取得积极进展，未来仍有望加大力度、深入推进，更好地发挥项目融资“白名单”的作用，改善企业资金环境，保障项目交付，进一步稳定购房者预期。

在支持盘活存量闲置土地方面，此前自然资源部会同国家发展改革委等部门研究出台了三个方面18条政策措施，妥善处置闲置存量土地。日前中国人民银行行长潘功胜在国新办新闻发布会上进一步明确，将出台政策支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。在必要的时候，也可以由中国人民银行提供再贷款支持。

此次中央政治局会议再次提出要支持盘活存量闲置土地，严跃进认为，未来低效用地、出险房企未开发用地等的盘活力度将会进一步强化。