重要会议！楼市进入新阶段

原创 刘晓博

4月30日下午，新华社播发了最新政治局会议的通稿。

这次会议有两个重要内容：

第一，决定今年7月在北京召开中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议，重点研究进一步全面深化改革、推进中国式现代化问题。

第二，4月30日的会议分析研究了当前经济形势和经济工作，对房地产有重要的新提法。

先看对房地产的新提法。会议通稿的表述如下：

继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

这段话中最值得注意的是：“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。

这跟昨天坊间盛传的“淡化三大工程，重点转向去库存”是基本契合的。

它意味着，楼市正在调整“飞行姿势”。

这一轮楼市松动中，很多人都发现一个问题：虽然楼市低迷，销量、需求量下降，但很多地方仍然在增加供应量，主要体现在三大工程中的两个——加快推进保障性住房建、城中村改造。

三大工程里，除了“平急两用公共基础设施”外，都是增加楼市供应量的。在一些大城市，甚至出现了保障房加快上市，跟商品房争夺市场的现象。

这些做法不利于商品房去库存，也不利于楼市回暖。更多的购房者因此陷入了观望，认为在这样的供需关系下，楼市没有最低、只有更低，所以等等看更划算。

现在，战术终于发生了变化。

“研究消化存量房产”其实就是“去库存”，之所以没有直接使用“去库存”，大概是因为2015年末提出的去库存，给楼市带来的刺激作用太大，容易引起联想，所以换了一个温和、巧妙的说法。

“优化增量住房”，大概包含两个意思：第一，多供应真正的好房子；第二，少增一点。

通稿没有明确保障房、城中村改造将“淡化”，但也没有提及它们，去年12月的中央经济工作会议就提及了。

估计未来速度慢一点是肯定的。速度太快，意味着短期内增量房很多，就会卖不上价、甚至要降价处理，建设、拆迁成本都将很难收回，相当于自己给自己制造难题。

最近某一线城市就传出，由于付不出拆迁费，城中村改造遇到了困难。

昨天传闻中的“让城投公司收购存量房转为租赁房”、“把契税降低到1%”，“政策能放尽放”，通稿没有涉及，但一定会有具体的政策出台，可能会涉及到上述方方面。

此次会议后，楼市能很快触底回暖吗？

还是要看政策的节奏和力度，力度大、节奏快，就容易产生效果。比如减少多少供应量，去库存的力度到底有多大，一线城市能否全面取消限购，降息的力度有多大，能不能全面降低首付（比如首套降低到15%，二套全面20%）。

全国楼市触底回暖，需要的时间比较长。先让一线城市和核心二线城市触底，是比较现实的。

今天，又有一些城市宣布了楼市新政。

比如天津宣布，对河北、北京居民取消限购——北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受天津户籍居民购房政策。对天津户籍居民，在全市范围内取消单套120平方米以上新建商品住房限购。对有60周岁（含）以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，《通知》明确可凭居民家庭户口簿等材料，在认定住房套数时核减1套。

目前仍然有限购的城市，只剩下了四大一线城市，海南省，以及天津、杭州、西安等极少数二线城市。

天津虽然出台了新政，但力度没有最大化，仍然保留了“尾巴”。以天津目前的政策力度，很难让市场回暖。天津全面取消限购，只是时间问题。

通稿里还有对财政政策、货币政策的最新表态，具体如下：

会议指出，要靠前发力有效落实已经确定的宏观政策，实施好积极的财政政策和稳健的货币政策。要及早发行并用好超长期特别国债，加快专项债发行使用进度，保持必要的财政支出强度，确保基层“三保”按时足额支出。要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，加大对实体经济支持力度，降低社会综合融资成本。

这意味着，2024年政府仍将全面“加杠杆”，以弥补土地财政出现拐点带来的缺口，这种局面会持续好几年。

其次，会继续降准降息。估计5月就会有降准，至于降息可能要到6月或以后。

会议还对前4个月经济情况做了判断，认为“经济运行中积极因素增多，动能持续增强，社会预期改善，高质量发展扎实推进，呈现增长较快、结构优化、质效向好的特征，经济实现良好开局”。

在这种判断下，宏观政策出现较大变化的可能性不太大。

会议还对股市提出了要求——“多措并举促进资本市场健康发展”。

最后总结一下：随着今天重要会议的落幕，楼市进入了“消化存量房产+优化增量住房”的新阶段，支持“去库存”的政策会发力，楼市的新增供应量会有所控制，这都是实实在在的利好！