重要会议!楼市进入新阶段

原创 刘晓博

4月30日下午,新华社播发了最新政治局会议的通稿。

这次会议有两个重要内容:

第一,决定今年7月在北京召开中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议,重点研究进一步全面深化改革、推进中国式现代化问题。

第二,4月30日的会议分析研究了当前经济形势和经济工作,对房地产有重要的新提法。

先看对房地产的新提法。会议通稿的表述如下:

继续坚持因城施策,压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任,切实做好保交房工作,保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。

这段话中最值得注意的是:“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。

这跟昨天坊间盛传的“淡化三大工程,重点转向去库存”是基本契合的。

它意味着,楼市正在调整“飞行姿势”。

这一轮楼市松动中,很多人都发现一个问题:虽然楼市低迷,销量、需求量下降,但很多地方仍然在增加供应量,主要体现在三大工程中的两个——加快推进保障性住房建、城中村改造。

三大工程里,除了“平急两用公共基础设施”外,都是增加楼市供应量的。在一些大城市,甚至出现了保障房加快上市,跟商品房争夺市场的现象。

这些做法不利于商品房去库存,也不利于楼市回暖。更多的购房者因此陷入了观望,认为在这样的供需关系下,楼市没有最低、只有更低,所以等等看更划算。

现在,战术终于发生了变化。

“研究消化存量房产”其实就是“去库存”,之所以没有直接使用“去库存”,大概是因为2015年末提出的去库存,给楼市带来的刺激作用太大,容易引起联想,所以换了一个温和、巧妙的说法。

“优化增量住房”,大概包含两个意思:第一,多供应真正的好房子;第二,少增一点。

通稿没有明确保障房、城中村改造将“淡化”,但也没有提及它们,去年12月的中央经济工作会议就提及了。

估计未来速度慢一点是肯定的。速度太快,意味着短期内增量房很多,就会卖不上价、甚至要降价处理,建设、拆迁成本都将很难收回,相当于自己给自己制造难题。

最近某一线城市就传出,由于付不出拆迁费,城中村改造遇到了困难。

昨天传闻中的“让城投公司收购存量房转为租赁房”、“把契税降低到1%”,“政策能放尽放”,通稿没有涉及,但一定会有具体的政策出台,可能会涉及到上述方方面。

此次会议后,楼市能很快触底回暖吗?

还是要看政策的节奏和力度,力度大、节奏快,就容易产生效果。比如减少多少供应量,去库存的力度到底有多大,一线城市能否全面取消限购,降息的力度有多大,能不能全面降低首付(比如首套降低到15%,二套全面20%)。

全国楼市触底回暖,需要的时间比较长。先让一线城市和核心二线城市触底,是比较现实的。

今天,又有一些城市宣布了楼市新政。

比如天津宣布,对河北、北京居民取消限购——北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的,享受天津户籍居民购房政策。对天津户籍居民,在全市范围内取消单套120平方米以上新建商品住房限购。对有60周岁(含)以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭,《通知》明确可凭居民家庭户口簿等材料,在认定住房套数时核减1套。

目前仍然有限购的城市,只剩下了四大一线城市,海南省,以及天津、杭州、西安等极少数二线城市。

天津虽然出台了新政,但力度没有最大化,仍然保留了“尾巴”。以天津目前的政策力度,很难让市场回暖。天津全面取消限购,只是时间问题。

通稿里还有对财政政策、货币政策的最新表态,具体如下:

会议指出,要靠前发力有效落实已经确定的宏观政策,实施好积极的财政政策和稳健的货币政策。要及早发行并用好超长期特别国债,加快专项债发行使用进度,保持必要的财政支出强度,确保基层“三保”按时足额支出。要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具,加大对实体经济支持力度,降低社会综合融资成本。

这意味着,2024年政府仍将全面“加杠杆”,以弥补土地财政出现拐点带来的缺口,这种局面会持续好几年。

其次,会继续降准降息。估计5月就会有降准,至于降息可能要到6月或以后。

会议还对前4个月经济情况做了判断,认为“经济运行中积极因素增多,动能持续增强,社会预期改善,高质量发展扎实推进,呈现增长较快、结构优化、质效向好的特征,经济实现良好开局”。

在这种判断下,宏观政策出现较大变化的可能性不太大。

会议还对股市提出了要求——“多措并举促进资本市场健康发展”。

最后总结一下:随着今天重要会议的落幕,楼市进入了“消化存量房产+优化增量住房”的新阶段,支持“去库存”的政策会发力,楼市的新增供应量会有所控制,这都是实实在在的利好!