李宇嘉：房地产政策多箭齐发，楼市进入“降成本”阶段
中新经纬5月19日电 题：房地产政策多箭齐发，楼市进入“降成本”阶段
作者 李宇嘉 广东省住房政策研究中心首席研究员
央行、国家金融监督管理总局等部门17日连发3条通知，房地产市场迎重磅利好。具体有哪些看点？对房地产市场有何影响？
多角度降低购房成本
央行网站连发3条通知，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
从政策措施调整的背景看，近期，多个热点城市已经大幅度调整了首二套房贷利率下限，有的已低至3.25%。从近期的金融数据来看，信贷增长已由供给约束转化为需求约束。这背后，既有居民收入、预期等基本面原因，也有无风险利率大幅度下行的原因。比如，近期银行无风险理财已经跌破3%。这时候银行按揭利率还在3%-4%，就显得非常高了。这也导致居民现在买房意愿减弱，特别是对加杠杆买房意愿降低了。因此，降低按揭利率，不设下限，让按揭利率与无风险利率差距收窄，可以让居民感受到按揭买房在成本上是划算的，这是激励居民买房的重要动力。
降低贷款利率意味着降低了月供，特别是在不限制利率下限以后，居民还贷的月供可能会大幅度降低。再加上当前房价下跌比较明显，未来月供对于很多人来说变得“可支付”。这对于年轻人、新市民买房具有极大的激励效应。从2023年以来的数据看，这部分购房群体以刚需为主，主要购置二手房源，对于促进新房和二手房源循环，去化库存和挂牌量，活跃交易情绪，稳定价格体系具有重要意义。
4月30日召开的中央政治局会议，已经明确了“要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，加大对实体经济支持力度，降低社会综合融资成本”。此次央行接连发布重磅利好，对楼市产生的具体效果还取决于银行执行层面如何落地，预计后续预计降准、降息会相继推进。
5月18日起，广州、苏州、合肥、成都、江西等多地同步下调住房公积金贷款利率。总的来说，楼市已全面进入降成本阶段。降成本主要是针对目前房地产市场供求关系逆转，需求主体转向新市民、年轻人、外来人口，因此必须从降房价、降利率、降税费等角度推进，让新市民实现住房梦，进而修复行业和市场动力，修复内需动力。
做好“保交房”防范风险蔓延
除了信贷政策继续宽松外，支持国企收购商品房、盘活存量土地、保交楼等方面也均有大力度支持措施出台。17日，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会(简称“吹风会”)，介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。提出设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。其中，对保交房工作的部署值得特别关注，特别是首次提出打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险。
从对保交房工作部署的背景看，一是，在推进保交楼、保交房，解决重点房企问题的过程中，国家在积极完善体制机制，构建长效机制，且特别强调不能出现新的交楼风险。二是，近期市场出现一定下行，或对市场预期造成了困扰，也可能会导致市场对“交付难”的预期加大，反过来导致房企资金链紧张，从而坐实难交付，最终会导致新一轮的保交房压力和风险蔓延，因此当前保交房工作尤为重要。
但应注意的是，保交房不是兜底，而是贯彻分类处置原则。吹风会特别强调了市场化、法治化的原则推动分类处置。一方面，对于资金能平衡的(或者有后续货值启动，或者有其他项目平衡，或追回资金等)，或纳入“白名单”给予融资支持，确保金融机构的权益得到保障。另一方面，“穷尽手段”无法实现资金平衡的，资不抵债的项目，要进入司法处置程序，该破产的破产，该重组的重组，不能强迫金融机构提供信贷支持，最后损害金融机构的权益。也就是尽力而为、量力而行，各方要落实主体责任，特别是落实住建部门和金融部门的主体责任，最大程度确保项目合格，资金能平衡，实现“应进尽进”“应贷尽贷”。确实无法做到的，再落实法治化原则。
对于保交房工作，还应特别重视房地产融资协调机制。房地产融资协调机制不仅是房地产管理新模式，长效机制，也是推进保交房最重要的抓手。最大的特性是，能有效地将企业风险和项目风险实现隔离，以具体项目为载体，从而能将城市政府属地责任、房企主体责任、银行合理融资需求要予以满足的责任等等，都能通过融资协调机制落地。具体来说，就是以建立项目“白名单”为契机，强化住建部门和金融部门合作，夯实“推送-反馈”“投放-使用-收回”的双向联动机制，尽可能推动更多的项目向合规项目转化，从而实现项目“应进尽进”“应贷尽贷”，这是打好商品住房项目保交房攻坚战的重要路径。(中新经纬APP)
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责任编辑：张芷菡