取消普宅与非普宅标准，上海房地产政策进入“历史最宽松阶段”

上海楼市。 李贝贝/摄

本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道

11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合印发《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（下称《公告》），优化住房交易契税，明确取消普宅和非普宅标准的相关土地增值税、增值税政策细则等。

11月18日，上海住建委、房管局、财政局和税务局四部门发布《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，成为《公告》后首个取消普通住宅和非普通住宅标准的一线城市，政策同时明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。

中指研究院上海分析师刘卓维认为，本次税收政策调整一方面是为了贯彻落实中央、国务院的决策部署，另一方面也是对“929沪七条”中相关举措的完善，体现了上海对调整房地产市场，稳定市场预期的决心。

上海中原地产市场分析师卢文曦向《华夏时报》记者表示，上海政策及时落地回应了广大市民关切，可以进一步巩固和强化市场预期及信心：“利好政策全部兑现，上海楼市暖冬必现。”

买房税负成本迎来全面下降

11月18日，上海宣布自12月1日起，取消普通住房和非普通住房标准。

其中，有关个人住房交易税收事项中，对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额；

对个人销售住房涉及的增值税、个人购买住房涉及的契税，则按照《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》有关规定执行。

根据财政部、税务总局、住房城乡建设部在11月13日联合印发的《公告》，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平米以上的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套住房，面积为140平米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平米以上的，减按2%的税率征收契税。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，9月底“沪七条”政策已明确，按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。当前财政部等三部委政策发布后，上海积极贯彻落实，正式取消普通住房和非普通住房标准。至此，挂钩在普通住房和非普通住房标准之上的相关税收将面临优化空间等。

此次新政最直接的影响，就是降低流通环节成本。“相关标准调整后，可省下颇多税费。”上海中原地产市场分析师卢文曦向记者表示，以一套面积150平米、房东买入总价800万、卖出价1000万、持有年限3年的房源来计算，新政后无须缴纳增值税，原政策则需要缴纳增值税（1000-800）*5%=10万元。也就是说，直接省下10万元增值税；个税方面，房东现在只要支付1000*1%=10万，调整前则需要收1000*2%=20万，个税比政策前节约10万元。

“90—140平米区间得到的优惠虽然只是0.5个百分点，但是覆盖面是非常广的。”卢文曦分析称，上海今年前10个月新建商品住宅中90—140平米的成交房屋占比达到65%，二手住宅这一比例也有27%。“有相当比例的买家能获得实实在在的优惠”。

供求关系在四季度将有积极调整

公开信息显示，“929沪七条”之后，上海楼市已迅速升温。在一系列利好政策下，10月份以来，上海房地产市场的入市节奏明显加快、多样化购房需求积极释放。

根据国家统计局发布的全国70个大中城市房价指数数据，上海各项指标均在全国前列：10月，上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，二手住宅销售价格环比上涨0.2%；上海新建商品住宅销售价格同比上涨5.0%，是唯一一个上涨的一线城市。

另据上海链家研究院的监控数据，10月，上海新房成交量为5283套，环比增长43%，同比增长4%；成交金额467亿元，环比增长10%，同比增长9%。

目前，11月份已经过半，但上海楼市依旧热度不减。据上海中原地产统计，截至11月17日，上海11月二手房成交已经达到1.5万套，且连续三周的双休日单日网签数据都破千套；中指研究院监测数据也显示，11月1日—15日，上海商品住宅成交套数4909套，同比增长58.5％。

在业内看来，目前购房政策的“黄金窗口期”已开启。叠加一系列利好的购房政策和环境，包括购房门槛低、首付比例低、房贷利率低、税费成本低等，预计政策效应将持续释放。

上海易居房地产研究院表示，上海房地产政策已进入历史最为宽松阶段，从去年“认房不认贷”政策开始，上海持续在行政、土地、金融、财税等领域调整优化政策。政策力度大、覆盖面广，有力支持刚性和改善型住房需求的释放。

“当前上海贯彻落实房地产税收优化政策，在房地产市场形势向好的基础上，将和行政、土地、金融等政策互动，持续释放组合拳效应。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向《华夏时报》记者表示，购房政策的“黄金窗口期”已开启。叠加一系列利好的购房政策和环境，包括购房门槛低、首付比例低、房贷利率低、税费成本低等，预计政策效应将持续释放。

同时，“供求关系在四季度将有积极调整”。严跃进表示，当前“政策——市场”之间的互动效应明显增强，市场信心也持续增加。随着供给和需求两端的积极调整，上海房地产市场的供求关系将会优化，上海房地产市场也将朝着平稳健康的方向发展。

“前期受政策利好推动，刚需项目交易活跃，眼下大户型产品降低交易成本，利好改善需求释放，这样可以形成热点接续。”卢文曦预计，所有利好全部兑现后，买家出手速度或会加快，二手房市场这股交易热情有望延续到年底。同时，随着交易量维持在高位运行，价格有望得到巩固，加快筑底过程。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁