政策持续发力 机构预计下半年房地产市场仍处筑底阶段
本报记者 夏晨翔 北京报道
2024年上半年，中国房地产市场继续面临较大的下行压力，新房市场整体延续了调整态势。尽管二手房市场在“以价换量”的策略推动下，成交保持了一定规模，但整体市场依然未能摆脱低迷状态。
《中国经营报》记者了解到，上半年，百城二手房价格延续调整态势，累计下跌3.61%，已连跌26个月，显示出业主在价格上的妥协以换取成交量的努力。相比之下，新房市场则受到改善型楼盘入市的带动，百城新房价格累计结构性上涨1.24%。
而展望下半年趋势，中指研究院发布的《2024上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望》指出，预计在政策托底和高基数效应减弱影响下，全国新房销售同比降幅将逐步收窄，但投资开工表现或延续偏弱走势，市场仍处筑底阶段。
调整与分化并存
中国房地产指数系统百城价格指数显示，新建住宅方面，上半年百城新建住宅价格累计结构性上涨1.24%，较2023年下半年扩大0.99个百分点。
具体来看，2024年以来，受改善型楼盘入市带动，百城新建住宅价格月度环比均呈结构性上涨态势，6月百城新建住宅均价为16421元/平方米，环比上涨0.15%，涨幅较5月收窄0.10个百分点。
不过，在二手住宅方面，2024年上半年百城二手住宅价格累计下跌3.61%，跌幅较2023年下半年扩大0.87个百分点。
事实上，自2024年以来，百城二手房价格仍延续下行态势，除2月、5月受季节因素和政策利好短暂影响外，其余月份百城二手房价格环比跌幅均呈扩大态势。6月百城二手住宅均价为14762元/平方米，环比下跌0.73%，已连续26个月环比下跌。
不过，在5·17楼市“一揽子”政策落地后，核心一二线城市纷纷跟进落地，政策效果也逐渐显现。
如上海市在政策优化后二手房成交有所放量，6月，上海新房、二手房分别成交10505套、26367套，在部分项目集中网签备案带动下，新房日均成交套数环比增长26.6%，较去年同期下降23.2%，二手房在以价换量及政策优化带动下（非沪籍单身购买二手房范围扩大至外环内），环比增长40.7%，6月以来多日网签超1000套，二手房市场活跃度较高。
深圳市6月新房、二手房各成交2927套、4172套，在部分项目降价促销及较低基数下，新房成交套数环比增长45.7%，同比下降4.0%；二手房市场保持较高活跃度，在5月高基数下，环比较5月增长5.3%，同比在低基数下增长71.0%，市场延续温和修复态势。
此外，杭州市6月新房、二手房各成交8352套、7537套，环比分别增长68.5%、20.3%，新房同比下降8.2%，二手房在低基数下同比增长98.3%。主城区部分热点项目入市，带动区域市场活跃度提升，如霞映锦绣里、绿城沁百合、滨江兴曜潮起等项目，均触发社保排序规则，同时，当前低总价、老破小房源成为二手房市场成交主力，在价格持续调整后这部分房源总价优势凸显，二手房市场活跃度较高。
下行趋势或将放缓
中指研究院分析指出，市场不稳、政策不止。下半年房地产供需两端政策有望进一步优化调整，各地去库存相关举措或将加快落实。
从政策趋势上看，需求端，放开核心城市限制性政策仍是需求端优化的重要方向，预计一线城市将继续优化限购政策，京沪深或参考广州放开120平方米以上大面积段限购，取消郊区限购，非本地户籍购房社保年限要求有望进一步降低，购房政策与生育、人才等政策结合，增加特定人群购房名额等。
而在供给端，中指研究院指出，合理控制以及优化新增商品住宅用地供应将成为政策发力点，预计政策举措聚焦优化土拍规则，取消限价、取消远郊区容积率1.0限制等，为企业建设“好房子”提供更多支持。
此外，预计项目“白名单”政策深入推进，降低企业经营压力，同时加快对房企此前预缴税费的清算节奏，及时退税为房企提供资金流动性。
对于下半年市场走势，中指研究院分析称，整体来看，由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善，2024年下半年，全国房地产市场仍面临调整压力，新房市场或仍处于筑底阶段。
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”显示，随着去年高基数效应进一步减弱以及房地产供需两端政策持续发力，乐观预期下，国企收储加快，下半年全国新建商品房销售面积与上年同期基本持平，全年销售面积9.9亿平方米，同比下降10%左右；中性预期下，下半年全国新建商品房销售面积同比仍下降约10%，全年同比下降接近15%；悲观预期下，居民收入预期仍偏弱，稳市场、去库存政策不及预期，则下半年全国新建商品房销售面积同比降幅仍较大，全年降幅约18%。
土地市场方面，上半年全国土地市场表现平淡，供求规模同比降幅均超30%。房企投资继续聚焦优质地块，土地成交的城市集中度进一步提升。
进入下半年，随着土拍规则的优化和优质地块的增加，部分热点城市的地块竞拍热度有望回升。然而，房企整体投资态度依然谨慎，对于性价比偏低的地块保持观望态度。在此背景下，房企的投资策略将更加注重风险控制和效益提升。
（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）