中泰证券:当前房地产销售与土地市场依然均处在低位 预计板块估值会随着政策呵护持续修复

智通财经APP获悉,中泰证券发布研报称,2024年Q3土地推出规划面积和成交金额同比下滑,可以看出土地市场整体表现与销售市场趋同,市场目前正在经历冷却期。但从溢价率和流拍率下降来看,开发商对未来市场的预期较为谨慎,市场也进一步更加健康。投资方面,当前房地产销售市场与土地市场依然均处在低位,但政策环境为近年来最宽松的时候,预计板块的估值会随着政策呵护持续修复。

中泰证券主要观点如下:

2024Q3全国土地供应及成交情况

土地推出建面方面,2024年Q3全国供给土地规划建面8.27亿方,同比增速为-14.2%。土地出让金方面,2024年Q3全国实现土地出让金0.72万亿,同比增速为-29.16%。

从溢价率数据来看,2024年Q3土地出让平均溢价率3.75%,相比2023年Q3下降0.15个百分点。从城市能级来看,2024年Q3一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为6.75%、3.14%、3.25%。从单月数据来看,2024年9月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为4.24%、12.27%、1.97%、3.31%。

流拍率方面,2024年Q3平均流拍率为1.08%,2023年Q3流拍率为10.33%,相比下降9.25个百分点。2024年Q3,7-9月流拍率分别为1.82%、2.44%、0.00%。

高总价及高溢价率地块的城市分析

2024年Q3高总价地块数共有4宗,全部分布在一线城市。从城市分布来看,2024年Q3总价超过50亿元的地块北京有1块、上海有2块、广州1块。

从高溢价率城市数量来看,2024年7月,全口径土地溢价率超过20%的城市数目为17城(8月、9月分别为15、15城);溢价率超过30%的城市数目为6城(8月、9月分别为9、10城)。

住宅口径土地溢价率方面,2024年7月,全口径土地溢价率超过20%的城市数目为22城(8月、9月分别为14、17城);溢价率超过30%的城市数目为14城(8月、9月分别为9、13城)。从绝对数值来看,江苏、浙江和山东的累计土地出让金排名全国前三。

风险提示:

销售不及预期,房地产政策放松力度不及预期,研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险,第三方数据失真风险。