抓住存量机会 旭辉建管AMC纾困代建天津落地

观点网 从鞍山到天津，旭辉建管近期接二连三获取一些新的代建项目。

公司官微透露，近期与四大AMC机构之一的中国信达达成合作，承接天津武清项目的全过程建设管理服务。

该项目总占地面积约24.79万平米，规划品质住宅、养老公寓、幼儿园等多元业态，位于天津市武清区“龙凤新城”板块。

据悉，天津武清项目合作达成，是旭辉建管2023年与信达战略携手后，首度落地的项目。

资料显示，中国信达资产管理股份有限公司是四大AMC机构之一，上半年落地房地产风险化解及保交房项目16个，保障1.7万套商品房按期交付。

AMC一直是各大代建公司跑马圈地的业务重点，中银证券曾在一份研报中对代建几大类需求进行了测算，其中预计AMC纾困项目2023-2025年新签代建规模平均2779万平方米/年，占比17%；代建收入平均62亿元/年，占比18%。

总体而言，根据委托人性质进行划分，代建一般可以分为商业代建、政府代建、资方代建三大类别。2021下半年开始，部分房企资金链压力较大，旗下一些不良资产项目交由AMC接手，但AMC公司往往缺乏相应的开发能力，这就需要代建公司提供物业开发等方面的咨询和管理服务。

这为资本代建模式带来增量的市场空间。

旭辉建管总裁刘冰洋在近期参加2024博鳌房地产论坛时曾提到，行业调整期很多机会在涌现，比如说破产重组项目，需要重新启动项目；也包括商办类资产如何提升使用效能，从而实现资产的退出。

旭辉建管更多关注到了一些不良资产的破局，跟全国性AMC、地方AMC以及银行、信托等等机构，共同探讨解题模式。

值得关注到的是，近两年，在各地土地公开拍卖中，城投类公司拿下了不少土地，也是类似情况。这类公司往往不具备开发建设能力，因此，往往也会倾向于找品牌力强的代建方，希望做出产品溢价，放大项目总货值。

观点新媒体获悉，城投类国资企业和AMC类金融机构的项目，占据建管旭辉合同金额约50%，其余是一些小型开发主体。

正如刘冰洋所表示，从金融端到销售端，端到端的综合能力，对于代建团队要求是非常高的。今年旭辉建管签了很多大型项目，利用属地化的资源，帮助金融机构解决化债、确权、增量资金的问题，保证项目的正常开发和资产安全。

旭辉建管是旭辉于2021年7月成立的新业务板块，通过这一平台，旭辉将过去积累下来的体系、人才、资源和能力进行延展。

但代建和地产开发是不一样的赛道，有更强的服务属性。

数据显示，旭辉建管2024年上半年签约面积为729万平方米，新增合同额超过22亿元，超过去年全年的签约合同额。截至上半年，旭辉建管累计签约项目超150个，累计签约面积近2800万平方米，并发展外部合伙人200余人，联合落下16个项目。

对此，刘冰洋称，核心突破来自几个方面：第一，提出“定制化服务专家”定位之后，从全维度服务理念出发升级了服务体系；第二，整个体系的投入、调动的资源力量更大；第三，市场确实有新增机会，包括城投类项目、纾困类项目和AMC存量项目的机会。

旭辉建管通过深耕上述市场，抓到了机会点。

刘冰洋还称，公司客户差异性很大，每个项目又很不同，因此，旭辉建管会推行定制化方案，通过一对一的服务去发现利益点、风险点以及达到预定的经营目标。

对于业务选择，旭辉建管是全业态，规模决定主要业务仍是住宅开发，但商业、办公，到长租公寓、保障房，甚至体育场馆建设等，都有项目在管理。

刘冰洋告诉我们，旭辉建管业务布局是全国化的，但会侧重过去地产深耕的城市：“会天然有团队的优势，以及市场、品牌影响力，属地化团队也会在成本上有更大优势。”

不过，旭辉建管在项目筛选上也有一些“底线”，有亏损风险、烂尾风险、与委托方之间存在预期不符或者旭辉建管能提供的服务与委托方的预期存在较大差异的项目，都不会开展合作。

“我们很在乎承诺的兑现。”刘冰洋强调。