租金回报率创新高，租房收益跑赢银行存款利息
本报告选取了重点50城的数据，对50城的租售比、租金回报率、售租比、租金收入比进行测算。核心结论如下：
1、2024上半年全国重点50城租售比为1：590，房价租金偏离程度连续2年缩小。但当前租售比水平仍远低于国际合理区间，偏离度仍有修正空间。
2、2024上半年重点50城租金回报率较上年上升0.07个百分点至2.03%，创自2019年以来新高，并跑赢当前五大行5年期存款利率。
3、2024上半年重点50城售租比年限缩短至49.2年，其中高售租比的城市仍集中分布于长珠三角经济圈。
4、2024上半年重点50城租金收入比降至12.75%，以北京、上海、广深、三亚为核心形成4个租房压力圈。
第一部分 租售比
2024上半年全国50城租售比为1：590，房价租金偏离程度连续2年缩小。租售比是通过租金与房价间的关系来衡量地区楼市运行是否良好，国际标准认为房地产运行状况良好的租售比通常为1:200到1:300。根据诸葛数据研究中心监测的重点50城来看，2024上半年平均租售比为1：590，自2023年以来租金与房价的偏离程度连续2年缩小，但当前租售比水平仍远低于国际合理区间，房价租金的偏离程度仍有修正空间。
具体来看，2024上半年重点50城平均租金为33.29元/㎡/月，较2023年下降1.18%；平均房价为19640元/㎡，较2023年下降4.65%。进入2024年，房地产市场仍在调整过程中，市场进入“以价换量”状态，租金、房价持续下行，且房价跌幅明显大于租金，导致租金与房价的偏离度缩小。关于房价比租金下跌的多，除涉及流动性问题外，还需要认识到一方面，购买房屋涉及到的交易成本往往比租赁更高，居民买涨不买跌，房价下行直接导致的是市场信心下滑，从而加剧了房屋市场供需的不平衡，推动房价更快下跌。
注：租售比=单位月租金：单位房价
第二部分 租金回报率
2024上半年租金回报率创新高，租房收益预期改善。租金回报率，是指年租房获得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房产是否值得投资的重要指标。国际上认为，租金回报率在5%以上的城市，是有价值购买并出租的，租金回报率在3%以下的城市，房价水平过高不适合通过出租来达到回本目的。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024上半年重点50城租金回报率为2.03%，较2023年上升0.07个百分点。近六年来租金回报率呈现“先降后稳再升”趋势，今年上半年租金回报率水平创自2019年以来新高，意味着居民依靠租房获取收益的可行性预期初步改善。
注：租金回报率=房屋年租金/房屋总价
租金回报率跑赢存款利率、1年期国债利率、以及基金市场平均收益率。从收益角度来看，当前相比存银行的利息收益，买房收租或许更具可观性，最新数据显示，2024年7月25日工、农、中、建、交五大行集体下调存款挂牌利率，其中，五年期整存整取存款挂牌利率下调20个基点至1.8%，低于上半年50城平均租金回报率0.23个百分点。同时，当前租金回报率亦分别高出1年期国债利率和基金市场平均收益率0.56、0.03个百分点。此外，相比购买10年期国债所取得的收益，收租并不具备选择优势。
一线城市租金回报率小幅下降，二线、三四线持续上升。分等级城市来看，2024上半年一线城市租金回报率为1.79%，较2023年回落约0.01个百分点；二线城市租金回报率为1.92%，较2023年上升0.09个百分点；三四线城市租金回报率为2.46%，较2023年上升0.12个百分点。
从租金回报率的绝对值水平来看，城市能级越高，租金回报率越低，主要系高能级城市的高人口密度将促进高购房需求，进而推高房价水平，对租金回报率产生压制。另外，引发各线城市租金回报率变化的原因各不相同，一线租金跌幅大于房价，导致租金回报率下降；二线租金及房价持续面临下行压力，租金回报率上升系房价跌势更为明显；三四线城市租金回报率持续上升主要是由于租金上涨，而房价在缺乏稳健的购房需求支撑下持续下降。
银川租金回报率4.58%领跑50城，厦门最低。从城市租金回报率水平来看，高租金回报率城市主要以弱二线及三四线城市居多，其中，银川、乌鲁木齐、贵阳位居前三，租金回报率分别为4.58%、3.63%、3.44%。低租金回报率城市则聚集更多重点一二线城市，如厦门租金回报率处于50城最低位，仅有1.32%；深圳租金回报率1.61%、苏州1.66%、北京1.81%等。
超8成城市租金回报率上升。从城市租金回报率变化来看，2024上半年50城中有42城租金回报率上升，8城下降。其中，租金回报率下降的城市，大多数情况为租金跌势大于房价，也意味着通过出租回本的难度较大，包括北广深3个一线城市，北京、深圳租金回报率较2023年各下降0.03%，广州下降0.02%；银川降幅最大，为0.2%。
从租金回报率升幅TOP15城市来看，根据原因大致将这些城市分为两类，一是洛阳、湛江、乌鲁木齐、昆明、中山、保定、石家庄，租金回报率上升较为明显系租金走势更为乐观，租金上涨而房价下行，其中，洛阳上升0.35%居首；二是惠州、大连、杭州、沈阳等，租金及房价走势双双受挫，且房价跌幅远远大于租金，以致租金回报率呈现上升态势，面对价格市场全面下行的压力，尤其是东北城市要警惕人口流出问题。
第三部分 售租比
居民以出租收回买房成本年限缩短至49.2年。通俗来讲，售租比则更能直观的看出居民买房回本的难易程度，往往售租比越高，居民通过出租房屋收回买房成本的时间越长。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024上半年全国50大中城市售租比为49.2年，也就是说居民想要通过租金收回买房成本需要49.2年的时间，较2023年缩短了2.9年，当前售租比处于2019年以来最低水平。
注：售租比=房屋总价/房屋年租金
从分布来看，高售租比的城市集中分布于长珠三角经济圈。其中，厦门位居高售租比榜首，靠出租收回买房成本需要约76年，主要系厦门房价位居高位，仅次于北上深，而租金水平与房价地位悬殊，此外，厦门的土地供应稀缺或是导致房价高的重要原因之一。东莞售租比达71.6年位居第二。宁波、金华、深圳、苏州紧随其后，2024上半年售租比均在60年以上。银川、乌鲁木齐、贵阳位居低售租比前三，均不到30年就可以通过出租收回购房成本，甚至少于厦门50年左右。桂林、哈尔滨、长沙以及湛江的售租比也较为合理，均在35年以下。
2024上半年8城售租比年限上升，北广深3个一线城市入列。其中，金华升幅居首，售租比年限较2023年拉长了3.4年，通过出租收回买房成本的难度加大。北广深3个一线城市也在其中，房价高企系出租回本难的主要压力源，3城售租比分别较2023年增加1、0.6、1.1年。售租比下降城市中，东莞、昆明、杭州下跌幅度位居前三，通过租金回本的年限均缩短了5.5年及以上。需要警惕的是，多数城市收租回本年限缩减主要是因房价下行显著的影响，但长时间的房价持续下行将制约市场信心的恢复，供求关系改善仍是重要突破口。
第四部分 租金收入比
重点50城租金收入比持续回落，居民租房压力逐步缓解。所谓租金收入比就是指租金支出在收入中所占权重，能够直观地反映居民租房压力。国际上认为30%是租金收入比的黄金分割点，如果租金超过收入的30%，其他消费就会被大大压缩，生活幸福感就会下降。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024上半年重点50城租金收入比为12.75%，较2023年回落0.62个百分点，意味着居民租房的压力稍有减轻。
注：2024年人均可支配收入以2024年一季度数据估算得出，具体为2024年人均可支配收入=2023年人均可支配收入*（1+（2024一季度人均可支配收入/2023一季度人均可支配收入*0.75））。
以 20㎡作为平均租房面积，绘制出重点50城的租房压力图。可以明显看到，以北京、上海、广深、三亚为核心形成4个租房压力圈，其中，深圳（26.95%）、上海（25.28%）、三亚（24.57%）、北京（24.52%）租金收入比位居TOP4，租金支出接近总收入的三成，居民租房面临较大压力；广州、杭州、厦门、成都租金收入比亦位居高位。而低租金收入比的城市中，金华、烟台、中山等15个城市租金收入比在10%以下，租房群体的居住幸福感相对更高。
重点50城中近9成城市租金收入比下降。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024上半年仅有6城租金收入比上升，其余44城均下降。从6个租金收入比上升的城市来看，三亚一马当先，租金收入比较2023年上升1.39个百分点，主要是由于旅游业的阶段性旺盛带动租赁需求增加，租金强势上涨，且增速大幅跑赢收入；湛江、洛阳、昆明、威海、乌鲁木齐亦是租赁市场活跃度上升，租金涨势强于收入。从租金收入下降城市来看，北上广深4城租房压力减轻程度靠前，2024上半年租金收入比均较2023年下降超1.5个百分点。