11月百城楼市释放积极信号“止跌回稳”路径显现

每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺

11月份房地产市场继续释放积极信号。据中国房地产指数系统百城价格指数，受优质改善项目入市带动，11月，全国100个城市（以下简称百城）新建住宅平均价格为16592元/平方米，环比结构性上涨0.36%，同比上涨2.40%；二手住宅方面，以价换量趋势延续，百城二手住宅平均价格为14278元/平方米，环比下跌0.57%，跌幅较10月收窄0.03个百分点，同比下跌7.29%。

“11月，房企在核心城市保持较快推盘节奏，部分优质改善项目入市带动城市新房价格结构性上涨。”中指研究院研究副总监徐跃进分析指出。

《每日经济新闻》记者注意到，11月，深圳、成都、乌鲁木齐和东营4个城市的二手房价格环比“止跌转涨”，打破百城二手房价格连续7个月全部下跌的局面，释放出积极信号。此外，11月百城新建住宅价格环比下跌城市数量为40个，较10月减少3个。

另据克而瑞统计数据，11月，得益于政策稳信心强预期叠加新增供应大幅回升，30个重点城市新增供应930万平方米，环比上升35%；成交面积达1534万平方米，环比微增3%，同比增长20%，与三季度月均值相比增长59%，前11月累计同比降幅收窄至26%。

开源证券也在报告中指出，房价“止跌回稳”路径已经显现，预计一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”，带来房地产基本面改善。

二三线城市成交延续波动

百城新建住宅价格指数显示，11月百城新建住宅平均价格为16592元/平方米，价格环比结构性上涨0.36%，同比上涨2.40%，环比增幅为近3年的最高水平。其中，一线和二线城市新房价格环比分别上涨0.69%和0.33%，宁波、上海和成都环比涨幅均超过1%，分别达到1.34%、1.32%和1.28%。

以成都为例，11月成都新房市场延续高位成交特征，成交面积达到约224.25万平方米，创近一年新高，同时也是近一年来唯一成交面积破200万平方米的月份，整体供应以主城区改善型产品为主。如11月27日，位于天府总部商务区板块的招商翎雲阁推出6号楼“楼王”产品，主力户型总价为1200万~1700万元/套，依托地段+产品力优势，开盘96套房源即售罄；锦江区川师TOD·锦江府南苑组团均价30000元/平方米以上，凭借区域、教育等优势，120套房源也是开盘即销售一空。

据克而瑞四川监测，10月以来成都市场整体来访量显著回升，11月高位维持16万+人次，为今年以来最高。认购量与盘均来访认购量均创今年新高，转化率也处于相对高位，整体市场活跃度高。此外，按近3个月去化速度，成都新房市场存量去化周期仅需9个月左右；按近半年去化速度，去化周期也降至11个月左右，新房流速明显好转。

再看上海楼市，受海上·清和玺、大华斐勒公园等高价新开盘项目入市影响，上海11月新房价格环比也在上涨。据房天下数据统计，11月上海新房价格为67571元/平方米，环比上涨0.28%。其中，涨幅最大的闵行区，房价为74355元/平方米，环比上涨2.14%。

在成交规模上，克而瑞数据显示，得益于政策稳信心强预期叠加新增供应大幅回升，11月30个重点城市新房成交量延续U型走势达到年内新高，单月成交面积1534万平方米，环比微增3%，同比增长20%，与三季度月均值相比增长59%，前11月累计降幅收窄至26%。

其中，一线城市成为新政直接受益者，新房成交量环比增长9%，同比上升62%，较三季度月均增长76%。其中，深圳涨幅显著，环比增65%，同比倍增。需要注意的是，沪深11月新房成交量环比增幅均有放缓趋势。“可以看出，新政利好效应有递减趋势。随着短期欲购房的存量客户持续释放，成交增长也有疲软态势。”克而瑞分析指出。

不过，二三线城市成交延续低位波动，累计同比降幅显著高于一线城市。但部分城市如南京、苏州、合肥、青岛、郑州等经历了前期深度调整，11月因中央新政利好稳定市场信心和适销对路楼盘入市，成交出现回升态势，同比和环比齐增。

克而瑞方面分析指出，11月利好政策密集出台，核心一二线城市整体仍处于持续放量期，30城新房成交同比回正，达到年内新高。12月恰逢房企业绩冲刺季，供应有望持续回升，不排除部分房企为冲刺业绩而进行年末大促。考量此影响，预计整体成交环比有望回升，出现小幅翘尾。

“2024年房地产市场仍呈调整态势，‘5·17’和‘9·26’两轮楼市新政托底市场，尤其是‘9·26’新政支持力度大，效果持续性强于以往，10月以来市场量价出现‘阶段性恢复’，11月核心城市销售保持一定规模。”徐跃进分析指出，随着年末房企冲刺销售业绩，加大推盘力度，预计12月房地产市场将保持一定活跃度，但短期内“以价换量”仍是市场主流。

多城二手房价“止跌转涨”

值得注意的是，在长期以“以价换量”策略为主导的二手住宅销售市场，也出现了局部的止跌转涨。

中指研究院数据显示，11月百城二手住宅平均价格为14278元/平方米，环比下跌0.57%，跌幅较10月收窄0.03个百分点。一线城市中，北京、上海和广州二手房房价跌幅较之前明显收窄。从涨跌情况来看，深圳、成都、乌鲁木齐、东营4城11月二手房价格环比“止跌转涨"，打破百城连续7个月全部下跌的局面。

另据克而瑞数据，11月18个重点城市二手房成交面积预计为1199万平方米，环比增长16%，同比增长33%。前11月，18个重点城市二手房累计成交面积预计为10020万平方米，累计同比增长5%。

以深圳为例，据深圳乐有家研究中心监测数据，11月深圳二手住宅网签7125套，环比上涨16.5%，成为近4年的最高点，甚至超过参考价政策出台前。价格方面，11月深圳二手住宅成交价稳定在“6字头”，环比上涨2.1%，目前为6.43万元/平方米。

乐有家研究中心表示，税费减征政策吸引更多改善客群、豪宅客群积极入市，深圳高总价的二手房源成交占比上涨明显。其中，总价1000万~1500万元房源占比从9月的6.6%连续2个月上涨，目前为8.3%；总价1500万元以上房源占比从9月的2.1%上涨至当前的4.7%，翻倍增加；总价800万~1000万元房源占比则连续2个月稳定在8.1%，比9月的6.2%增加了近2个百分点。

这样的情况同样出现在杭州。杭州我爱我家数据显示，随着契税政策调整，大幅提升了90平方米以上置业的需求活力，杭州90平方米以上二手房源成交环比上升1.93%，其中90~140平方米面积段置业需求，环比上升了1.22%。

与此同时，11月份杭州呈现明显的购房总价梯度上行趋势，其中最为引人注目的是200万元以下低总价房源的成交占比缩水3.66%。反之，200万元以上各总价段房源成交趋势几乎都在上移。11月，800万元（含）以上高端住宅（含别墅）成交总量达384套，其中尤以千万元及以上住宅占据半壁江山，共计成交207套，创下今年最高成交纪录，赶超2021年3月楼市巅峰时期的200套。

据国信证券观察，此前每轮政策相对上一轮政策的房价跌幅均进一步扩大，但本轮政策时点二手房最低挂牌价有企稳迹象，一线城市率先出现企稳，推测是因为限购政策放宽后成交量激增，快速消化了低价房源；二线城市紧随其后，“以价换量”有望逆转。