楼市“止跌企稳”信号下有望迎改善
本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道
近日，多家市场机构发布今年前三季度房地产市场报告。数据显示，前三季度，全国重点城市新房销售面积同比下降超30%；二手房价格环比已连续28个月下跌，成交量同比基本持平。
多位受访人士告诉《中国经营报》记者，进入三季度以来，“5·17”楼市新政支持效果已有所减弱，叠加传统淡季等因素影响，楼市成交规模进一步下滑。近期中共中央政治局会议定调要推动房地产市场“止跌企稳”，包括广、深、沪等一线城市在内，多座城市火速跟进限购调整等楼市政策，预计四季度市场有望迎来边际改善。
成交趋弱
尽管“5·17”楼市新政带动下年中成交量有所回温，但今年前三季度，楼市整体成交规模仍呈下降趋势。
中指研究院数据显示，今年前三季度，新房市场活跃度整体偏弱，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约32%，其中第三季度同比降幅约为19%；重点30城二手房成交同比下降2%，降幅较新房明显收窄。
但二手房交易量同比基本持平主要赖于“以价换量”。数据显示，今年前8个月，百城二手房价格累计下跌5%，环比已连续28个月下跌。
上海易居房地产研究院全国百城库存数据也显示，今年8月份，全国百城新建商品住宅成交面积同比下降27.0%，相比7月份18.5%的降幅有所扩大，去化周期为25.2个月。
二手住宅市场方面，今年1—8月份，全国22个重点城市成交套数跌幅为3%，去年同期该增速为正，且幅度较大为31%。
国家统计局数据则显示，今年1—8月，全国商品房销售面积为6.1亿平方米，同比下降18.0%；商品房销售额为6.0万亿元，同比下降23.6%，较1—7月收窄0.7个百分点。
此外，市场企稳趋势也有所显现。
“7—8月为传统营销淡季，受此影响，三季度新建商品房销售面积、金额绝对量为年内低点。”克而瑞方面指出，今年8月份，新建商品房销售面积为6453万平方米，销售金额为6393亿元，同比分别下降12.6%和17.2%，降幅分别较上月均有所收窄。
政策接力
三季度以来，楼市政策支持效果逐渐减弱，近期“止跌企稳”信号下，多方预计后续支持政策有望加码并尽快落地，信心提振下市场也有望迎来边际改善。
“‘止跌企稳’信号下，房地产政策在降低房贷利率和调整税费方面将进一步打开空间。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟认为，在近期中共中央政治局会议相应要求下，预计最快10月20日的LPR（贷款市场报价利率）报价有望下调20—25BP，进而带动房贷利率中枢进一步下移；同时将通过多种形式减免契税、增值税、个税等各类涉房交易税费，促进住房消费。
9月29日，央行落地多项金融支持房地产举措，包括广、深、沪等一线城市在内，多座城市也在跟进落地限购调整等楼市政策。
其中，央行发布公告，正式启动存量房贷利率下调事宜。根据公告，全国各地首套存量房贷利率均可降至LPR—30BP，并要求各商业银行不晚于10月12日发布操作细则，原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷利率实施批量调整。
“本次调整的房贷类型涉及范围广，不仅包括首套，也包括二套及以上，涉及所有存量房贷利率。”中指研究院政策研究总监陈文静指出，此次调整后，全国各地的首套存量房贷利率均可以降至LPR—30BP，当下即为3.55%；北京、上海和深圳的二套及以上存量房贷利率有望降至当前执行的新发放二套利率，如北京五环内二套存量房贷利率可降至3.8%，五环外可降至3.6%。
此外，上海、深圳、广州接连发布楼市新政，涉及优化限购政策、降低首付比例、降低增值税免征年限等多个方面。其中，住房限购方面，上海非本地户籍外环外社保年限要求由3年降至1年，深圳取消郊区限购，广州则全面取消限购政策。
“本次上海、深圳、广州快速跟进楼市新政，也是积极响应‘9·26’中共中央政治局会议的具体表现，政策力度整体符合预期。”陈文静认为，此次多城跟进楼市新政，预计10月各地房地产市场活跃度有望提升，也将进一步带动全国房地产市场活跃度修复，但全国房地产市场止跌回稳仍需更多政策落地。
除住房限购、限贷、限售等存量政策进一步调整外，业内认为后续各地将更加注重推进高品质住宅建设，并出台系列支持政策。
“供给端政策将更加重视推进高品质住宅建设以及现房销售试点。”杨科伟认为，高品质住宅方面，将进一步优化计容规则提高得房率，适度调降高品质项目预售资金监管留存比例，鼓励优质优价，不再实施新房价格指导等；现房销售试点方面则可能提高现房销售项目开发贷额度、延长开发贷期限、降低开发贷利率等。
值得注意的是，新房市场整体偏弱背景下，现房销售表现明显好于期房。今年前8个月，商品房期房销售4.2亿平方米，同比下降27.7%；现房销售1.8亿平方米，同比增长18.6%。同时，前8个月，现房销售面积占总销售面积比重已增至30.2%，较2023年全年提升7.7个百分点。
（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：翟军）