2023年春节北京看房指南

这是严肃君的第587篇推送

阴历年还没过，正在经历气温“速冻”的北京，楼市却先热闹了起来。

首先是二手房市场，需求端带看量和成交量明显回升---

1月上旬，北京日均带看量较去年12月增幅在40%以上。有数据显示，1月1日至11日，全北京存量房成交已超过1万套。

另一个可以印证的数据是，绿中介APP房源挂牌量，已经从之前的10万多套跌为9万多套，这说明房源正在被快速消耗，尤其是高性价比的优质房源。

2023年1月前半个月，新房市场成交数据也不错，以下为成交金额top10表。

本站房产数据中心统计显示，1月1日-15日，北京全市新建住宅网上签约2120套，成交均价为61820元/平，也出现了建发城建·文源府、国誉燕园这样的单周销量超百套项目。

这也难怪，严肃君的朋友圈，再次沦陷在中介们贩卖焦虑的叹号式文案中。

1.

首先要明确的是，数据是真实的，但也要理性看待。出现年底翘尾，有几个客观原因。

一是被疫情“耽误”的买房需求，集中释放。北京最后一轮疫情从11月中旬开始，到全员“阳过”，直到12月下旬社会面才真正恢复正常。

很多购房需求，被动攒到1月份集中签约。

二是看多情绪聚集，担心年后涨价，匆匆入手。2022年下半年从高层到地方，轰轰烈烈的喊话和松绑，楼市信心筑底明显，并开始向上爬坡。

三是北京楼市分化严重，保持出货量的，依然是热门片区和热门项目。比如1月1日-15日新房成交金额top10项目，集中在东城、昌平南、朝阳等。

那么随之而来的问题就是，现在是抄底出手的好时机吗？

严肃君认为，底，确定是已经到了，尤其是对于刚需或者刚改客户，最近几个月是比较好的入市窗口期。

但对于中介口中所说的，北京房价马上就要大涨？目前尚未看到明确信号。

量在价先，从成交量上涨传导到成交价上涨，现有的力度和时长，都还不够，有待观察。

2.

更应该关注的，其实是房山将“认房不认贷”的传闻。

关注严肃君的购房者应该都知道，北京楼市调控总结起来，很重要的一点是首套认定上，“认北京的房，认全国的贷”。

只有北京无房，并且全国无房贷记录（注意，已还完也是有记录），才能拥有北京买房首套资格，最低3.5成首付买房。

也正是因为这一条，很多曾经老家贷款买房的北漂一族，或者以小换大的改善一族，都要承受6成，绝大部分8成的首付比例。

再结合北京房价一算？买不起。

如果说2022年8月份发布的北京老人购房特殊支持政策，是定向中心城区的老年人；那么这次传言房山认房不认贷，就是定向近郊区的新北京人。

试点先行，符合北京楼市调控的一贯谨慎作风；选择房山这样的刚需片区，也能避免过度炒作。

可信度很高。

一旦执行，只要北京无房，就可以3.5成或者4成首付在房山买房，那可能会成为全北京落户需求客户的首选。

3.

临近春节长假，北京多个新房项目也开始了新一轮内卷。

中海，依然是跑得最快的那个。11月29日四批次拿下的石景山老古城，1月9日就公示了地块规划方案，明确楼栋排布和外立面风格，产品面积段确定为约110-160㎡。

就在昨天，全网通发海报“启封在即”，估计这两天就会有大动作，这个项目员工看来春节肯定不放假了。

这么一比，但凡跟中海贴身竞争的项目，都会让人觉得“慢”。

大红门两项目同时拿地，前期节奏也都基本同步，但永定金茂府开盘时间就晚了半个月；

更不用说海淀永丰片区，中海富华里·富园都卖得差不多了，海开·栖海澐颂1月份才开售楼处，预计3月份才会开盘。

除了中海，春节期间开门迎客的，大多是2022年三批次地块。

顺义「龙湖·御湖境」已拿到预售许可证，5-11层洋房与小高层，主力户型为120㎡三居，143㎡/160㎡/187㎡四居。

玻璃幕墙+精舍金属线条外立面，每个户型都带有南向超大阳台。有一说一，龙湖作为目前北京新房市场少有的民企，最近几个项目的户型设计还是可圈可点的。

同属于顺义新城的城建地块，今天刚刚公布案名「星誉beijing」，产品面积段为70-116㎡两至四居。

改善客群，可以关注下丰台三环「君礼著」和四环「建发·璟院」，目前都已有产品信息流出。

君礼著产品为125㎡三居、127㎡/146㎡/165㎡四居，销售指导价10.6万/平。

隔壁中海甲叁号院即将交房，当时的取证件超过11万/平。君礼著性价比很高。

建发·璟院位于南四环外，周边生活配套已较为成熟。产品为106㎡三居、128㎡/133㎡/153㎡四居。

互动时刻：

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