21解读丨金融16条和经营性物业贷款政策延期：继续提供流动性支持 夯实房企经营基础

21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道

9月24日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行行长潘功胜在会上表示，将延长两项房地产金融政策文件的期限。此前，人民银行和金融监管总局出台了金融16条和经营性物业贷款两项阶段性政策，两项政策的有效期将从2024年12月31日延长到2026年的12月31日。

同策研究院研究总监宋红卫指出，监管层对两项政策做出一个延期的动作，源于政策还有存在的必要性。他认为，在这一轮救市中，金融16条从整个行业纾困出发，全方位为房企扩大融资渠道。经营性物业贷则进一步支持企业融资。目前，两项政策已到临近的期限，但整个行业在保交楼，包括企业整体经营情况、现金流、偿债压力等方面还面临较大压力。

政策延期符合市场预期

2022年11月，央行与银保监会联合印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，市场称为“金融16条”。2024年1月，中国人民银行办公厅和金融监管总局办公厅联合印发经营性物业贷新规，旨在做好经营性物业贷款的管理，满足房地产企业的合理融资需求。

新规细化了商业银行经营性贷款业务的管理口径、期限、额度、用途等要求，特别指出在2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。

这两项政策的出台，被业内人士认为将有助于房企改善流动性，盘活存量物业。一部分持有优质商业物业的房企获得了短期流动性的释放。以新城控股为例，该公司在今年一季度实现融资30多亿元中，有2/3来自于经营性物业贷。

“金融16条”政策执行至今将近两年。两年间，房企通过将手中的优质住宅项目快速去化，保交付，实现资金回笼。有些项目则通过股权转让换来现金流。如今，房企手中基本上只剩下去化难度较大的项目了。因此，有业内人士担忧延期之后的“金融16条”执行起来难度会增加。

“未来两年是啃硬骨头阶段，还需要更加有力的支持政策来确保保交楼资金落地，并且相关尽职免责的机制也要尽快出台。”镜鉴咨询创始人张宏伟指出，接下来的调控政策要推进的难点在于房企的债务重组。在这个过程中，未来两年行业将走入逐渐化解风险周期。

卢文曦指出，延长政策有效期的本意在于呵护房地产市场经营主体，将会有两方面的影响：首先，满足房企发债等基本融资需求；其次，可实现销售回笼资金与金融机构借款的两条腿走路模式，夯实房企经营基础。

如今，政策延期符合市场预期。一家闽系房企广西区域负责人对21世纪经济报道记者表示：“很简单的一个道理，你之前感冒了，需要持续吃药。现在还没完全好，药不能断。”

债务重组仍是“难啃的骨头”

回顾过往调控政策，金融16条之后，“三支箭”出台。前述分析人士指出，“三支箭”落点于已爆雷的企业，但是企业要有资产抵押，因此仅有少数持有可抵押优质资产的头部房企获得融资，整体而言“三支箭”覆盖行业融资的规模亟需扩容。

此后，“房企白名单”、中债增等融资相关政策也陆续出炉，但基本也是资可抵债的项目才能入围，从而化解相对应的债务风险。

张宏伟认为，从过去两年的政策历程来看，金融支持政策也是在不断地调整中的。实际上，由于房企再融资过程中涉及可供抵押的资产并不多，未来项目乃至房企自身的债务重组才是调控政策的难点。

此外，市场的恢复也是房地产业关心的内容。

21世纪经济报道记者市场调研结果显示，房企面临市场销售行情下行的共同难题。据国家统计局数据，2024年8月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比降幅总体略有扩大，其中一线城市新建商品住宅销售价格环比降幅收窄、同比降幅与上月相同。

上海中原市场分析师卢文曦认为，9月以来，各地市场成交量始终没有办法有效释放出来，市场各方也在等存量房贷利率的消息落地。可以说，9月24日出台的一系列新政实现了超预期的利好释放，对于市场情绪的推动作用非常大，有助于市场消费力的挤出。与此同时，延长“金融16条”和经营性物业贷款两项阶段性政策主要是为了维持房企的经营稳定性，从而优化房地产市场环境。