经营性物业贷款新规出台 进一步盘活房企优质存量资产

证券日报记者 谢岚 见习记者 陈潇

房企融资端迎来重磅利好。1月24日晚间，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称《通知》）。这也是首次对商业银行经营性物业贷款业务进行明确，明确经营性物业贷款的定义，并将商业性房地产范畴扩围；同时明确贷款额度和贷款期限等内容，拓宽资金用途，扩大经营性物业贷款使用范围。

整体来看，《通知》的两方面内容备受房企关注。一是在用途方面，此前，经营性物业贷款仅限于归还用于建造该经营性物业的贷款或升级改造，《通知》则放宽了房企贷款使用范围，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。

西南证券研究员周雅婷表示，这一方面可以有效盘活房企所持有的综合效益较好的经营性物业等存量资产，提高资金使用效率；另一方面，也可以丰富资金融通渠道，为房企提供更充足的资金支持，有助于缓解其债务压力。

二是在贷款额度及期限方面，《通知》明确规定经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%，贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。

在周雅婷看来，以往金融机构在开展经营性物业贷款时，要求贷款额度原则上不超过承贷物业评估价值的50%，最高不超过60%。承贷额度的提升以及可投向商业性房地产范围的拓宽，有助于提升房企可贷资金规模，增加房企可支配资金。

如此一来，过去在经营性物业方面有所建树的房企或将率先受益。

除了贷款额度有望扩容之外，在多位业内人士看来，2024年是房企的偿债小高峰，政策的推出也有利于房企进一步置换债务，化解流动性风险。

“房企通常会以存量经营性物业为底层资产进行相关的融资，比如CMBS、类REITs等。接下来，经营性物业贷款可以更多地用于置换存量债务。”中指研究院研究副总监徐跃进向《证券日报》记者表示。

“与以往的政策相比，该政策具有长期指导意义。从一视同仁满足不同属性的房企融资需求角度来看，也有了可操作性和落地性。接下来，银行在对房企存量贷款进行置换的同时有了更多的灵活性。一方面，可以延长房企的债务周期，化解风险；另一方面，也有利于减轻房企的短期债务压力。”同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示。

“《通知》通过加强持有物业的变现能力和资金使用效率，进一步改善房企合理融资环境。叠加消费性基础设施REITs的发行，也为不动产盘活提供通道，我们认为，持有物业资源充沛的企业将明显受益。”徐跃进表示。

徐跃进认为，2024年，房地产政策以防风险为首要目标，将一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，防范化解房企风险，促进房地产市场平稳健康发展。

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