21解读丨央行“如约”降息 楼市政策“组合拳”再加码

21世纪经济报道记者 张敏 北京报道

10月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.10%，5年期以上LPR为3.60%，均较此前下降0.25个百分点。

这是今年以来LPR第三次下降，也是降幅最大的一次。

整体来看，今年以来，1年期LPR已经下降35个基点，5年期以上LPR下降60个基点。

由于房贷利率是在5年期以上LPR基础上加点而来，此举也意味着房贷利率的下调。且到下一个房贷重定价日，购房者的存量房贷利率也将继续调降。

此次降息动作在预期之内。今年9月24日，央行、金融监管总局、证监会召开新闻发布会，央行宣布将降低存款准备金率和政策利率。9月26日召开的中央政治局会议强调，要降低存款准备金率，实施有力度的降息。9月27日，央行将存款准备金率将至6.6%，并将7天期逆回购操作利率由此前的1.70%调整为1.50%，下调20个基点。

由此，降息已是箭在弦上。

但与此前外界预期的20个基点不同，此次降息25个基点，超过市场预期。中原地产首席分析师张大伟也将其称为“暴力降息”。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，一方面，四季度商品房市场止跌企稳的要求比较高；另一方面三季度商品房下滑压力大，导致全年指标完成的压力骤增，需要大幅度降息。另外，当前各地购房需求以刚需、刚改为主导，对利率、税费等成本比较敏感。

因此，他表示，大力度降息有助于合理需求的释放。

根据国家统计局的数据，今年前三季度，新建商品房销售面积7.0亿平方米，同比下降17.1%；新建商品房销售额6.9万亿元，下降22.7%。有分析人士指出，如无特殊的刺激性措施，今年全年的新建商品房销售额将降至10万亿元以下。

对于购房者来说，降息意味着购房成本进一步下降。

以北京为例，5年期以上LPR下调后，首套房商业贷款利率降至3.15%，二套房商贷利率则降至3.55%（五环内）和3.35%（五环外）。

但对于大部分二三线城市来说，最低房贷利率将降到2字头，即3%以下。

而除少数城市外，存量房贷利率也有望降至3.3%以下。但购房者大多需要从明年初开始才能享受这一利好。

“购房信贷政策已经进入历史上最为宽松的阶段。”上海易居房地产研究院副院长严跃进说。

从实际减轻的负担来看，以首套房贷100万元，贷款25年计算，购房者每月房贷可以少还约132元，总的贷款利息可以节省约39678元。

但此次降息能在多大程度上刺激楼市，业界存在不同的看法。

10月17日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房城乡建设部部长倪虹介绍了近期的楼市政策组合拳，他总结为“四个取消、四个降低、两个增加”。“四个降低”中，即包含降低存量贷款利率。

中指研究院指出，此次5年期以上LPR的调降，将进一步降低购房者的成本，有利于带动购房需求释放，配合住建部、央行、财政部等部委近期落地的政策“组合拳”，有望形成更大合力，助力房地产市场“止跌回稳”。

李宇嘉表示，此次降息以后，叠加此前一线城市松绑限购、限贷，税费政策调整，首付比例调整等等，将带来四季度楼市的“暖冬”行情。

但也有分析人士称，对于市场来说，降息更多有利于市场预期的引导，叠加其他政策，将促使需求停止观望，进入市场。但该措施释放出的新增购买力并不大，在收入预期难以转变的情况下，对市场的整体刺激作用如何，还需进一步观察。

该人士指出，四季度既是楼市调控窗口期，也是政策兑现期，政策层面还可能有进一步的措施出台，市场变化情况则值得持续观察。