央行组合拳 房市进入降温期

（图／本报系资料照）

先前7～8月央行直接对银行祭出「不动产减降令」，要求银行需全面减降不动产（房贷与建融）的放款总量，但也因此产生部分乱象，赖总统关切民众房贷申请困难的情况，后续央行更约见国银总座，针对民怨祭出四大措施。原先市场虽认为本月理监事会议会以第7次选择性信用管制来调控房市，但未料其祭出组合拳，比外界预期得更严苛。

此次央行再次调高存款准备率1码，并祭出第7次选择性信用管制措施，共计有4项措施，包括：新增规范自然人名下有房屋者的第1户购屋贷款不得有宽限期；自然人第2户购屋贷款最高成数由6成降为5成，并扩大实施地区至全国；公司法人购置住宅贷款与自然人购置高价住宅贷款及第3户（含）以上购屋贷款之最高成数由4成降为3成；余屋贷款最高成数由4成降为3成等，范围之广、打击力道之强超乎市场想像，预料对房地产市场的信心将造成不小的打击。

有鉴于不动产放款集中度，6月底全体银行平均是37.4%，相当靠近37.9%的历史高点，以及截至7月底，银行不动产放款平均比例为26.47%，甚至国银7月底房贷余额为10.65兆，再次创下18年来的新高，已连续3个月暴增逾千亿元，年增率达到10.82%；再加上今年1～8月6都建物买卖移转件数年增率冲高至27.5%，房价也持续屡创新高，成了央行本月理监事会议出重手针对房市进行调控的原因。

况且先前财政部、内政部也强化对新青安房贷的审查，因此政策因素导致市场对房市的信心出现明显松动下滑的局面。

若以影响层面来说，显然短期内除首购、都更危老与企业投资兴建厂房不受影响外，换屋、投资、投机等其他房贷的申请门槛与难度皆提高，类型则以成屋首当其冲，而预售屋交屋的状况也恐受影响，但商用不动产因有科技业者的自用性买盘支撑，故受到的波及相对较小。

整体而言，不同于今年上半年价量齐扬的房市盛况，下半年因政策的干扰将使市场氛围有所转变，观望情势较为显著，致使住宅市场进入降温期，交易结构转为量缩、价格高档震荡的格局。

毕竟央行连两季调升存准率，持续压缩银行的放款量能，此次信用管制对公司法人、自然人、不动产开发商一律全部趋严。况且仍需留意部分新案房价进入高原期，高房价也考验市场的接受度，以及部分新屋量体较大的地带依旧需留意卖压变数，加上国内仍有地缘政治因素，此对于买方的购屋决策依旧有影响。（作者为台经院产经资料库总监、APIAA理事）