金龙海啸打炒房 买气进入降温期
日前旺旺中时举办2024第三届房产金牌奖高峰论坛,不动产业界、学者与专家齐聚,激荡出多方观点与意见。(林胜发摄)
央行19日召开第三季理监事会议,不仅调升存准率全面限缩不动产业资金流动,并加码第七波房市管制措施,其中第2户贷款最高成数降为5成,信用管制区域也从七大都会区扩及全台,堪称历来最严厉的房市管制措施,全面冲击即将交屋并申请贷款的消费者,被市场称之为「金龙海啸」,房市专家也普遍预期,住宅交易市场将进入降温期。
中华民国不动产仲介公会全联会理事长王瑞祺指出,此波信用管制冲击不动产业,购屋族群在银行贷款不仅困难度增加,贷款成数也降低;且新措施也取消部分族群宽限期,对于房仲产业而言,明显感受交易量减少。
王瑞祺忧心表示,房仲端只能针对买方做粗略的过滤,无法深入系统查询详细资讯,因此也担心后续买卖双方纠纷。他解释,最怕因贷款贷不出来,后续衍生较多问题,恐造成相关诉讼;因此,政府应该针对换屋、继承等族群,订定更完善的配套措施。
台湾经济研究院产经资料库总监刘佩真分析,第七次选择性信用管制共计有4道措施,出手力道远高于市场预期,对于市场信心打击不小。不同于2024年上半年「价量齐扬」的房市盛况,下半年因政策的干扰将使市场氛围有所转变,观望情势较为显著,致使住宅市场进入降温期,交易结构转为「量缩、价格高档震荡」格局,毕竟央行连两季升准,连续压缩银行的放款量能。
刘佩真说,此次信用管制对公司法人、自然人、不动产开发商一律全部趋严,况且仍需留意部分新案房价进入高原期,高房价也考验市场的接受度,以及部分新屋量体较大的地带依旧需留意卖压变数,加上台湾仍有地缘政治因素,对于买方的购屋决策依旧有影响。
馨传不动产智库执行长何世昌也认为,由于通膨与热钱效应,以及预售屋禁止转售等政策锁住市场供给量,全台开创今年房市史上最狂热买气,但在央行第七波打炒房管制上路后,接下来市场热络的买气确定划下休止符。
何世昌预期房市第4季将呈现「高档盘整」,全台房价虽难以出现大幅度下跌,但有机会出现约5%议价空间的微幅松动,而首当其冲的交易量必然骤减,市场仍以低总价小宅有相对支撑力,至于大坪数等换屋型产品将持续走弱。因此盼央行能视市况滚动式调整,并提供完整的配套措施,减缓有真正需求自住客的冲击,也避免出手过重后又要花费更多资源救市。