95歲父親的養老房被女兒委託仲介出售！ 律師：爸爸非所有權人難阻止

房市示意图／记者游智文摄影

养老房无故被卖！面对与解决

一位高龄95岁的爸爸，因为居住的55年透天厝被PO以1398万出售的资讯，让许多房仲带着人前来看房，进门后遭到他的强烈抗议。原来房子并非他有意出售，而是女儿想私下卖掉，让爸爸很焦虑，哭诉自己努力养活一家七口，痛骂子女不孝居然想卖掉自己住房子。原来子女早就分成两派，而握有房屋所有权的那一派解释说，妈妈住院需要更多经济支援，才会选择卖房来支付后续的医疗和看护费用。

尽管房子的未来仍不确定，子女们承诺绝不会让爸爸陷入无家可归的境地。

爸爸说这房子是他一生打拼来的，一直以来都在这里生活，对他来说这间房子是为这个家努力的证明，却在无预警下被子女刊登卖房，爸爸的心情一定非常难受，我想跟大家分享面对困难，法律到底怎么看。

所有权人可以决定要不要卖房子 爸爸不行

民法上关于不动产所有权认定采取「登记主义」，在地政机关上登记为何人所有，他就是所有权人，而不动产要不要出售、出租或做其他处分行为，都是「所有权人」可以单独决定。在这个事件中，三女儿是法律上认定的不动产所有权人，三女儿有权决定要不要出售。

若爸爸只是「现使用人」（而且有大概率不是有书面契约，如：租赁、使用借贷等）不是「所有权人」，如果是要进入房屋内，还是要得到现使用人同意，实务上曾有在租赁关系中，房客可以不让房东、房东找的房仲进屋的案例，但因为本件看起来是大家都可以使用的房屋，并非爸爸单独排他使用的情况下，若房仲是受所有权人委托，原则上进入房屋内不会有民、刑事责任问题，不该当「无故」侵入住居之要件。

爸爸有办法要回他的房子吗？

爸爸说房屋其实是他的，在法律上可能用不肖条款撤销赠与或是主张撤销赠与的方式拿回。但在Dcard的原文中则说，房子是「妈妈」以445万的价钱卖给三女儿的，那么这两个方法应该都不可行，甚至房子之前可能登记在妈妈名下，那么在法律上来说，房子可能从来不属于爸爸。

就算爸爸主张借名登记，爸爸只能向三女儿提出返还房地的诉讼，在诉讼结束前，除非向法院声请假处分，才能禁止三女儿过户房地，但需要足够的担保金。

一定要卖房吗？

房屋是资产，真的有需要卖吗？爸爸还住在里面，非走到最后一定要卖房吗？况且爸爸已经95岁了？房屋可以用来贷款，又或是还有其他方法可以筹到妈妈需要的医药费？

不过倘若真的执意「卖房救母」，或许妈妈的医疗费问题解决了，但和爸爸的关系也会「完蛋」

爸爸好像根本不知道发生了什么事

在这则故事里，我觉得最关键的问题是，这个家庭的关系是需要被修复的。爸爸似乎对女儿出售房产的原因一无所知，只知道儿女要卖掉他一直居住的「家」，感到慌张生气，但从整个故事来看，这一路走来，有好多的误会。我们不知道每一个家庭成员之间真正的想法与打算是什么，但如果可以，是不是能够更坦承与勇敢来看待家中的一切，共同面对下面的问题沟通：

用法律架构来沟通，是解决问题的第一步，分清楚什么是可以决定的？什么是可以讨论的？全家同心合意才是平安度过难关的关键！

◎本文内容已获 苏家宏律师 授权，原文出处于此；未经同意禁止取用转载。

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