白菜价入住富人区,深圳千万网红盘3小时被扫光

作者 | 利晋

时隔7个月时间,深圳年内首个“日光盘”终于诞生了。

近日,深圳福田“网红盘”海德园A区116套房源进行了线上摇号选房,结果在开盘不到3小时全部售罄,当天项目销售额约26.9亿元。算上本次开盘,项目实现了4次开盘都是“日光”的成绩。

此前的三次包括:2021年11月,海德园首开181套房源,当天销售33.67亿元;2022年5月,首开239套房源,当天销售57亿元;2023年6月,首开237套房源,当天销售约30亿元。4次开盘,海德园销售额约147.57亿元。

源媒汇获悉,7月16日,海德园A区启动了购房意向登记,共获得了380批购房者参与摇号,超过本次房源数3倍。按照深圳摇号规则,超过房源数3倍触发积分摇号,但本次参与登记购房者均可摇号。

这或许说明,深圳“打新”规则又一次悄然发生变化。对于成功买到海德园A区的购房者来说,买到即赚到。

01

买到即赚到,但已有人退房?

摇中海德园A区项目,等于“白菜价进驻富人区”。

海德园A区在2024年7月16日拿到预售证,可售面积为2.09万㎡,房源套数为116套,住宅建筑面积约87至450㎡,备案均价约12.85万元/㎡,总价千万元起。

房价1平米不到13万元,放在福田安托山板块却是“白菜价”。贝壳找房(NYSE:BEKE,02423.HK)数据显示,香蜜湖片区目前在售二手房501套,均价为13.5万元/㎡。其中,海德园周边在售二手房均价在14.5-20.2万元/㎡。

显然,海德园A区的房价已经出现了“倒挂”,溢价空间在143.55万-3307.5万元。这种现象,不仅是“买到即赚到”,而且说明存在炒作空间。同时,海德园A区是现房,预计今年11月底可以交付。

不过,对于一些购房者来说,海德园所在片区拥有不错的生活氛围和公建施设。项目西边为安托山公园、北边为梅林山公园,教育资源上有红岭实验小学和深国际。

抗跌能力更强,或许是购房者争抢的主要原因。

某种程度上,海德园四次开盘能够“日光”,这是占得了地利。但开盘即售罄,并不能代表着楼盘本身足够优质。

海德园A区开发商为深圳市新润园房地产开发有限公司。根据天眼查显示,该公司成立于2005年,由深圳市新活力实业发展集团有限公司、深圳市恒玖润实业有限公司共同持有,实控人为自然人肖永坚。

这是一家小型开发商,意味着产品力并不具备优势。

从本次开盘项目也能说明一二。户型面积跨度较大,有面向刚改类的89㎡户型,也有200㎡以上超大面积的豪宅类户型,还是毛坯交付。同时,得房率低、靠近北环大道、噪音大等,也被人诟病。

源媒汇7月24日早上翻阅深圳住建局官网时发现,海德园A区项目或许有人退房,其中5栋B座一套252.42㎡的房源,显示为“期房待售”。

尽管如此,在当下低迷的市场下,海德园A区开盘当天能够实现“日光”,也为深圳楼市带来了一丝热度。

02

新房市场仍处于低迷状态

上个月,中海深湾玖序开启线上选房,首开293套住宅房源,主推196-328㎡的大平层住宅,精装交付均价约14.3万元/㎡。尽管需要冻资500万元,但项目仍获得了516批意向购房者登记,入围比例为1:1.76。

从中海(00688.HK)发布的销售喜报来看,当天首开吸金超百亿,去化房源数为195套,销控去化率约66%。同时据媒体报道,该项目弃选率达到了62%。

这种“喜忧参半”的现象,恰是当下深圳楼市的真实写照。

除了海德园、中海深湾玖序之外,其余楼盘项目销售情况就没有那么乐观了。

比如今年6月30日,深圳罗湖凌云华府入市销售,预售总套数377套,主推约80-144㎡的两至四房户型,均价为7.3万元/㎡,总价区间约542万-1142万元/套。

源媒汇从深圳住建局官网获悉,截至发稿时,目前A座二单元销售去化3套,一单元则为21套,销售去化率仅为6.37%。

凌云华府A座一单元销售情况(局部)

6月16日,深圳龙华深业颐樾府二期颐璟台拿证入市销售,规划户数252套,建面约99-116㎡,备案均价约6.91万元/㎡,总价区间约613万-894万元/套。但截至发稿时,项目销售84套,去化率约33.33%。

2021年二手房参考价出台后,深圳迎来了打新热潮,新房逐渐主导市场,成交峰值比例达到了68.2%。但随后开始逐渐下滑,当下二手房开始重新回归主导地位。

这也导致新房销售去化普遍较低。深圳中原研究中心统计数据显示,上半年入市的48个新房住宅项目中,仅6个项目开盘去化率超50%,相比往年大幅度减少。上半年住宅项目整体去化不足两成,超半数项目开盘去化不足一成。

说白了,深圳新房销售低迷,很大程度上是房价还处在下行中。而卖得最好的是低价楼盘项目。

今年上半年新房成交中,高价楼盘占比减少,低价楼盘占比增加。其中,4万-6万元价格段成交占比40.5%位居第一,其次是4万元以下价格段成交占比为26%。

往好的一面想,只要价格跌到位,算得过账,按照深圳的购买力,不少人还是会果断出手。

部分图片引用网络 如有侵权请告知删除