北京大兴一宅地底价成交 兴创置地再“托底”

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

9月19日，北京市大兴区西红门东出让一宗居住用地（含托幼用地），由大兴区属国企北京兴创置地房地产开发有限公司（以下简称“兴创置地”）以22.25亿元底价摘得。

《中国经营报》记者了解到，近两年土拍市场遇冷，北京亦不例外，作为区属国企，兴创置地近两年来多次“托底”大兴区宅地。然而由于布局集中，叠加市场整体下行，区域内竞争激烈，后期去化承压。

大兴国企底价拿地

本次出让的地块为北京市大兴区西红门镇1号地土地一级开发项目DX04-0102-6030、6029地块R2二类居住用地、A334托幼用地。

根据出让信息，地块用地面积2.98万平方米，规划建筑面积6.57万平方米，其中住宅用地面积6.14万平方米，容积率2.50，限制高度45米。地块需配建一处4240平方米的幼儿园用地。期房销售指导价为6.6万元/平方米。

该地块在前期仅收到兴创置地一家企业报名，最终以22.25亿元底价成交，楼面价约3.38万元/平方米。

天眼查信息显示，兴创置地由北京兴创投资有限公司（以下简称“兴创投资”）全资持股，股权穿透后实控人为大兴区国资委。

据了解，兴创投资成立于2000年8月9日，注册资本12.56亿元，是北京市大兴区主要的土地一级开发主体和重要的保障性住房建设主体，同时从事房地产开发业务。

目前兴创投资对外投资的企业有20家，其中，兴创置地是其主要的地产开发平台，此前操盘的项目包括兴创荣墅、兴创屹墅、兴创国际中心、兴创总部公园、采育企业交流中心等住宅、商业项目，以及多个大兴保障房项目。

近两年，房地产企业普遍面临资金压力，土拍市场遇冷，各地城投和国企托底拿地十分普遍，北京亦不例外。以兴创置地为例，作为北京市大兴区属国企，其此前在市场上较为低调。但其在2022年北京土拍成交金额榜（全口径）中一跃成为第三名，排在其前面的为中海和华润置地。

今年7月23日，大兴新城核心区DX00-0101-051、052和黄村七街DX00-0201-0248、0255两宗地块捆绑出让，总建筑规模约14.4万平方米，起始价32.17亿元，仅获一轮报价，最终由兴创置地以底价摘得，住宅楼面价2.47万元/平方米，销售指导价5.9万元/平方米。

从操盘模式来看，兴创置地此前在北京市场上多为独立操盘，近两年，其合作开发项目数量增多，且多为小股东。

在2022年2月北京第一批次集中供地中，兴创置地联合中建三局以35.7亿元底价竞得西红门一宅地，随后项目定名为中建兴创·御璟星城，当时兴创置地在合资公司中持股40%；此外，当年三批次集中供地中，中铁置地+华润置地+兴创置地联合体还以25亿元摘得大兴西红门地块，打造了橡树湾项目，当时兴创置地持股15%。

此外，其还在2022年8月以48.2亿元竞得大兴黄村一地块，随后引入中建壹品、武汉联投置业、大兴城建，项目定名为大兴·星光城，随后兴创置地持股变为16.7%。同一区域内，2023年12月份其与中铁置业以19亿元拿下又一地块，后引入首开和北京住总，项目定名为京玺，兴创置地实际持股约17.5%。

区域内去化承压

据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，兴创置地本次所拿地块位于西红门东，是近年来北京新房市场的流量板块。

该板块位于大兴区最北、距离市中心最近的区域，主要靠地铁和商业带动发展，地铁19号线南延规划西红门东站为整个板块注入不少去化动力。教育方面引进北京四中和黄城根小学分校，进一步完善了教育配套资源，黄城根小学已于今年9月招生开学。

此外，据张凯介绍，相比西红门板块，西红门东整体板块界面更加清晰，全新规划无老旧小区，可塑性很强。商业方面，荟聚、宜家、鸿坤广场、山姆会员店等都为整个板块增加了完备性。

然而，随着当前市场整体下行，该板块的库存亦随之增加，竞争加剧，西红门东已经成为各大房企“贴身肉搏”的主战场。

据张凯介绍，板块内除了“老资历”的橡树湾一、二、三期和御璟星城之外，整个板块新开盘项目还有东北边的中建玖玥府和西南边的御景星城二期·元启。

目前，玖玥府大户型所剩较多，元启开盘去化未及预期，且特价房已经探到6万元/平方米以下。张凯说：“随着本次6030地块入市，整个板块或将迎来七盘大战，激烈程度可想而知。”

价格方面，本次出让的6030地块底价成交，住宅部分成交楼面均价约为3.62万元/平方米，而前两年，橡树湾三期、中建玖玥府地块均以15%顶格溢价成交，楼面均价约4.1万元/平方米，市场热度仍在持续走弱。

而兴创置地近两年所拿地块几乎都集中在大兴区域，记者此前走访了解到，几个项目由于位置和定位相近，客户之间存在竞争，叠加市场整体下行，均出现明显降价行为。在板块竞争加剧的情况下，后续去化承压。

《北京兴创投资有限公司2024年度第三期中期票据募集说明书》显示，截至2023年年末，兴创置地资产总额为297.31亿元，负债总额为186.05亿元，所有者权益为111.26亿元。去年，兴创置地实现营业收入22.64亿元，同比增加46.88%；但净利润-1.76亿元，主要为报告期内房地产销售业务毛利润下降所致。

记者就拿地事宜联系兴创投资方面，对方不予置评。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）