国资金隅托底北京朝阳一宅地 去年同区域地块曾现“33抢1”

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

6月25日，北京朝阳区十八里店一宗宅地正式成交，国资金隅以底价63.8亿元摘得。与去年同区域地块出让时的“33抢1”相比，该宗地块仅有金隅一家企业报名。

该宗地块为朝阳区十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-686等地块。根据出让信息，地块规划建筑面积12.59万平方米，其中除商品住宅外，需无偿代建幼儿园3600平方米。住宅容积率2.8，期房7.9万元/平方米，现房8.1万元/平方米。

《中国经营报》记者了解到，该地块起始价63.8亿元，上限73.37亿元，当达到上限价格时，转为现场竞拍现房销售面积，上限25000平方米，达到上限面积转为现场摇号确定竞得人。

但地块在报名环节仅收到金隅一家企业报名，最终地块以63.8亿元底价成交。

与之形成对比的是，去年9月27日，北京第二批次供地清单中，与该地块相邻的1303-678地块则吸引了34家房企及联合体报名。除了招商、华润、金隅、中海、住总、保利、建发、首开、中铁建、金茂等央国企“老面孔”外，1303-678地块当时还吸引了包括扬州华鹏、上海兴泰广置业、山西裕通晟、成都领阳置业、南通市恒远置业、江苏师山、成都鸿哲、上海锦祥德睿、重庆香云置业、上海润哲宏升、太原萃丰、北京虹曦置业、上海成通京置业等在内的一众“新面孔”参与报名，最终33家企业参与摇号。

当时由于买家众多，1303-678地块在线上报价阶段就已经触达地价上限28.75亿元，直接进入摇号环节，最终，由上海成通京置业以地价上限摇得，成交楼面价5.19万元/平方米，溢价率15%。随后地块由保利操盘开发，项目定名为“保利·朝央和煦”。

据了解，当时该地块受到房企争抢与去年北京土拍市场火热状况有关。在经历疫情后，房企开始出现“补货”需求，为了寻求确定性投资，他们纷纷从三、四线城市撤离，转战一、二线城市的核心板块，从而带动一线及部分二线城市土拍市场火热。在北京市场，体量小、利润空间充足、资金少、流速快、难度低的地块更受房企青睐。

比如朝阳十八里店板块，在体量上，去年成交的1303-678地块土地总面积约1.98万平方米，建筑规模约5.54万平方米，容积率2.8，控高60米，起始价25亿元。而日前出让的1303-686地块在建筑面积上是其两倍多，且起始总价较高。

上述两宗地块所处的朝阳十八里店板块位于北京东四环，目前正处于发展阶段，临近17号线十八里店站，仅两站便可直达十里河换乘10号线，从而到达东三环沿线国贸重要商圈，而正在建设的17号线剩余线路，将途径东三环并直达太阳宫、望京西等重点商圈。

据了解，此次底价竞得1303-686地块的金隅也曾在2021年、2022年为板块内两宗宅地“托底”。2021年10月份时，金隅联合昆泰以37.6亿元底价竞得十八里店朝阳港693地块，楼面价约5.5万元/平方米，销售指导价为7.5万元/平方米，随后项目定名为金隅昆泰云筑，彼时十八里店地铁站还未开通。

2022年5月，17号线十八里店地铁站开通半年后，金隅联合北京住总以38.8亿元底价竞得十八里店朝阳港1303-685、694地块，楼面价约为4.5万元/平方米，销售指导价7.5万元/平方米，随后项目定名为朝阳港云筑（云筑二期）。

北京住建委官网显示，金隅昆泰云筑、云筑二期、保利·朝央和煦网签均价分别为74996元/平方米、74995元/平方米、78026元/平方米。

据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，以上三个项目，月均流速尚可，整体去化率均过半，此次新项目入市将为板块内改善型需求提供新的选择，但周边几个项目产品类型同质化，存在一定竞争压力。

值得注意的是，北京今年推出来多幅巨额地块，其中，6月4日，海淀永丰地块79.17亿元成交；6月13日，首宗住宅+商业+产业组合用地112亿元成交；6月25日，朝阳十八里店地块63.8亿元成交。此外，7月份海淀永丰一宗起始价86亿元地块已挂牌。

张凯指出，巨额地块对于房企资金实力要求高，但相较于分散小地块来说，更有利于房企从容铺排营销计划和整体规划设计，减少分散出让后不同房企操盘相邻项目后产生的营销竞争。

（编辑：王金龙 审核：童海华 校对：张国刚）