北京地產暴雷危機？SOHO中國欠稅案，與「潤」到美國的創辦人潘石屹

坐拥北京和上海商办地产的龙头集团——SOHO中国——在今年8月18日传出欠税19.86亿人民币、加上银行借款本金42.32亿人民币，形成交叉违约的债务风险。 图／路透社

「一家子早就『润』了，留下一个欠税负债烂摊子？」坐拥北京和上海商办地产的龙头集团——SOHO中国——在今年8月18日传出欠税19.86亿人民币、加上银行借款本金42.32亿人民币，形成交叉违约的债务风险，可能成为继恒大和碧桂园之后，又一个房地产暴雷案。尽管SOHO中国正进行协商、准备债务重组，但对于集团能否持续经营、化解危机仍存在疑虑。创办人潘石屹、张欣夫妇，近年来被中国舆论质疑抛售大量资产套现后、早已经远走高飞到美国安身；当欠税案传出之后，更是引来中国民众的冷嘲热讽。

SOHO中国是1995年由潘石屹、张欣夫妻共同创办，为中国名列前茅的大型房地产开发商。「SOHO」的名称是缩写自「Smart Office, Home Office」，主要经营北京、上海都会区的商用办公室和地段，随着2000年以后中国经济进入高涨时期，SOHO中国也逐步建造了旗下集团的庞大地产版图，特别是在首都北京地标型的建筑群，包括SOHO现代城、建外SOHO、朝外SOHO、三里屯SOHO、望京SOHO… 等等，既是北京商业与消费社会发达的具体象征，也让SOHO中国与潘石屹本人，成为中国经济起飞的创业典范故事。

然而近年来随着中国经济放缓、疫情冲击之后，房地产黑洞越爆越多，包括恒大集团暴雷案、以及今年2023年房地产集团碧桂园也传出类似问题，都引发了中国内外的金融焦虑。而紧接在后的，就是SOHO中国——8月18日，SOHO中国发表了2023年度中期业绩公告，向外界坦承集团旗下子公司「北京望京搜候房地产有限公司」的望京SOHO，欠缴土地增值税和滞纳金合计约19.86亿元人民币，加上银行借款本金42.32亿人民币，有可能出现交叉违约问题。

图为牵涉土地增值税的「望京SOHO」。 图／路透社

「望京SOHO」位于北京朝阳区望京的三栋建筑群，分为塔一、塔二和塔三，最高层达200公尺。 图／路透社

SOHO中国是1995年由潘石屹、张欣夫妻共同创办。 图／路透社

SOHO中国公布这个欠税未缴之后，一时之间在中国社群舆论上也涌现热议，担心SOHO中国会成为下一个地产暴雷案。这些担忧其来有自，因为以SOHO中国已知的财务状况，截至2023年6月30日营业收入约8.2亿人民币（2022年同期为8.9亿），然而净利润却是1,361万人民币，同比暴跌高达92.86%；虽然SOHO中国已于今年6月30日支付土地增值税3,060万人民币（并且在中期财报发表前又再支付了700万），但未来能否顺利偿还、化解债务风险，甚至是持续经营的能力，都存在疑虑。

目前SOHO中国为了避免交叉违约，已经着手和银行借款的贷款人协商，将对公司债务进行重组。

实际上牵涉土地增值税的「望京SOHO」，是位于北京朝阳区望京的三栋建筑群，分为塔一、塔二和塔三，最高层达200公尺，是SOHO中国于2009年斥资约40亿买下土地，2014年启用望京SOHO后，成为北京地标建筑之一。不过在2014年以前，SOHO中国已经将望京塔一和塔二的办公和商业物件，出售将近98%，销售金额合计将近150亿人民币。然而SOHO中国却始终无法即时处理望京的土地增值税，被怀疑资金链已有问题。

如果SOHO中国真的暴雷，恐怕对于北京、上海而言都会是房地产和经济的重大冲击。但微妙的是，创办人潘石屹和张欣，在2022年就已经卸任职务、只担任执行董事，而且从SOHO中国崛起之后，在2014年至2019年之间仍有频繁的买卖抛售资产纪录，被认为是潘石屹拿SOHO中国做套现；最近一次引发中国金融圈议论的，就是2021年准备将SOHO中国控股权出售给美国的资产管理集团「黑石集团」（Blackstone），但最后收购案破局失败。

收购案失败之后，潘石屹和张欣后来的公开现身，都是人已经在美国活动。两人已经几乎不公开谈论SOHO中国的事情，多以慈善艺术的项目为主，但中国的社群讨论里多半认为潘张夫妇是资产套现后远走美国，特别是利用在香港上市的方式，成功地渐进移转海外，避开中国房地产的寒冬期。

而且2013年时潘石屹面对外界质疑，还曾经解释说「买进卖出很正常，大家千万别过度解读。」、2019年又信誓旦旦地表示「不要听信谣言，我不会跑的」——这也就是为什么当8月18日传出SOHO中国欠税案后，在中国网路舆论上可以看到不少对潘石屹和张欣的冷嘲热讽，「一家子早就润了，留下一个烂摊子！」（编按：「润」即英文的「run」，中国网路用语），对比潘石屹刚起家时的意气风发、成为各类商业典范人物的形象颇有差距。

图为三里屯SOHO。 图／路透社