北京房产律师揭秘：部分子女与母亲签署借名买房协议效力纠纷案

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉称

王淑勤向本院提出诉讼请求：

1. 确认王淑勤与刘桂珍于 1996 年签订的借名买房协议有效；

2. 诉讼费由刘桂珍承担。

事实与理由：王淑勤与王淑杰与刘桂珍均为母子关系。1994 年，刘桂珍承租公租房三套，经过家庭会议讨论，将三套房进行了分配，刘桂珍老两口居住在北京市丰台区 A 号房屋（以下简称：A 号房屋），王淑勤及其配偶居住在北京市丰台区 B 号（以下简称：B 号房屋），王淑杰因为不打算生孩子，也不想和老人共同居住，就选择北京市西城区 C 号房屋。

后刘桂珍单位房改房，刘桂珍与王淑杰、王淑勤商量买房事宜，确定按照房屋实际居住情况分别购买房屋。1996 年，刘桂珍与王淑勤达成口头协议，由王淑勤出资将 A、B 两套房屋的产权购买下来，其中 B 号房屋归王淑勤所有，A 号房屋归刘桂珍老两口所有，但限于政策要求，王淑勤必须以刘桂珍的名义签署买房协议，待房产证下发后再登记到王淑勤名下。王淑勤支付了两套房屋的房款合计 38000 元。2002 年，刘桂珍取得房产证。2015 年将房屋过户至王淑勤名下。刘桂珍也与王淑杰达成口头协议，由其购买其居住的房屋，但王淑杰将自己分得的房屋出售，于 2018 年将王淑勤及刘桂珍诉至法院，要求确认刘桂珍将 B 号房屋过户至王淑杰的合同无效，为了确认王淑勤与刘桂珍之间的借名买房协议有效，诉至法院。

（二）被告辩称

刘桂珍辩称，同意王淑勤的诉讼请求，双方确实口头协议约定由王淑勤出资购买B 号房屋和 A 号房屋，B 号房屋归王淑勤所有，待房屋产权下发之后再过户至王淑勤。

王淑杰辩称，不同意王淑勤的诉讼请求，但是作为王鹏的法定继承人，我同意作为本案被告追加到本诉当中。1996 年，刘桂珍购买本案诉争房屋时，使用了刘桂珍与王鹏的工龄，该套房产属于夫妻共同财产。因此，王淑勤没有权利在王鹏去世之后与刘桂珍单独达成协议。

本案诉争房屋在购买之前属于承租的公房，公房允许购买是当时单位对员工的福利，并不存在借名购买，否则违反了法律规定，恶意串通损害的是国家、集体和第三人的利益。

本案的客观事实是，2018 年 8 月 14 日王淑杰在丰台区人民法院对该套房产起诉法定继承，在诉讼过程当中，王淑勤将 B 号房屋过户给妻子吴霞，双方于第二天便办理了离婚登记手续，恶意串通的行为表现明显。因此，王淑勤与刘桂珍并不存在借名买房协议，只是借用这种恶劣的方式来侵犯王淑杰的权利。

（三）法院查明

刘桂珍与王鹏系夫妻关系，双方共生育了王淑勤和王淑杰。刘桂珍退休前系单位的干部。1996 年，单位与刘桂珍签订了《职工购买房屋协议书》，约定由刘桂珍以 38000 元的价格购买位于北京市丰台区 A、B 两套房屋。1997 年，刘桂珍支付了购房款 38000 元。2002 年刘桂珍获得前述房屋的房屋所有权证。2005 年 10 月 18 日，王鹏去世。2015 年 11 月 11 日，刘桂珍将 B 号的房屋所有权过户登记至王淑勤名下。2018 年 8 月 14 日，王淑勤又将该房屋过户至其配偶吴霞名下。

庭审中，王淑勤向法庭提交了各类费用缴费凭据、单位的证明以及居委会证明信，欲证明王淑勤一直居住使用B 号房屋，且刘桂珍为了享受采暖费报销政策直至 2015 年才过户至王淑勤名下；刘桂珍认可该证据的真实性及证明目的；王淑杰认可该证据的真实性，但不认可其证明目的；本院认可该组证据的真实性。经询问，双方均认可涉诉房屋的购买使用了王鹏的工龄。

二、裁判结果

确认原告王淑勤与被告刘桂珍于1996 年达成的关于北京市丰台区 B 号房屋的借名买房协议有效。

三、房产律师办案心得

（一）借名买房协议的效力认定

在本案中，王淑勤主张与刘桂珍存在借名买房协议，且刘桂珍在庭审中予以认可。根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。借名买房协议在双方真实意思表示的基础上达成，且未违反法律规定，应被认定为有效合同。

然而，借名买房协议的有效性并不等同于房屋所有权的归属。在本案中，B 号房屋购买时使用了王鹏的工龄，且房屋购买于刘桂珍与王鹏婚姻存续期间，这使得房屋所有权的归属问题变得复杂。即使借名买房协议有效，王淑勤也不一定当然地享有 B 号房屋的所有权。

（二）证据在案件中的作用

王淑勤在庭审中提交了各类费用缴费凭据、单位的证明以及居委会证明信等证据，以证明其一直居住使用B 号房屋以及刘桂珍过户房屋的原因。这些证据的真实性得到了部分认可，这表明在房产纠纷案件中，证据的收集和提交对于支持自己的主张至关重要。

对于当事人来说，要尽可能地收集与案件相关的各种证据，如购房款支付凭证、居住证明、房屋维修费用凭证等，以增强自己的主张的可信度。对于律师来说，要善于指导当事人收集和整理证据，分析证据的效力和证明力，合理运用证据来维护当事人的合法权益。

（三）法律风险的防范

借名买房存在一定的法律风险。在本案中，虽然借名买房协议被认定为有效，但由于房屋所有权的归属存在争议，可能会导致后续的法律纠纷。对于借名买房的双方来说，在达成协议之前，应该充分了解相关的法律规定和风险，谨慎做出决策。

对于购买人来说，要注意保存好与借名买房相关的证据，如协议、付款凭证等，以防止出现纠纷时无法维护自己的权益。对于出名人来说，也要谨慎对待借名买房行为，避免因房屋所有权问题而引发家庭矛盾和法律纠纷。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！