北京房产律师揭秘：承租公房拆迁，亲属争房纠纷背后的真相

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

张悦、王敏起诉请求确认北京市朝阳区明月小区一号房屋（诉争房屋）归其共有，并要求张刚协助办理房屋产权过户手续。一审法院驳回其诉讼请求后，张悦、王敏提起上诉。

二、当事人信息

1. 上诉人（原审原告）：张悦、王敏

2. 被上诉人（原审被告）：张刚

三、上诉请求

1. 依法撤销一审判决，并改判确认诉争房屋归张悦、王敏共有，且判决张刚协助办理房屋产权过户手续。

2. 本案一、二审全部诉讼费用由张刚承担。

四、事实与理由

（一）一审法院认定事实错误

1. 拆迁的 H 号院并非祖业产，而是王强自建的平房，有自北京 W 公司调取的档案资料证实，“郊区房屋评价表”显示 H 号产权人姓名为“王强”。

2. 2006 年 12 月 20 日，与北京市 E 公司签署出售自管公有住宅楼房协议书的是王强，而非张刚。因购房款计算了张刚的工龄，王强在签署协议时签了张刚的名字。且张刚因精神分裂症在医院住院长达数十年，不可能签署该协议。

（二）诉争房屋登记在张刚名下系因购房政策不得已为之，张刚患精神疾病多年，无能力对房屋所有权做出意思表示，王强及张悦、王敏才是诉争房屋真正所有权人。现王强去世，张悦、王敏作为其第一顺序法定继承人，主张对诉争房屋共同共有符合法律规定。

（三）王强及张悦、王敏一直实际使用、管理和维护诉争房屋，张刚从未行使权利或承担义务。

五、被上诉人辩称

张刚辩称，同意一审判决，不同意张悦、王敏的上诉请求。

1. 涉诉房屋是祖产。

2. 拆迁时公租房是按照户口安置的。

3. 从诉争房屋的由来过程看，张悦、王敏的主张缺乏依据，不认可张悦、王敏一审调取的证据。

4. 一审判决事实部分存在遗漏，在同一个拆迁过程中，除了本案涉及的当事人外，张聪也获得了安置房屋。

六、法院查明

1. 张辉与周娟系夫妻，婚后生育张鹏、张刚、张芬、张聪、张兰五个子女。张鹏与张悦系夫妻，婚后生育王敏一子。2011 年 2 月，张鹏去世。张辉及周娟均已去世，张刚兄弟姐妹五人中仅张刚与张芬健在。

2. 张刚未婚无子女，1970 年左右患精神分裂症，长期在某医院住院治疗。2019 年，张芬申请宣告张刚为无民事行为能力人，并指定其作为监护人。经司法鉴定，张刚被评定为无民事行为能力，一审法院据此宣告并指定张芬为监护人。

3. H 号院原为祖业产。1987 年左右拆迁，安置了三套公租房，分别为张芬名下三居室、张鹏名下两居室及诉争房屋。2006 年 12 月 20 日，张刚作为乙方与北京市 E 公司签署出售自管公有住宅楼房协议书，按成本价购买诉争房屋，房价款计算了张刚 35 年工龄。2007 年 3 月 21 日，诉争房屋产权证下发，登记为张刚单独所有。

4. 因张刚长期住院，诉争房屋一直由张悦、王敏一家居住使用并交纳租金，房改后的购房款亦由其交纳。

5. 庭审中，张悦、王敏主张 H 号院内房屋均为张鹏夫妇出资建设，拆迁后安置的诉争房屋亦由其出资购买并实际居住使用，实际权利人应为张悦、王敏。张刚不予认可，表示 H 号院拆迁是依据户口安置，诉争房屋是安置给张刚的，租金及购房款是张鹏用出租款交的。

6. 张悦、王敏申请调取 H 号院拆迁档案，北京 W 公司提供部分档案材料，包括郊区房屋评价表（未盖章）显示 H 号院产权人姓名为张鹏，拆迁住房证（加盖公章）上载张鹏、张刚分配地址，国家建设用地拆迁户调查表显示户主姓名包括张鹏、张刚及各自住房情况。张悦、王敏认为能证明 H 号院系张鹏名下，诉争房屋应为张鹏所有。张刚认为材料真实性存疑，且即使真实也能证明分房权利是分开的。后张悦、王敏又申请调取诉争房屋档案材料，仅有购买及登记相关材料，无 H 号院拆迁档案。

7. 2019 年 9 月，张芬以张刚法定代理人身份向房屋权属登记部门提出遗失补证申请，2019 年 10 月 16 日，权属部门向张刚下发新产权证。同时，张刚提起返还原物之诉，要求张悦、王敏腾退诉争房屋。该案审理中，张悦、王敏提出权利主张，法院限期其另行起诉，张悦、王敏未在期限内起诉，法院判决其腾退诉争房屋，目前该案尚在二审中。

七、法院认为

1. 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。诉争房屋登记在张刚名下，系 H 号院拆迁而来。拆迁时张鹏、张刚均为在册人口。虽无法获取 H 号院具体拆迁协议，但从张悦、王敏调取的部分拆迁档案来看，张刚系被安置人口，在 H 号院内有房屋一间，结合整体安置情况，诉争房屋应系安置给张刚的，将张刚登记为公房承租人，房改房价款计算了张刚工龄并登记在其名下，故张刚应为房屋权利人。

2. 张悦、王敏虽主张居住并交纳购房款，但因张刚特殊身体状况长期住院，其居住行为无法视为双方就房屋归属达成一致，亦无法证明其为房屋权利人。张悦、王敏的主张缺乏法律和事实依据，法院无法支持。

八、房产律师点评

1. 不动产登记簿的效力：在处理物权归属争议时，不动产登记簿通常被视为物权归属和内容的重要依据。本案中，诉争房屋登记在张刚名下，这在法律上赋予了张刚作为房屋权利人的初步证据效力。除非有充分证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，否则法院一般会依据登记簿的记载来确定物权归属。

2. 拆迁安置与物权认定：H 号院的拆迁安置情况对于诉争房屋的物权认定至关重要。虽然目前无法获取完整的拆迁协议，但从现有拆迁档案来看，张刚作为被安置人口在 H 号院内有房屋一间，且诉争房屋在拆迁后被安置给张刚，并将其登记为公房承租人。这一系列事实表明，诉争房屋在拆迁安置过程中的指向较为明确，即张刚是被安置对象，为其成为房屋权利人提供了一定的依据。

3. 证据的充分性与主张的合理性：张悦、王敏主张 H 号院为王强自建，诉争房屋应为王强所有，但缺乏充分证据支持。其提供的部分档案材料虽显示 H 号院产权人姓名为王强，但存在证据瑕疵且不能直接证明其主张。同时，他们提出的张刚因精神疾病无能力对房屋所有权做出意思表示、王强一家实际使用和管理房屋等理由，在法律上不足以推翻不动产登记簿的记载以及拆迁安置的证据指向。

4. 实际使用与物权归属的关系：实际使用房屋并不必然等同于拥有房屋的物权。在本案中，张悦、王敏一家虽一直居住使用诉争房屋并交纳租金和购房款，但考虑到张刚的特殊身体状况以及亲属关系，这种居住行为不能被视为双方就房屋权属达成了一致，也难以证明他们是房屋的真正权利人。

5. 法律适用与裁判逻辑：法院在本案中的裁判逻辑是基于不动产登记簿的证据效力、拆迁安置的事实以及证据的充分性进行综合判断。在物权归属争议中，法院严格遵循法律规定，要求当事人提供充分的证据来证明其主张。张悦、王敏未能提供足够的证据来推翻现有证据体系对张刚物权的认定，因此其诉讼请求被驳回是合理的法律结果。

总之，在处理类似物权归属争议案件中，律师需要准确把握不动产登记簿的效力、拆迁安置的法律意义、证据的充分性以及实际使用与物权归属的关系等问题。通过深入分析案件事实和法律规定，为当事人提供合理的法律建议，维护当事人的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！