北京拟出台居住权登记办法：“以房养老”或可开启探索
近日，北京市规划自然资源委网站发布了《北京市居住权登记试行办法（征求意见稿）》〔以下简称《办法（征求意见稿）》〕向广大市民征求意见，昭示着又一新的物权登记办法来了。
作为物权之一的居住权，可以说是“新”与“老”的结合。
之所以称之为“老”，是因为居住权自2021年就作为用益物权之一而被纳入于民法典当中；而之所以称之为“新”，是由于目前仅在十余个试点城市落地了居住权登记办法，作为登记方可生效的物权，居住权对于多地居民来说还是一个比较陌生的名词。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对21世纪经济报道记者说道，居住权虽然不是新概念，但在《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》中并没有提及如何登记，实践中仍缺少居住权登记的规则和程序。
经记者了解，多个试点城市已相继发布登记办法，逐步落地居住权。如，武汉自2021年7月起开始办理居住权登记，重庆市自2022年1月5日起开始办理居住权登记，济南市自2022年5月1日起实施居住权登记制度，此外石家庄、杭州、长沙等地也陆续落地了居住权登记制度。
中央财经大学副教授徐建刚告诉21世纪经济报道记者：“此次，北京市出台《办法（征求意见稿）》为登记管理部门供给了可行的、具有操作性的规范指引。”
那么，作为具有排他性、直接支配性、独立性的绝对物权，居住权又有何独特之处呢？
居住权，约定的用益物权
作为用益物权的一种，居住权实现了在不改变房屋所有权的前提下，所有权人可为他人设立占有和使用房屋的权利。一句话总结居住权的特征，就是约定的用益物权。
首先，居住权是一种用益物权，从法律上来讲，不动产的所有权与使用权是可以分离的，而居住权就是对房屋享有占有、使用的权利。
其次，物权内容由当事人约定。经记者比对，目前实行居住权登记城市的登记办法大致相同，居住权的设立、内容、解除都可以依据当事人的意愿来设定。以北京本次发布的登记征求意见稿为例，居住权的设立、是否有偿、居住时限、解除等关键要素都可以由双方约定。
居住权如何设立？《办法（征求意见稿）》规定，居住权可以通过合同、遗嘱、人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立。
至于是否需要付费，前述《办法（征求意见稿）》明确，居住权可以无偿设立，也可以有偿设立。依据民法典规定，居住权原则上无偿设立，在《办法（征求意见稿）》附带的居住权合同模板当中，也并无金额条款。但是法律规定了“当事人另有约定的除外”，允许有偿设立，充分尊重了当事人的意思自治。
居住权的期间也是公众关注的焦点。居住时限可以是终身，也可以是定期。居住权设立的期限存在无期限与有期限两种模式，一是双方约定固定期限；二是无期限，居住权人可至死亡之前，均对房屋享有居住权。
设立了居住权能否解除？居住权可以依据当事人合同解除。《办法（征求意见稿）》规定双方可以通过合同解除居住权，但需办理注销登记。此外居住权人死亡、放弃权利也会导致居住权的解除或消灭。
此外，房屋是否可转让、抵押，也由双方在设立居住权之时共同约定。
严跃进告诉21世纪经济报道记者，随着城市住房权益的持续扩大，城市房产的所有权与使用权分离将增强其经济效用。居住权登记办法的相继落地，较好平衡了房主和实际居住者之间的利益关系，有效化解了实务中和房屋有关的矛盾纠纷。居住权设立后，居住权人在权利生效期间，享有占有和使用房屋的权利，即便房屋产权发生转移，居住权也不受影响。
同样，为规范居住权的合理适用，《办法（征求意见稿）》也对居住权做了一定的限制。
首先，明确不动产用途必须为“住宅”，这将宅基地、商业公寓等不动产排除在外。徐建刚解释道，“这是由宅基地与商住两用房的性质决定的。宅基地属于集体土地，仅供给村集体成员使用。商住两用房的土地性质，从法律上来讲应为商业用途，原本就不应当具有居住属性。所以如果允许在宅基地、商业公寓上设立居住权，会损害村集体其他人的利益，也会与商业用地的性质产生冲突。”
其次，居住权不得转让、继承。徐建刚告诉记者，居住权的重要特征之一就是人身专属性。规定居住权不得转让、继承不仅保护了住宅所有权人的权益，防止居住权人滥用权利，也确保了居住权人能够稳定地享有居住权，不受他人干涉。
此外，同一不动产只能设立一个居住权，不允许重复设立，但允许多个自然人共同享有居住权。徐建刚说道：“依据一物一权的规则，一个不动产的所有权只设立一个居住权，并且实务上来看，设定居住权的房屋，在空间上往往是不可分割，也即整套房子都归居住权人所有。如果一套房屋上为多个自然人设定了无期限的居住权，要等所有的居住权人死亡或放弃权利后，该套房产上的居住权利方可消灭或解除。”
“房子不归我，但我却能住”
居住权与房屋租赁都可以实现对房屋的居住使用，但较之房屋租赁，居住权有其独特的优势，更好地满足了“房子不归我，但我却能住”的现实需求。对此，徐建刚从三个方面作出了分析：
首先，在居住时间上存在不同。租赁合同受到法律规定时间的限制，租期为20年以上的租赁合同中，超过20年的部分无效。在居住权利中，若双方约定为无期限居住权，居住权人可一直在房屋中居住下去。
第二，居住权作为一种物权，登记生效后具有对抗性。也即，房屋设立居住权之后，即使被转卖、抵押给别人，也不会影响居住权人的居住权利。而在租赁合同中，尽管也存在“买卖不破租赁”的规则，但是若出租方支付违约金，仍可解除合同。
最后，居住权人可以不用担心居住资金。尽管法律并未要求居住权设立之时为无偿，但在居住权设立后，居住权人则无需支付费用，这对于居住权利人而言会享有稳定的居住预期。
在居住权适用范围角度，严跃进分析道，居住权更好保障了老年人、离异夫妻、无房者等居住需求，此类群体因经济困难、离婚、家庭矛盾等原因无法拥有所有权属性的住房，居住权的设立实现了其“住有所居”保障。
设立居住权的一个重要程序就是登记。此次居住权登记办法征求意见稿的出台，为居住权落地办法提供指引，将可能的权利落地为实际的权利。
北京市第二中级人民法院就曾通报过一起“七旬老人因与子女的赡养纠纷而对簿公堂”的案例。家住北京房山区的老人在诉状中称，自己将房子赠与给女儿，女儿承诺履行赡养义务并保障自己在房屋中的永久居住权益，但女儿未对自己履行赡养义务，且过户后很快将案涉房屋出售，自己的居住权利无法满足。如今《办法（征求意见稿）》的发布，为有需求“以房养老”的老年人提供了制度保障。
居住权遇上“以房养老”
据第七次人口普查数据，中国60岁及以上老年人口为2.64亿人，老龄化程度达到18.7%。随着人口老龄化趋势加大，养老问题已成为社会热点话题。
对于大多数人来说，房产是个人最具价值也是最重要的财富。实现老有所养的关键一步是“自养”，“以房养老”成为了不少老年人的养老选择，通过房产来置换子女、亲属或第三方机构赡养，事实上也早有金融机构探索“住房反向抵押”等金融手段。
居住权登记办法的落地，为房产资源转化为养老资金或养老服务提供了新的办法，为养老破局提供了更多的可能。
在基础的“住房反向抵押”模式中，老年人可将房屋产权抵押给银行或保险公司等金融机构。这些机构会综合考虑投保人的年龄、预计寿命、房屋的当前价值及未来增值与折旧情况。之后，机构再将房屋价值分解为若干部分，按比例分摊到老年人的预期寿命年限里。老年人可以按月、按年或一次性等方式获得现金，用以补贴其晚年养老生活。
徐建刚告诉记者：“居住权办法相继落地实施，为‘以房养老’提供了新的模式与适用场景。在以往的‘住房反向抵押’模式中，房屋的抵押价格需依照机构算法折算，老年人很难拿到一个合适的对价。而居住权的逐步落地，将住房抵押关系转化为保留房屋居住权的转让关系，提高老年人的接受程度，在保障老年人养老与激发市场潜力之间找寻了平衡。”
“从立法初衷上来说，居住权就是为了保障特定人群的居住需求，老年人的养老需求就在此列。老年人将对房屋的所有权转化为现实的养老保障，同样也实现了住房资源的最大化利用。通过居住权的设立和推广，可以进一步，促进养老产业的创新和发展。”同时，徐建刚也提示道，伴随年龄的增长，老年人的判断意志和判断能力可能会衰退，在设定居住权的过程中，如何确保老年人在设立居住权时意志是独立的，其意思表示是真实的，并未受到欺骗、欺诈等等问题，需要未来持续关注。