北京通州一楼盘“买一送一” 大促背后或暗藏隐患？丨地产市相

近日，北京通州招商璀璨公元楼盘清明假期推出“买一送一”购房促销活动引发行业热议，具体为买77㎡两居免费送一套烟台108㎡海景现房，送房截止时间为2024年4月30日，需4月30日前完成签约，购房7天内需付全款。

4月7日下午，一位项目销售向新地产表示：“买一赠一活动还有，如果买还可以多申请优惠”。不过，4月8日上午，新地产在走访璀璨公元售楼时，案场客户经理却表示促销活动已经结束，“赠送海景房房源数量有限，已经没有了，77㎡两居也卖得差不多了，还剩下一个4层，后续可能会有清退的楼层。”

北京住建委官网显示，截至4月8日，该项目楼盘表中，77㎡户型目前可售房源还有超40套，此次促销实际转化效果还尚待观察。

大促背后或暗藏隐患

据悉，璀璨公元位于通州区梨园板块，定位偏向刚改客群，销售指导价为6.2万元/㎡，有建面约77㎡—143㎡的二至四居五种户型，此次促销的为77㎡小户型，房源总价477万左右，精装交付，整体得房率在80%-85%。

值得注意的是，该户型大力度促销也是有迹可循，其中，户型有硬性缺陷，东西向格局，采光通风略显不足，并且楼栋距离路边较近，有噪音影响，目前是五种户型中去化率较差的。周边同样在2023年开盘的能建·京玥兰园最小户型为75㎡，南向三面宽，户型方正，对比来看，同价位、同面积，京玥兰园的小户型更有一定优势。

据悉，璀璨公元赠送的烟台房源为招商依云水岸，开发商同为招商蛇口，户型为108平，毛坯交付，70年产权，距离海边约10分钟左右的路程。安居客显示，该项目参考价为7000元/㎡，总价在75万元左右。

对于招商蛇口此次的促销行为，有业内人士表示，1+1卖房是一种创新的营销方式，吸引到消费者的目光，自然起到了一定的宣传效果，是在房地产不景气的形势下寻求的一种突破。

不过，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师提醒到，消费者虽然买了两套房屋，但可能仅有一套房屋是刚需，另一套房屋的契税、维修基金、物业费等也需要支付。因此，该营销策略下的隐藏成本和影响也需要充分考虑。

“如果真的是赠送，还极可能面临着违法销售的问题。因为国家的商品房销售需要遵循商品房明码标价的规定，一房一备案。若真的是赠送，势必会显著低于备案价，属于违法销售。若不是真的赠送，则面临虚假宣传或违法宣传的问题。”他进一步分析称。

新房市场延续筑底格局

事实上，除了璀璨公元，清明节期间全国多个项目亦开启花式促销活动，徐州泽信云樾天著推出特价房8588元/㎡，清明假期买房，赠送十万家装包和1000元（购物卡）踏青基金。此外，浙江瑞安瑞祥新区盘绿城蘭园7折销售，对比项目开盘时价格，多套房源降幅高达100多万元。

多种大力度优惠活动使得部分城市优质项目维持一定热度，但整体承压明显。根据中指监测，2024年4月4日—6日，20个代表城市新房日均成交面积较2022年假期新房销售面积下降31%，各线城市新房日均成交面积较2022年假期均下降。

此外，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年清明假期重点10城新建商品住宅成交1329套，日均成交443套，由于去年清明假期仅有1天，按同周期总量与2022年及以前的清明假期对比来看，今年成交成色不佳，总成交量较2022年的2190套下降39.32%。

由此可见，房地产市场整体仍处在调整趋势中，新房销售延续筑底格局，长时间的市场信心不足也在持续影响成交周期。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，随着房地产供需两端政策持续优化调整，购房者置业意愿或将迎来温和修复，叠加“白名单”项目融资落地见效，项目建设推进也有利于提振市场信心，进而带动新房销售边际好转，4月新房销售量或保持一定规模。