北京住房租赁市场拟出新政 首次将租金纳入监管

本报记者 夏晨翔 北京报道

在住房租赁市场中，“押一付三”是最常见的方式。不过，对于三个月以上租期的“长租公寓”而言，一旦租赁企业“跑路”，或将导致租客一次性交付的大量租金遭受损失。

为规范住房租赁押金托管、租金监管工作，维护租赁当事人合法权益，近日，北京市住房和城乡建设委员会会同市住房资金管理中心研究起草了《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）首次拟明确将住房租金纳入监管。

《中国经营报》记者注意到，早在2022年9月正式实施的《北京市住房租赁条例》即规定，住房租赁企业向承租人收取的押金应通过第三方专用账户托管，单次收取租金的数额超过三个月租金的，超收的租金应当纳入监管，并且明确住房租赁企业收取的押金由第三方专用账户托管。

而本次《征求意见稿》将严格落实上述规定，进一步制定相关实施细则，明确账户主体，规范押金托管、租金监管业务流程。

加强第三方监管

《征求意见稿》规定，押金按照住房租赁合同约定的时间、金额存入押金托管账户。租金方面，单次收取租金数额超过三个月的，租金按照合同约定时间、金额存入租金监管账户。

其中三个月租金部分在一日内划转至住房租赁企业账户，其余租金按月划转，每次划转金额为一个月租金。

换而言之，如果租客选择“押一付一”或“押一付三”，则押金将存入托管账户；如果租客选择半年付、年付等超过三个月的“长租”，租金将全部存入监管账户。

为保障押金、租金及时退还，《征求意见稿》规定住房租赁合同期满或解除后一个工作日内，住房租赁企业应当提出押金、租金退还意见，明确是否扣除押金或租金以及拟扣除费用明细。承租人同意退还意见的，押金、租金按退还意见退还；承租人不同意的，可通过协商、调解、诉讼、仲裁等途径解决。

此外，为加强监督管理，本次《征求意见稿》还就押金托管、租金监管账户查询以及执法监管工作进行了明确。

如一方面，承租人可通过合同备案编号等信息查询本人在押金托管、租金监管账户内金额。另一方面规定对于日常监管发现未履行押金托管与租金监管或存在经营风险的，可以暂停向住房租赁企业拨付租金监管账户内的资金，由各区住建房管部门监管账户内的资金拨付；对于未按照规定履行押金托管、租金监管，或者未按期退还剩余押金、租金的，依据《北京市住房租赁条例》等法律法规进行处罚。

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥分析指出，本次《征求意见稿》是《北京市住房租赁条例》的配套文件之一，在住房租赁管理服务制度体系中具有重要地位，对有效预防住房租赁纠纷、规范住房租赁经营行为、促进住房租赁中介行业健康发展、依法维护租赁当事人权益，都有重大意义。

化解租赁纠纷难题

事实上，针对住房租赁市场乱象，北京市早已有所行动。

2021年2月，北京市曾印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，明确住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过一个月租金。

住房租赁企业应于合同终止后两个工作日内通知北京房地产中介行业协会退还押金，北京房地产中介行业协会应在一个工作日内将押金的本金和同期存款利息退还给承租人。

2022年9月，《北京市住房租赁条例》正式实施，其中，第三十六条提出，住房租赁企业向承租人收取的押金应通过第三方专用账户托管，单次收取租金的数额超过三个月租金的，超收的租金应当纳入监管，并且明确住房租赁企业收取的押金由第三方专用账户托管。

而本次《征求意见稿》则严格落实了相关规定，进一步制定出相关实施细则，明确了账户主体，规范了押金托管、租金监管业务流程。

赵庆祥指出，根据投诉数据统计，押金租金纠纷占住房租赁纠纷七成以上，另外住房租赁企业“爆雷”也多是因为沉淀押金租金形成了“资金池”。此次明确北京市住房资金管理中心和北京房地产中介行业协会发挥各自优势，共同承担押金租金管理工作，应该可以预防和化解大部分的住房租赁纠纷问题，促使住房租赁企业经营模式转型升级，促进住房租赁中介行业高质量发展。

（编辑：卢志坤 校对：翟军）

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