标普看好中海，房企重拾信心？

21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道标普于近期上调中国海外发展（“中海地产”上市平台，下称“中海地产”）信用评级，这是在今年多家央国企被国际评级机构下调评级或者评级展望以来，首次出现积极的变化。

标普此次将中海地产长期发行人信用评级由“BBB+”上调至“A-”，并将之未偿高级无抵押票据的长期发行评级由“BBB+”上调至“A-”。 同时标普将其现有中期票据计划的评级上调至“A-”，展望稳定。至此，中海地产成为目前唯一获得标普“A-”评级的内房股。

中海地产是中国房地产行业之中最稳健的房企之一。此番被上调评级，标普的理由是在当前背景下，中海母公司中建集团获得的特别支持将在压力情景下流入中海地产；此外，旗下多个重要项目的如期入市，也有望修复其2024年的销售额；而随着租金收入的增长，也将提高中海地产的偿债能力。

中海地产在官网中发布的文章回应称，此次评级上调，体现了国际评级机构对公司资金管道畅通、业务基本面稳健，同时在行业下行期持续投资能力等的充分肯定。

虽然中海地产当前被上调评级是个案，但是多家国际评级机构近期对中国的房地产行业也持续释放正面信号。在政策的发力之下，中国房地产行业有望较快企稳。

评级上调的考量

中海地产作为中资房企中自律稳健的房企，此前一直保持行业的最高评级。

此次标普上调中海地产评级之前，惠誉、穆迪、标普三大评级机构给予中海地产的信用评级分别是：惠誉A-、穆迪Baa2稳定、标普BBB＋稳定，行业中能够与之相比的也仅有华润置地，而目前华润置地的评级是惠誉BBB+稳定、穆迪Baa1稳定、标普BBB+稳定。

此次调整之后，除了穆迪外，其他两家评级机构给予中海地产的信用评级均高于华润置地一个等级，是内房股中的独一档。

标普这次将中海地产上调至A-，是基于融资、销售以及流动性等方面。标普认为，尽管所处行业的外部融资环境非常具有挑战性，但中海地产的外部融资渠道仍通畅，这主要源于母公司中国建筑的支持。

标普还提到，受到中海地产多个重点楼盘进入销售阶段的推动，今年中海地产的合同销售将持续恢复。标普预计，中海地产今年的合同销售额将同比下滑10%左右，但这已经明显好于其他房企。

由于市场明显变化，中海地产近年来转变投资策略，倾向于投资一线城市核心地段大体量的地块。今年3月，上海中海顺昌玖里开盘即售罄，以196.5亿元销售额刷新了上海乃至全国单盘单次纪录。

近期，中海地产位于深圳的深湾玖序项目将推出293套房源，不含室内装修价格的平均售价不超过13.3万元/平方米，总价约2000万-1.1亿元。这宗地块由中海地产于去年6月以125.32亿元的价格竞得。这些一线城市的核心地块，正是推高中海地产销售额的关键所在。

标普还表示，中海地产手头流动性充足，这是其与业内其他大多数开发商不同之处，其具有持续参与土地竞买的实力维持经营规模。标普还称，中海地产去年租金收入达63.6亿元，同比增长20.9%，这进一步提高了中海地产的偿债能力。同时，中海地产审慎管理，也是本次上调的因素之一。

积极信号持续

标普上调中海地产的评级，是近期一个非常积极的转向。

中指研究院企业研究总监刘水分析认为，这表明国际机构对我国房地产行业发展的预期正在改善。“‘517’新政后的这一个月以来，比如上海、深圳、杭州等房地产市场活跃度明显提高，政策效果在逐渐显现，这些将带动我国房地产市场发生积极变化。国际机构对企业评级，部分因子是要考虑企业所处行业环境指标，房地产行业预期改善也会带动企业评级上行。”

刘水续称，标普上调中海评级，有极强信号意义，其他国际机构及国际资本将会借鉴参考，也会改善对我国房地产市场及房企经营的预期，进而提升对我国房地产相关资产的投资意愿，有利于我国房地产企业进行国际融资。

事实上，不仅标普，近期其他国际评级机构也频繁释放相对正面的信号。惠誉评级在近期的一份报告中就表示，央行推出的再贷款计划以助力城投企业深入参与住房“以旧换新”方案，惠誉认为，这一政策或将有助于适度去库存，并可推动所涉城投企业更加侧重于政策性职能。惠誉还展望称，近期政策有助于高能级城市的住宅销售额趋稳。

一位不愿具名的房企中层管理人士告诉21世纪经济报道记者，政策的持续释放起到了一些作用，“之前的预期是相对悲观的，房地产的下行可能要持续较长的一段时间。不过政策的持续优化，市场的预期稍微改善，目前预计行业企稳的进度会比以前更快一些。”

除此以外，多座城市的市场也出现明显变化。

以政策力度最大的广州为例，中指监测数据显示，5月17日至6月16日广州网签套数达5849套，相比新政前一个月网签5213套上升了12.2%；而广州“5·28新政”后，日均成交套数持续增加，5月28日至6月16日，共网签4052套，日均网签套数202套。从周度数据来看，6月10日至6月16日网签1565套，创4月份以来周度成交新高。

一位广州的市场人士告诉21世纪经济报道记者，“近期广州有一些新的购买力进入，目前短期楼市的表现是相对不错的。”

深圳楼市表现也在升温。中指监测数据显示，5月18日至6月17日，深圳新房住宅成交2286套/23.21万平方米，比新政前一个月上涨3.96%；二手住宅共成交4136套/40.32万平方米，比新政前一个月上涨2.86%。

中指研究院市场研究总监陈文静分析指出，在多项政策举措落地后，房地产市场情绪有所好转，特别是核心城市政策效果正在显现，“若核心城市能继续从供需两端优化楼市政策，或将进一步提振市场预期，并对全国市场形成支撑。同时，随着年中高基数效应的减弱以及房企年中业绩冲刺，全国新建商品房销售规模同比降幅有望继续收窄。”