财政政策呵护楼市，契税优惠力度加大！楼市何时迎来拐点？

来源：光大证券微资讯

楼市再迎重磅政策，行业何时能够反转？

根据央视网的报道，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，官方降低住房交易环节成本及缓解地产企业财务压力。

在各类政策的刺激下，楼市已经出现了积极向好的变化，这引来投资者高度关注。今天我们就来梳理楼市最新变化，探索行业发展趋势。

1、官方发布重磅政策，住房交易环节契税优惠力度加大

根据央视网报道，近日财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，降低了住房交易环节契税，并明确了有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策。

根据新规，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合要求的按照新规定执行。

11月13日，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点。调整后，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%。相关规定自2024年12月1日起施行。

根据财政部的介绍，本次政策调整加大了住房交易环节契税优惠力度，缓解房地产开发企业的财务压力。新规还明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。

2、税收政策快速落地，地产或迎复苏机遇

早在11月8日，财政部部长便对外表示，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。时隔不到一周，相关政策便高效率落地，这足以显示政策在全力支持房地产行业复苏。

展望未来，仍有更多的利好政策将出台。根据官方此前透露的信息，专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。

从11月1日起，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等银行，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。这意味着如果五年期以上LPR下调，将更快传递至住房市场，舒缓购房者贷款压力。11月20日再次迎来LPR公布日期，这将成为房地产行业的焦点事件。

在各类政策的刺激下，楼市已经迅速迎来复苏迹象。根据住房城乡建设部的最新数据，10月新建商品房网签成交量同比增长0.9%，在15个月回落后首次迎来正增长。全国二手房网签成交量同比增长8.9%，延续增长态势。整体来看，10月楼市成交总量同比增长3.9%，在8个月下降后实现反转。

更让业内人士惊讶的是，“银十”商品房销售面积甚至超过“金九”，近17年首次出现这种现象。

从具体城市表现来看，一线城市扛起了楼市修复的大旗。10月一线城市新建商品房网签成交量同比增长14.1%，二手房网签成交量同比增速甚至高达47.3%。20个省份二手房网签成交量同比增长，北京、上海、河北、辽宁等增速均超10%。

10月31日，克而瑞重磅发布百强房企10月销售数据，当月实现销售操盘金额4354.9亿元，环比增速高达73%，规模创下年内次高水平；同比增速达到7.1%，年内实现强势反转。

根据iFinD数据库，房地产上市公司包括：保利发展、招商蛇口、万科A、张江高科、陆家嘴、海南机场、绿地控股、新城控股、滨江集团、上海临港、衢州发展、金地集团、万通发展、华侨城A、中国国贸等。

（本文首发于2024年11月14日）

本文源自：券商研报精选