炒房第一城彻底放开，各地争先恐后“降价去库存”

今天楼市刷屏炸裂了。

而在我看来，这次才是值得认真对待的信号。

因为这次在成都之后杭州放开限购，标志中国最有代表性的两个当初要争夺“中国第五城”新一线城市，都彻底放开。

所以，政策已经试探到这个地步了，后续还有悬念吗？

先说下杭州和西安楼市的重磅消息。

今日杭州市发布了《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，主要内容有三条：

1.全面取消在杭州市全市范围内的限购措施。

2.大范围优化首贷认定，基本上是只要你买房，就给你最优利率。

3.买房=落户？文件中提到买房就可以申请杭州户口，虽然后面官方说只是优化积分，总之大家知道户口已经可以作为福利送了。

而西安官方也似乎“攀比”上了，上午杭州刚取消限购，下午西安也宣布全面放开。

多少有点急眼了。

430政治局会议提出优化存量住房政策，全国人民就等着各地楼市的大消息，结果北京只放开五环，不疼不痒；深圳放开力度还要更小，主打一个挤牙膏；

而西安这次则是全面放开一步到位，杭州还在西安的基础上附加一个买房送户口的政策。而在这两地全面放开后，目前就只剩北上广深和天津海南还未完全放开。

我们今天拿杭州来具体说说，杭州这次大力度松绑，其原因，大概有三点：

一、杭州二手房回暖，政策效果让政府觉得可以加码了

杭州楼市有一个极大的特点，就是过去杭州楼市火热，在需求端主要是靠新房和二手房价格倒挂，刺激了一波又一波的打新和套利资金的入场。

是国内为数不多的几个典型的房价倒挂城市。

但这种局面的维持是靠二手房价格坚挺为前提的，过去两年房地产下行，二手房行情惨淡，带着新房价格一起崩，杭州的房价已经跌回到2017年的水平，超过三分之一的房子价格腰斩。

因此，杭州市政府在3月就放开了二手房的限购政策，从“金三银四”来看，效果还比较明显：

3月杭州二手房成交8557套，环比增长236%；中介带看量环比提升224%，创下近4年来的最高单月带看量纪录。

4月份，二手房成交量8402套，二手房市场持续火热。包括贝壳平台的新增客源、新增带看同比去年增幅都在50%以上。包括成交价上，降价卖房的“以价换量”趋势十分明显。

杭州楼市，可以说，有小阳春，不过，是二手房的小阳春。

但新房的数据仍然惨不忍睹，4月杭州新房供应面积约53万平方米，下跌46%；成交面积45万平方米，环比下跌55%。

所以在二手房成交回暖后，进行全面放开是必然之举。

二、财政已经吃不消了，必须让各路资金快马加鞭来买新房

房价上涨时，二手房能带动新房，但房价下跌时，二手房和新房就成了竞品。所以政府不能让二手房延续火热行情，否则新房卖不动，土地财政也要断流了。

杭州相当一部分领域的支出必须依赖土地财政来填补，但去年2023年土地收入仅有2233亿元，下降30%；今年1-4月份更是只有523亿，同比又跌了35%。

再不放开新房市场，真就要吃土了。而要想土地出让金涨上去，全面取消限购是最好的选择。

而且看的出来，杭州是比较急迫的，因为破天荒得附加了买房送户口的承诺，就是让各路资金快马加鞭来杭州买新房。

三、杭州彻底放开限购，背后是越来越接近底线的试探安排

这一波杭州和西安放开背后，以及结合最近半年的放开限购节奏，很明显背后有一盘总控大棋。

虽然各个城市可以“因城施策”和“一城一策”，但谁都知道，重量级的城市楼市政策必须全国一盘棋，没人傻到自己不汇报就拍脑袋。

所以到了成都、杭州这种妥妥的新一线城市都放开限购，证明已经是政策走到大多半了，所以才更有标志性意义。

至于背后逻辑，原因有二：

1.通过这种渐进式的放开顺序来试探市场的反应，避免各地同时放开资金被虹吸到大城市，导致中小城市的库存无法去化。

2.如果各地全都一步到位全面放开，要是届时楼市仍然毫无起色，这对市场信心的打击是毁灭性，高层显然不想看到这种结局。

所以一线城市才会如此坚持不懈地“挤牙膏”，但在房地产宽松的政策背景下，各地限购全面放开是必然的趋势，后续的天津、海南乃至北上广深的大部分放开都是时间问题。

那么全面放开能让房地产行情大涨吗？

我的判断是：杭州的二手房成交量是降价卖房换来的，是“以价换量”在奏效。

而430政治局会议后，各地降价去库存的动力愈发明显，“降价促销，以价换量”可能才会是以后房地产的核心词。

最重要的是，绝大多数人买不起房，还真的不是因为限购。