成都楼市新政加剧市场分化,房企人士称“更需融资支持”|地方楼市扫描

“限购政策取消了,五一期间来看房的客户比较多,还有一些外地客户也来看房。”一位成都某区域中介人士称。

在五一节前两天,成都宣布全面取消实施7年多的住房限购政策,而开放商也在随即推出多种促销政策,成都楼市的到访量在五一期间有所增加。

不过,政策调整的双刃剑效应也逐渐显现,中心城区的限购取消后,近郊和远郊区县的购房需求受到影响,市场分化加剧。另外,从开发商角度来看,取消限购很好,但更需要融资输血。一家开发商成都某项目负责人表示,取消限购政策只能说是稳市的“一个好的开始”。

到访量增加但分化加剧

4月28日,成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》(下称《通知》)称,全市范围内住房交易不再审核户籍、社保等购房条件,不再限制购买套数。

前述开发商人士向第一财经表示,限购政策的取消对于市场能起到修复的作用,也会吸引一部分外地购房群体。目前,有一部分购房群体会观望,但是也会有很多人进来,因为他们预计市场不会再到更差的底了。

因此,在限购政策取消之后,开发商也迅速行动,加强促销力度吸引购房者。前述中介人士介绍,不同楼盘有不同的策略,有些楼盘推出特价房,有的楼盘则拿出了优惠折扣。在政策和营销的合力刺激下,成都的房地产项目到访量较节前明显增加。

据克而瑞四川统计,五一期间有约6成项目来访量有不同程度的上涨,其中,19.05%的项目上涨幅度在20%以上;涨幅在10%-20%和5%-10%的项目14.29%和23.81%。当然,还有19.05%的项目来访量保持稳定,也有超过20%的项目来访量是下降的。

中指研究院的统计也显示,五一假期期间,多数项目推出促销活动,成都看房客群增加,同时吸引川内其他地级市及省外客群旅游期间看房买房。“5+2”区域(即四川天府新区直管区、成都高新区南部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区)部分改善项目售楼部到访量增加30%-40%,销售表现较好。

中指研究院四川公司研究总监苏宇向第一财经表示,五一期间,成都新房、二手房带看量明显增加,外地客群比重明显增加,“5+2”区域部分优质楼盘热销,价格稳定,假期特惠普遍也在1个点以内。

不过,在限购政策取消之后,市场分化也在加剧。苏宇也表示,成都近郊远郊外围区域分化比较明显,看多买少,观望情绪仍在。中指研究院的报告显示,近远郊区域多数项目来访量增加,外地客群借旅游间隙看房情况普遍,但整体成交仍较少,观望情绪较重。

2023年9月26日,成都发布新政放松限购,除了“5+2”地区继续实施住房限购,其他区域不再审核购房资格。同时,在限购区购买144平方米以上房产也不再审核购房资格。因此,此次,限购政策的取消使得中心城区以及144平方米以下的户型受益。

在最严厉的限购政策下,很多外地客户群或者多套房群体只能选择成都远郊县市的项目,此后的政策放松也只能选择二圈层的近郊县区。现在限购取消,则使得这部分客户能够直接进入中心城区购房,势必影响二三圈层的需求。

不仅如此,苏宇还表示,在二手房市场方面,“5+2”区域成交占比达5-6成。本次解除“5+2”区域144平方米以下限购,吸引需求向“5+2”区域新房、二手房市场聚集,外围区域二手房买家压价明显,成交难度有所增大,部分新房开始强化以价换量营销策略。

事实上,这种分化在土地市场也已经显现,在今年前四个月的土拍市场中,位于中心城区核心地块土拍价格屡创纪录,但是位于近郊区以往热门区域的地块都多以起拍价成交,而且多为地方平台公司竞得,还有多个近郊地块因故终止拍卖。

取消限购只是开始?

4月28日成都发布新政,刺激开发商加紧推盘,商品住宅供应也迅速增加。中指院统计,新政发布当周(4月22日至28日)共有31个楼盘取证,4月最后一天,成都共有12个住宅项目集中取证,5月成都有推售计划的楼盘近30个。

供应增长的同时,成交量有所上升。克尔瑞的统计显示,从成交量看,多数项目成交量保持稳定,占比30.95%;上涨幅度5%-10%的项目占比21.43%,小幅下降5%-10%的项目占比14.3%。总体来看,35.67%的项目成交量不同程度地上涨,上涨的项目大多位于主城核心区。

不过,克尔瑞四川的分析认为,今年五一热度不及去年,过半项目来访提升但认购仅少数微涨,转化难度提升。个别盘热销,但并非限购解除单一因素,还靠项目加强营销力度,如提高渠道佣金、推特价房让利、首付分期、0月供等强力手段换取走量。市场持续性还有待观察。

前述开发商人士也向记者坦言,以前购房者主要基于对房价上涨和市场行情的信心来购房,市场需求远超过自主使用,而现在的需求则都是以自住为目的的需求,因此需求量要小很多,在收入及市场等多方面因素的影响下,转化率低,销售逐渐疲软。

事实上,在去年走出“独立行情”的成都今年形势与去年相去甚远。

今年3月,成都全市累计成交住房27698套。其中,新建商品房成交8925套,环比上涨67.6%;二手房成交18773套,环比涨幅高达101.4%。不过,相比去年3月,成都新房成交量下减少6525套,下降41.9%;二手房成交量减少9415套,下降33.4%。

不仅如此,从今年以来,成都二手房市场掀起了降价潮,这轮降价潮不再局限在老旧小区,而是更多波及高端商品住宅和热门楼盘。前述中介表示,整体来说成都二手房的价格都有所下降,大体上会有10%左右的降幅。

苏宇认为,二手房降价是全国普遍现象,据中指院百城价格指数统计,4月100个城市二手住宅价格环比均下跌,是当前市场周期的客观现象,但另一方面也需要看到,成都的新房市场价格依然坚挺,高品质楼盘单价仍在攀升,并且市场认可度仍然很高,核心区域优质的二手房项目价格也并未下跌,甚至还有明显上涨。

市场下行的趋势也影响到整个产业的发展,成都房地产开发的主要统计指标也大幅下降。成都市统计局发布,1-3月,成都房地产开发投资下降12.9%,商品房新开工面积下降29.1%,商品房销售面积下降30.7%。这三大指标都呈两位数下降,对经济增长也产生比较大的影响。

前述开发商人士表示,目前市场信心不是很足,取消限购只能说是一个好的开始,但是,现在开发商运营比较困难,现金流遇到很大困难,有很多窟窿要填,因此,相比取消限购政策,开放商更亟需融资支持。