从带飞黄埔到被卷哭，天河经历了什么

最近，老黄埔新盘3.5万/平起，让广州东部楼市炸锅。

它不止引起项目周边二手业主讨论，连天河买家都被震惊到。

当初老黄埔能火，还是靠天河东的热度带飞。但现在，小弟快把大哥“卷哭”。

讲真，现在的老黄埔跟天河东，有点“打扑克”的味道，双方一轮接一轮出牌。

不过大家不是比“大”，飙高价，而是出现比“小”的苗头，价格持续下探。

今年年初，天河东来了一波“4字头”促销，有项目三房门槛卷到400万以内。

时间来到5月，趁着新政出台，有新“子弹”的老黄埔立马跟进。

保利招商华发·中央公馆推出使用率超100%的新产品，价格4万/平起。

下半年，天河新盘中能建·天河麓誉府入市，地铁南向三房，总价只要360万。

｜开盘现场热销实拍

|图源：项目供图

接着就是这次的中建海丝城，价格3.5万/平起，三房最低总价还不到300万。

这个门槛价，比2020年老黄埔新盘开盘价低了6000-14000元/平。

正因为价格很笋，上周开盘吸引300多台买家到场，当天收金10.8亿。

｜中建海丝城开盘现场图

｜广州楼市发布 摄

新的价格，不止对老黄埔有指标意义，天河的买家也会期待。

因为金九银十是推货旺季，天河东在价格方面会不会跟进“出牌”，值得关注。

别看如今这两个板块，在互相“拼刺刀”。

就在四五年前，还是天河东作为东部行情“发动机”，把老黄埔带火的。

高光时刻，天河东连续有盘冲上9万/平，老黄埔房价也是跑步进入“5万+”。

一切的背后，和新房供应的变化密切相关。

时间拨回到2019年，当时天河5年只卖了4块宅地，其中东部只有1块，新盘相当稀缺。

| 广州楼市发布 制图

不光新房太少，那时的土拍也给板块注入“强心剂”。

2020年，奥体公园北侧和科韵路两宗地块，分别拍出5.1万/平和4.5万/平的高价，双双杀入全市TOP10。

高地价带来高预期，给楼市再添一把猛火。

从市场数据来看，天河东新房供求比连续四年低于1.0，显示长期处于供不应求的状态。

就是在这几年，买家圈传出了那句经典口号——“是天河，就购了”。

| 广州楼市发布 制图

天河这么火，隔壁老黄埔也蹭到热度。

甚至，连爆发的“剧情”都有点类似，也是新房供应太少，接连卖出高价地。

2015-2019年，整个老黄埔只有1个新盘入市，其中有两年的新房直接断供。

| 广州楼市发布 制图

直到2020年开始，才有万科城市之光等一批旧改大盘入市。

老黄埔这批新盘体量大、配套全，价格便宜，狠狠圈了一波成交。

需要注意的是，就在2021年年初，板块也有两宗宅地拍出超2.7万/平的地价。

一通熟悉的操作，老黄埔也跑出了自己的行情。

这种大哥和小弟一起“大口吃肉”的画面，从2022年开始又有了新变化。

一方面，天河东前些年的土地供应高峰期，正好对应大批新房集中入市。

从2020年到现在，整个板块总共卖出11宗宅地，新增建面约150万平。

仅以平均一套100平来保守估计，这批新房大概也有1.5万套，去化压力山大。

| 广州楼市发布 制图

本身市场环境在承压，总体成交下滑。加上这么多新房同时入市，价格战不打也得打了。

另一方面，广州在2023年推出计容新规，加速了板块内卷。

超100%使用率的新产品，比起上个版本设计的户型，天然有优势。

从数据上能看到，近三年天河东新盘越多，均价也在降，刚好是“负相关”。

| 广州楼市发布 制图

与此同时，老黄埔多个央企新盘的到来，也进一步加剧了竞争强度。

那么，老黄埔出现“3字头”的价格，天河东是继续降价，还是稳预期呢？

面对新的博弈，各个开发商都有自己的选择。

但楼市君始终认为，卷价格没有出路，对市场的冲击只会越来越大。

事实上，从近期成交数据看，降价的“刺激效果”，已经在逐渐减弱。

| 广州楼市发布 制图

以近一年为例，无论天河东还是老黄埔，平均价格都有一定降幅，可成交并没有冲上来。

尤其老黄埔，目前均价同比下跌4%，成交却只有去年全年的三成。

既然降价不再管用，倒不如先把价格稳住，这其实也是在“稳预期”。

| 广州楼市发布 制图

其实，天河不少豪宅也普遍采取类似的做法。

这些高端项目面临的竞争也非常大，但始终不降价，不降标，守住底线的态度很坚决。

今年新开盘的越秀·观樾，靠着整治湖区，提前兑现大量配套，圈粉了不少千万级豪客。

｜广州楼市发布 制图

再比如缦云广州，从产品、缦系服务，到会所、学校等配套，在买家圈口碑都很不错。

还有保利天瑞，学校锁定省实，8000方实景展示区也已做好，成交和价格稳居天河前列。

在此，也想呼吁各大楼盘，不要无底线地卷价格，还是先把市场稳住，呈现更好的产品、服务和配套。

这种回归正道，甚至是东部楼市健康发展的一大关键。

杂音越多的时候，市场越需要稳定和信心。