存量房贷利率调降落地 商业银行10月31日前完成调整

存量房贷利率调降政策重磅落地，多家银行火速响应。

9月29日晚间，央行指导市场利率定价自律机制发布关于批量调整存量房贷利率的倡议，明确各商业银行原则上应于2024年10月31日前应统一对存量房贷实施批量调整。批量调整后，借款人存量房贷利率原则上将降至不低于贷款市场报价利率（LPR）减30个基点。据悉，批量调整范围包括首套房、二套房及以上存量房贷，已在去年调整过利率的存量房贷亦包括在内。

招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为，存量房贷利率下调，有利于借款人进一步降低房贷利息支出，提升居民消费意愿和能力，也有助于稳定购房者预期，提振市场信心，促进房地产市场健康平稳发展。

与此同时，商业性个人住房贷款首付比例也将下调。央行及国家金融监督管理总局发布的关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知显示，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。各地可以在此基础上因城施策，自主确定辖区内是否实施差异化的首付比例下限安排。

存量房贷利率将调降

昨日晚间，市场利率定价自律机制发布倡议：各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。

例如，北京二套房贷利率政策下限为，五环以内二套房贷的加点下限为-5BP，五环以外二套房贷的加点下限为-25BP。相应的二套房贷在批量调整时，加点分别调整为-5BP和-25BP。

据了解，批量调整阶段，首套、二套及以上存量房贷均可进行调整，去年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。

同日，央行还发布了中国人民银行关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告（《中国人民银行公告〔2024〕第11号》）及答记者问。

央行负责人在答记者问时表示，本次公告调整优化的主要内容在于两点：一是允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。二是取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。

公告内容显示，借款人申请商业性个人住房贷款时，可以选择固定利率或浮动利率作为定价方式。合同约定为固定利率的，利率水平在合同期保持不变。合同约定为浮动利率的，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成（加点可为负值）。

自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。若未来新发放房贷利率继续下降，当存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行协商，申请将存量房贷利率调降至新发放房贷利率水平附近。

而固定利率商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。公开信息显示，转换方式为将最新LPR转换为加点形式，再将加点幅度调整为-30BP。

在定价周期方面，公告取消了房贷利率重定价周期最短为一年的限制，对于新签订的个人住房贷款合同，自11月1日起，可由借贷双方自主协商重定价周期，重定价周期可按年、按半年、按季度。

董希淼指出，从《关于批量调整存量房贷利率的倡议》以及人民银行的公告看，此次存量房贷利率调整有三个明显特点：首先，调整对象既包括存量首套房贷，也包括其他存量房贷；其次，不但浮动利率存量房贷可以调整，固定利率存量房贷转换为LPR加点形式后也可以调整；再次，借款人可与银行重新约定重定价周期和加点幅度，从而建立常态化、市场化的调整机制。

央行负责人指出“后续，市场竞争机制可促使商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾，并维护合同严肃性。”

此外，针对调整定价周期，央行负责人表示，符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化，畅通货币政策传导。

预计每年减少家庭利息支出1500亿

董希淼测算，以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。这样调整后，存量房贷利率相当于最新贷款市场报价利率（LPR）减30个基点（即0.3个百分点）。

他进一步补充道，如果考虑到此前人民银行政策利率下调20个基点（即0.2个百分点），10月21日LPR可能跟随下降20个基点（即0.2个百分点），在贷款重定价后，调整后的存量房贷利率水平还将明显低于3.55%，降到约3.35%左右，部分借款人房贷利率更将下降100个基点（即1个百分点）以上，这将大幅节省房贷借款人的利息支出。

中金公司则根据上述公告和倡议总结称，存量房贷利率分两步完成下调:

第一步，市场利率定价自律机制倡议引导商业银行10月31日前将LPR加点幅度高于“减30bp”的存量房贷加点幅度批量调整至“减30bp”；第二步，在贷款重定价日，假设10月LPR下降20bp，存量房贷跟随LPR再次下调20bp。

此外，由于今年5年LPR已下调35bp，对于今年还未重定价的贷款，在重定价日还有另外35bp的降幅。

中金公司表示，以重定价日为每年1月1日的贷款为例，假如之前存量利率为4.75%（当时的LPR4.2%+0.55%），则2024年10月31日进行批量调整后的利率为3.9%（LPR4.2%-0.3%），下调85bp。

第二步，若LPR保持3.85%不变，则明年1月1日LPR重定价后，利率再下调35bp为3.55%（LPR3.85%-0.3%），若假设2024年10月21日LPR下降20bp，那么明年1月1日LPR重定价后，利率再下调55bp为3.35%（当时的LPR3.65%-0.3%）。

此前，中国人民银行行长潘功胜曾在国新会上表示，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。

据其表示，此次存量房贷利率下调预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。

“从9月24日人民银行行长潘功胜宣布存量房贷利率调整消息到9月29日正式落地，仅仅用了五天时间，速度快、力度大，及时回应人民群众呼声，有力提振市场信心。”董希淼认为，从操作上看，预计从10月份开始，银行将通过短信等方式与存量房贷借款人协商，如果借款人没有异议，银行将统一进行批量调整。对多数房贷借款人而言，预计此次存量房贷利率调整无需额外申请、办理，手续非常简单、快捷。

各商业银行10月31日前完成调整工作

按照市场利率定价自律机制倡议书提出的关键节点，主要商业银行原则上应于倡议发布当日对外发布公告，不晚于10月12日发布存量房贷利率批量调整操作细则，各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷利率实施批量调整。并鼓励商业银行通过网上银行、手机银行等线上渠道“一键式操作”办理，为借款人提供便利。

9月29日晚间，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行集体于官网发布关于调整存量个人住房贷款利率的公告，表示坚决落实中国人民银行公告〔2024〕第11号政策要求，积极响应自律机制倡议，正在有序推进存量房贷利率调整工作，将于2024年10月12日发布具体操作事宜，并于2024年10月31日之前完成存量房贷利率批量调整工作。

而后多家全国性股份制银行跟进，目前，招商银行、平安银行、中信银行、光大银行、浦发银行、兴业银行、恒丰银行、华夏银行、广发银行、民生银行、渤海银行均于官网或微信公众号发布关于存量住房贷款利率调整的公告，表示坚决落实《中国人民银行公告[2024]第11号》要求，积极响应自律机制倡议，正在依法有序推进降低存量商业性个人住房贷款利率工作。与国有六大行一致，上述股份行也拟于2024年10月12日发布具体操作事宜，2024年10月31日之前完成批量调整。

另据不完全统计，北京银行、上海银行、杭州银行、徽商银行、成都银行、青岛银行、齐鲁银行等多家区域性银行也发布了相关公告，后续将陆续推进降低存量商业性个人住房贷款利率工作。

中金公司认为，本次房贷利率下调有望减轻借款人负担，同步出台的一线城市放松限购、金融十六条和经营物业贷政策延期、全国首付比例下限下调的政策都旨在促进房地产市场“止跌回稳”。同时后续存款利率的下调在支持实体经济和资本市场的同时充分考虑了对银行息差和资产质量的影响，有助于在银行稳健经营的同时实现和实体经济的共生共荣。

董希淼表示，此次批量调整完成后，预计存量房贷利率下降将减少银行利息收入每年约1500亿元。但新老房贷利差收窄后，提前还贷现象可能明显减少，有利于银行稳定贷款规模，提高贷款质量。

考虑到人民银行降低存款准备金率0.5个百分点，降低政策利率20个基点（即0.2个百分点），预计带动中期借贷便利（MLF）利率等利率下行，也节省了银行负债成本，提升银行可持续经营能力，为银行更好支持实体经济提供必要支撑。

“综合考虑这些政策措施，存量房贷利率此次调整后，银行净息差将有望保持基本稳定，银行稳健发展能力和服务实体经济能力将基本不变”董希淼总结道。

（综合自中国人民银行、市场利率定价自律机制、各银行官方公告、中金公司、金融时报、中国证券报、专家观点等）

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(编辑：王欣宇)