顶层会议再度聚焦，行业自然需求底有望来临！板块处于低估值+低持仓的核心未变

国常会研究房地产去库存新措施，行业自然需求底有望来临。

1、国常会再提房地产"去库存"，自然需求底有望来临

6月7日，国务院常务会议指出，要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，促进房地产市场平稳健康发展。

平安证券表示，当前板块连续三周调整，但势能持续减弱，当下坚守投资者或基于销售复苏信心、或基于政府稳楼市决心，国常会表态有望进一步坚定坚守者持有信念，短期建议保持仓位、高低切换，持续跟踪6月重点城市及房企销售表现。

还有机构分析指出，在房地产行业基本面经历了深度调整之后，当前购房按揭负担比明显改善、租金回报率对国债利差显著收窄、千人开工套数较日美大幅超跌，上述三大底部支撑信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。

2、分歧中的机会-如何看待地产板块投资逻辑？

当下地产需求是否过度悲观了？方正证券认为，行业深度调整背景下，23 年新房住宅+二手住宅合计交易依然保持正增长，这充分表明住房需求仍存，市场无需太过悲观。根据住建部的披露信息，2023 年新房和二手房合计交易保持正增长。这说明，在当前人们购房行为谨慎、理性的情况下，购房需求仍是增加的，二手房交易替代了部分新房交易。行业正面临深度调整，收入预期与房价预期均不理想，此背景之下住房总需求依然能够实现正向增长，我们认为这充分表明了我国住房需求仍存，市场无需对住房需求太过悲观。

保交楼已步入攻坚时刻，但新房市场较难自发企稳，亟需政策发力呵护。故政策转向积极，去库存目标坚决，在此中央定调的基础之上，现行政策的落地节奏或将符合预期，且更多鼓励性政策或将出台。当下化风险为中央层面首要任务，但保交楼压力依然艰巨，已步入攻坚时刻。故政策坚决转向“去库存”，517 会议明确需求侧三箭齐发+“收储”为去库存的核心手段。随后，超200 城跟进落实首付比/利率双降，多个一线城市优化相关政策，且多地加速制定收储相关目标，“收储”作为去库存核心手段之一，若“收储”等相关工作在地方层面落实进展缓慢，不排除中央进一步督促，现行政策将充分落实。

3、物管、商管两大板块，具备长期投资价值

在东方证券看来，基础物管具备抗周期属性，拥有持续性较强的现金流。地产下行期，物管行业“刚需+长周期”特征凸显。物管行业本质是不动产持有者的刚需消费服务。物管基础服务为建筑物及设施设备提供运营养护，最终实现客户资产的保值增值。结合地产全生命周期来看，物业服务几乎贯穿整个房地产后服务市场，服务周期更长、涉及产业价值链更广泛。地产行业下行期，物管作为地产开发后端服务环节，凭借存量规模及非住宅拓展仍可实现管理体量正向增长，刚需+长周期属性凸显。

物管行业回归“现金流”逻辑，保持长坡厚雪，支撑企业穿越周期。物管行业本质为服务业，天然具有用户粘性，且一般项目存续时期较长，物管可被视作持续性较强的现金流业务。过去在资本助力及关联方输送下行业高速增长，但随着地产下行，行业回归服务属性，企业经营也从“追求高毛利”、“规模为王”重回“现金流”逻辑。此外，品牌力为物业公司带来超高水平物业费收缴率和项目留存率，体现客户对品牌物业公司的资产保值服务具有较高的付费意愿。

4、当下板块仍处于低估值、低持仓的核心事实没变

布局方面，方正证券表示，政策与行业的分歧导致资本市场对板块普遍预期不强，但当下板块仍处于低估值、低持仓的核心事实没有改变，在中央定调坚决，政策加速发酵的环境下，板块估值修复空间较大，当下分歧中蕴含着机会，在此贝塔行情之下，仓位更加重要。

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