都市更新中的「權利變換」：確保公平、有效和可持續發展

▌近期都更工安意外频传，遴选经验丰富且合适之营造厂，加上专业的营建管理全程把关，能有效控制成本并降低意外发生之风险。(图片由中力都更提供)

台湾处于地震带，民众更应该重视房屋的结构安全，对于耐震力不足的老屋应积极参与重建，即便未来有地震来袭，居住者也不须再担忧。

在某案座谈会中有地主说道：「投入重建需要带点冲动，因为理性会让我们放大本是微不足道的小事。」重建整合过程中，参与都更的地主们总是在意：我能分配到多少？如何分配？室内能够一坪换一坪吗？成本要付出多少？也应为这些问题，常常让重建形成阻碍。

「权利变换」是确保都市更新顺利进行的关键步骤。

什么是「权利变换」？

根据《都市更新条例》，权利变换系指更新单元内重建区段之土地所有权人、合法建筑物所有权人、他项权利人、实施者或与实施者协议出资之人，提供土地、建筑物、他项权利或资金，参与或实施都市更新事业，于都市更新事业计划实施完成后，按其更新前权利价值比率及提供资金额度，分配更新后土地、建筑物或权利金。

简单来说，是以总价值的概念来分配，就是都更重建后「新建物总价值」扣掉「重建所有成本」，再依据所有权人更新前之「原权利价值」及「提供资金的比例」进行分配。

所以在估价师尚未计算出每位所有权人的权利价值比例之前，地主是无法得到准确的分回坪数的，就算经由一般都更公司评估或是自行花钱请估价师、建筑师先进行可行性评估，也都只是「预估值」。等到真正要拟定事业、权变计划时，才会是真正能分回的比例价值。

估价师除了估算更新前的权利价值比例，也会依据建筑师之建筑规划将更新重建后每一个车位、每一户建物的价值都估算出来；高层楼每坪的单价较高、低层楼每坪的单价较低；有无视野风景、几面采光、临路都会影响每一个户别的估价结果；地下车位也会因为楼层、大小、停车便利性等因素而价值不同。

都更事业计划、权利变换计划都会依照法定程序公开说明，让地主清楚了解，并经过政府审查核定后才能执行。「建筑安全履历协会」创会理事长戴云发建议，所有权人比起在意「坪数」大小，更应注意自己的「权利」！千万不要毫不关心、不参与各项会议过程，若都更成功不仅可能分回的较少、甚至被视为放弃应有的权利保障，到时再后悔都来不及了。

「权利变换」在都市更新中扮演着重要的角色，是确保公平、有效和可持续发展的关键一环。因此，不管同不同意都更，在案件进行的过程中都可以多参与、多了解，若不愿意也可以表达自身的意见，让住户相互理解、相互沟通，才能共同找出大家都满意的方法。

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