权利变换争议大 影响都更成败关键

都市更新一直都是台湾城市发展面临的重要议题。（王莫昀摄）

当代法律：都市更新与再生刻不容缓

编者按：都市更新一直都是台湾城市发展面临的重要议题，2020年5月6日修正公布《都市危险及老旧建筑物加速重建条例》、2021年5月28日修正公布《都市更新条例》、2023年1月10日修正公布《平均地权条例》，构筑了都市更新的新风貌，然而都市更新的同意门槛及权利变换的复杂都增加了其难度。《当代法律》第十五期以「都市更新与再生刻不容缓」主题，邀请专家学者针对此议题加以分析，希冀能对加速我国都市更新与都市再生有所裨益。

台湾地区之都市，历经数十年来发展，环境老化，都市机能衰颓的现象已呈现在许多地至为明显。加强推动都市更新，以促进都市土地有计划之再开发利用，复苏都市机能，改善居住环境，增进公共利益，实有其必要性。

然都市更新事业关系人民权利义务至深且巨，可说是都市计划事业中，最艰辛复杂的一环，现行都市计划法仅有原则性之规定，无法肆应实际推动需要，爰特制定「都市更新条例」（下称都更条例）期以建立一套完备的法规，指引都市更新应遵循之基本方式与途径，有效推动都市更新。都更条例第43条第1项规定：「都市更新事业计划范围内重建区段之土地，以权利变换方式实施之。但由主管机关或其他机关办理者，得以征收、区段征收或市地重划方式实施之；其他法律另有规定或经全体土地及合法建筑物所有权人同意者，得以协议合建或其他方式实施之。」第2项：「以区段征收方式实施都市更新事业时，抵价地总面积占征收总面积之比率，由主管机关考量实际情形定之。」

依本规定可知，都市更新事业实施方式可以「权利变换」、「征收」、「区段征收」、「市地重划方式」、「协议合建」或「其他方式」为之。换言之，权利变换为都市更新事业实施方式之一种。学理认为，都市更新条例，主要乃以规范重建方式之都市更新事业为中心，并以权利变换方式实施都市更新业作为立法之轴心权利变换方式实施都市更新事业之共同负担，可分为：1.更新重建不足土地与工程费用2.权利变换费用3.贷款利息4.税捐5.管理费用6.都市更新事业计划载明之都市计划变更负担7.申请各项建筑容积奖励8.容积移转所支付之费用。

上述之共同负担乃系由实施先行垫付，再由权利变换范围内之土地所有权人按其权利价值比率、都市计划规定与其相对投入及受益情形，计算共同负担，并以权利变换后应分配之土地及建筑物折价抵付予实施者。都市更新之权利变换乃为参与都市更新最关心之议题，亦是影响都市更新成败或是最具争议之议题。由于台湾地区之都市，历经数十年来发展，尤其是首善之区的台北市房屋老旧问题严重，加强推动都市更新，其必要性显著，然如何进行此都市更新，则须将相关配套建构完整。（作者为中原大学法学院院长）